加快推进中心城区老旧小区物业管理长效化

馨园邨小区在新物业公司进驻后，实施精细化管理，大大改善了小区环境，进一步提升了居民幸福指数。 徐雅娜/摄核心提示：加快推进老旧小区物业管理长效化，对于提高居民安全感、获得感、幸福感，提升城市形象显得非常重要。

近几年，黄山市以“创建全国文明城市”为契机，探索破解中心城区老旧小区物业管理难题，取得明显成效。但老旧小区涉及面广，遗留问题多，新的矛盾不断出现。加快推进老旧小区物业管理长效化，对于提高居民安全感、获得感、幸福感，提升城市形象显得非常重要。

一、基本情况和取得的成效

中心城区目前共有2000年前建成的老旧小区365个，27772户，223.97万平方米。截至目前，共有135个老旧小区纳入大物业管理，其余小区实行居民自治或社区兜底，是物业管理最为薄弱的环节和区域。

对此，屯溪区在全省率先筹建区物业管理处，镇街设物管站，社区配备物管专员，2016年11月，在徽山路社区试点，将邻近的零零散散老旧小区整体打包给一家专业物业公司，启动“大物业”管理，区财政按每月每户6元标准给予基础性兜底。近三年，共投入1.89亿元对167个老旧小区实施改造，引进物业公司，成立业委会或自治组织，惠及群众16998户。

二、存在的主要问题及原因分析

（一）物管经费缺口制约管理质量。老旧小区多为单位集资建房或福利分房，困难人口多、出租比例高，长期失管，相当一部分业主既不愿承担缴费义务，又对物业服务有较高的诉求；小区多为开放式，若无后续经费专业管养，公共设施极易遭到损坏；老旧小区没有房屋专项维修资金，公共维修基本靠政府兜底，财政压力很大。

（二）物管企业服务水平亟待提高。据统计，中心城区大物业收费率仅为63%。由于收费难、利润低，有实力的物管公司多不愿接手这块业务。现有的物管公司规模小、经验少、实力弱，大多只提供路面保洁等低端服务。

（三）业委会管理不规范。部分业委会不作为、乱作为甚至操控物业企业选聘工作现象时有发生。对业委会目前缺乏管理监督惩戒机制，工作极易陷入被动。

（四）小区停车管理难。老旧小区停车位十分紧缺，车位改造工作推进难度极大。交警执法不进小区，物业企业对违规停车束手无策，矛盾纠纷不断。

三、对策建议

（一）强化宣传引导，营造浓厚氛围

一是加强法律政策宣传，树立有偿服务意识。建议将物业管理相关法律政策宣传，纳入创城宣传内容，通过电视、网络等媒体，全面发声，持续宣传，逐步扭转居民依赖政府兜底、无偿享受服务的观念。

二是加强指导引导，提高业主参与度。建立统一的区域性物业管理网络平台和手机APP，设立通告、表决、答复、公开等板块，提高业主对小区重大决策的知晓度和参与率，提高业主的归属感。

三是强化示范带动，树立品牌标杆。定期组织评比表彰，推出一批信誉好、实力强、服务优的物业公司。通过典型示范，让居民实实在在感受到引入专业物业管理的好处。

（二）多方筹措资金，破解管理瓶颈

一是扎实提高物业费收缴率。政府相关部门应加强指导，充分发挥社区“物业纠纷调解工作室”和“简易程序诉讼”的作用，及时、有效化解欠费纠纷；倡导公职人员带头主动缴纳物业费，将其与个人评先评优等挂钩；相关部门要严格执行《黄山市物业管理办法》，变更产权人需结清物业费。

二是拓宽物业收入渠道。政府主管部门要加大协调力度，制定一揽子方案，整合、挖掘现有资源，拓展小区停车空间，提高老旧小区广告投放等经营性收入，增强其自我造血功能。

三是争取小区项目资本金。建议市政府专题研究，将现由市房管局代管的小区项目资本金的增值部分作为“应急资金”，用于老旧小区公共设施应急维修，弥补其物管经费的不足。

（三）强化协调监管，推进管理长效化

一是做细做实对物管企业的监管。主管部门应细化物业服务标准，联合属地进行督查，做好企业服务等级、信用表现记录和公开，促进企业不断提高服务质量。

二是发挥社区一线协调监督职能。将业委会纳入社区党委管理范畴，通过联席会议、专题协商、联合执法进小区等方式，及时受理业主投诉，帮助协调解决问题，将矛盾处理在起始阶段。

三是加强立法，使老旧小区管理有法可依。市房管局要对老旧小区管理中遇到的物业费缴纳、业委会管理、执法进小区等突出问题进行广泛调研，并将这些内容写进正在修订的《黄山市物业管理条例》，以立法的形式，推动小区管理上台阶。

（民盟黄山市委供稿）

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