昱西街道：小区物管的创新实践

5月29日上午，歙县徽城镇计生协组织20余名计生协会员志愿者前往中和社区印象徽州小区开展“我为双创做贡献”志愿服务活动，美化小区卫生环境，增强居民“争做文明人 共建文明城”意识。图为清理占道经营。 张泽玲/摄□ 记者  舒俊 

小区物业管理是市民关注的热点话题，也是城市基层治理普遍性难题。5月28日，屯溪区昱西街道举行物业管理新闻发布会，分享在小区物管工作方面的创新实践经验。为提升社会和居民对物业管理的满意度，昱西街道围绕“老旧小区精细化、物业管理全覆盖”要求，采取“物业公司管理+大物业管理+业委会自治管理”三种模式，坚持专业服务与社区管理相结合，充分发挥街道、社区作用，不断提升物业管理服务质量和水平。

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整合物管资源，建立大物业管理体系

沙洲新村是屯溪区较早的集中居住开放式小区，管理存在很大难度。近几年，随着社会发展，居民对居住环境要求越来越高，戴震路社区响应政府号召，把小区管理纳入重要工作，对沙洲新村、西镇小区、横江新村、达荣小区四个老旧小区实行大物业管理模式。

“我们先是成立社区大物业管理委员会，在四个小区的业委会成员、自治委员会成员中公开选举，产生大物业管理委员会成员，然后由社区指导他们解决下一步日常管理中出现的问题，最后聘请第三方大物业管理公司对四个小区进行统一的准物业化管理。”戴震路社区党委书记胡小燕告诉记者，实行大物业管理后，小区卫生常态化保洁，居民安全得到保障，遇到问题有责任主体可找。社区大物业从去年5月正式运行，尽管每月每户居民只收10元服务费，但目前缴费率仅有60%多，还需政府和居民支持。采访时，67岁的程益新正在小区健身器械处锻炼，他对大物业就很支持，“我在这里住了20年，以前没有物业，垃圾不能及时清理，成立大物业后，基本都有保障了，至少垃圾桶每天倒，清爽多了，路灯、楼道灯都亮了。像这种老小区难管理，本身基础太差，我们只要环境好点就行了。”

据了解，昱西街道所辖小区共42个，其中物业公司管理11个，以柏景雅居为代表，小区年收费率达100％；纳入大物业管理的小区13个，2017年以来社区针对无人管小区引进大物业管理企业，社区兜底和市场化运作结合，沙洲新村、西镇小区为大物管推行的典型代表，物业费收取和小区环境净化都得到大幅度改善；业委会自治管理小区3个，锦绣横江22幢在2017年借鉴自治模式，全年收费率达97％；另有14个小区属单位自管，由街道、社区协助、指导、参与管理。

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小区自治管理，“三大变化”让居民满意

泰丰花园小区一度因物业撤离而闹得沸沸扬扬，如今备受瞩目的却是该小区自治管理模式。昱西街道针对泰丰花园原物业公司退出小区管理的被动局面，及时指导小区成立业委会，小区自治管理模式沿用至今，收效良好。

泰丰花园二期小区建于2005年，现有住户336户。第一届业委会成立于2013年初，当年底因成员内部矛盾无法调和，同时与开发商间有多个问题无法达成一致，导致业委会成员集体辞职，原物业公司撤出小区管理。一时间，小区处于无人管状态，路灯不亮无人管，垃圾满地无人清，外来车辆随意出入，偷盗现象时有发生。2015年初，中心城区物业管理实行属地管理重心下移，在街道、社区指导下，泰丰花园二期小区业主组建新一届业委会。为节约管理成本，新一届业委会通过民主决策，决定对小区实施业委会自治管理。当年，小区物业费收取标准维持原先每月0.25元/平米标准不变，2016年调整为0.3元。截至目前，该小区实行自治3年多，业委会集中整治业主反映特别强烈的环境脏乱差、路灯不亮、窨井盖缺失、毁绿种菜、僵尸车长期占道等5类问题，更换小区单元门，安装视频监控系统，小区整体居住环境得到极大改善，业委会工作也得到小区绝大多数业主认可。

钱丽华是最早一批入住泰丰花园二期的住户，对之前物业公司管理和现在小区自治管理深有感触，“物业公司也许是专业的，但办事条条框框比较多，看门就看门，别的事不管，和业主之间就是管理者与被管理者的关系，不像个真正的家。小区自治后，业委会跟我们沟通得比较多，服务也到位，大事小事都及时处理，我们也没有理由不交费。”居民程聚才用“三大变化”概括小区前后管理对比，“住户的精神面貌变了，大家交物业费的积极性高了；基本服务能跟上了，杂草、烂的铁门等都整修好了；物业管理人员素质变了，业主交钱是购买服务，物业的宗旨是为人服务，既是管理者也是服务者，业主有什么情况反映，必须服务到位。服务不了，也要及时沟通。现在过年了小区也布置一下，像个过年样子。平时有什么信息黑板报出一出、看一看，就像个大家庭。小区本身就是个小社会，各种想法的人都有。只要你尽量满足大家，该是你服务的要服务好，大家心里也知道。”

在住户程家虎眼里，小区自治管理离不开热心人，业委会主任方立明就是这样一个人，“他是个退休教师，身体也不太好，但很热心，白天有事白天来，晚上有事晚上来，能够发现问题，反映的问题能及时跟你沟通，资金怎么开支都有公示，也不是他一个人决定。干物业，就要有一颗为大家服务的热心，谁都会挑毛病，但如果没有这颗热心也别想干下去。”方立明认为：“我是业委会主任，也是业主，在这里生活，我知道自己需要什么服务，我需要的别人也需要，感同身受吧。”

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运用法律手段，奠定长效化管理基础

昱西街道办事处设有物业管理站，各社区设物业服务管理岗位，配备物管专员，去年下半年结合小区物管难点，在全市率先成立街道物业纠纷调解工作站，在法律维权上充分发挥街道资源优势，让居民、业委会、物业共享街道法律顾问资源，解决矛盾纠纷。去年，以泰丰花园二期业委会名义集中对6户欠缴物业费住户提起诉讼，就是在街道、社区指导下聘请律师，启动法律手段追缴业主拖欠的物业费，开全市先河。

泰丰花园二期实行自治管理后，因少部分业主对交纳物业费存在误区，将原本属开发商的房屋质量和车辆失窃等治安问题与物业管理服务混为一体，并以此为由长期拖欠物业费。业委会和街居通过书面、短信、电话、入户等方式多次催缴，但截至2016年底，小区仍有38户业主未缴纳2015、2016两个年度物业费。为维护来之不易的管理成效，根据市、区物业管理工作要求，街居和业委会自2016年底起着手准备诉讼事宜，全面排查所有欠费业主，详细了解欠费原因，从中梳理出6名无正当理由拒缴物业费2年以上，且在小区业主中有一定影响力的业主，通过寄送律师函和向法院提起诉讼等法律手段催缴。其中，5名业主达成诉前调解。去年11月9日，屯溪区法院依法开庭审理泰丰花园二期小区1名业主拖欠物业费案件，被告业主当庭交纳拖欠2年之久的物业费共计1083元。至此，泰丰花园二期小区首批6名被起诉的拖欠物业费业主已将4420元物业费全部缴清。此举有效增强了业主自觉履行交纳物业费义务的意识，为自治小区长效化管理奠定了法律基础。

5月29日上午，记者在泰丰花园二期业委会办公室看到，墙上挂着近几年小区物业费交费公示栏。“业主不交费的原因很多，为体现公平公正，我们起诉那些并不是因为物业过失存在问题而不交物业费的业主。虽然胜诉，但也要总结经验，一方面我们要努力做好服务，另一方面还要靠广大业主提高素质。”让方立明自豪的是，自小区实行自治管理以来，物业费收缴率从17%提高到93%，目前账户还结余10万元，小区自治管理步入正轨。

采访中，昱西街道党工委书记助理袁俊介绍，近年来，街道办事处很重视小区物业管理，特别是自治小区，帮助业委会管理，如对小区业委会无法承担的工作由执法中队、文明办等相关部门协助解决，确保自治小区实行长效化管理。同时结合各小区实际，以三种模式管理小区，在街居、业委会、业主、物业公司等共同作用下，激发小区管理内生动力，构建小区治理大合力，逐步引导小区物管良性循环。

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