作者王贲点击查看大图点击查看大图当零成交退房潮成为

作者：王贲

当“零成交”“退房潮”成为一些热点城市楼市的关键词时，济南楼市却表现出极为稳健的走势。回顾2010年的济南楼市，虽然在调控大潮的冲击下，也不免一度陷入低潮，但不可否认的是，济南楼市的成熟度使得低潮仅仅停留在特定时间节点的表象之上。济南楼市2010年全年成交量虽然较上一年有所减少，但交易相对活跃，区域热点、项目热点、产品热点频频出现，购房心态 也不再是简单的观望，有选择性的出手成为主流。

稳步前进 济南楼市无“告急”

2010年的楼市毫无疑问地被归为“政策市”，在房地产调控大背景下，政策、开发商、购房者三者之间的博弈进一步凸显，许多一线城市出现了戏剧性的显著变化，新盘滞涨、成交量下挫、签约者退房毁约。类似“胶囊公寓”、“地下标间”、“蛋形房”的新鲜事儿不断地吸引着百姓的眼球，调侃楼市的同时也折射出人们的安居梦想。

这一年，作为二线城市的济南，成交量经过短暂回落又迅速继续保持稳健和昂扬的态势，成交量逐渐上升，价格持续小幅上扬，成为“政策市”里最抗压的代表之一。从2010年4月份新政出台以来以来，济南的新房、二手房成交量并没有出现明显下滑，而是以小幅递增的态势波动，据中国房产信息集团统计，总成交套数为36914套，其中12月份成交量最大，成交面积占全年总成交面积的11.9%，主要是因为临近年底，部分开发商存在为完成任务集中推盘的现象。成交价格方面，2010年济南市商品房成交总额持续上升，为263.39亿元，同比上升28.3%；成交均价为8255元/平方米，同比上升41.8%。有民间地产调研机构的数据则显示，全市新建商品住宅均价已从年初的7500元/平方米左右已上涨至年底的9300元/平方米，多数楼盘均价每月上涨100元/平方米，少数楼盘则在短短几个月内每平方米上涨了一两千元。从“豆你玩”、“蒜你狠”到“姜你军”、“糖高宗”、“苹什么”物价高企，将越来越多的市民赶进了购房大军以求保值增值，商铺、办公写字楼的投资也因此趋热。

另一方面土地、房屋预售等政策法规逐步完善，市场的持续健康发展得到强有力的保障。不同于许多一线城市，近几年济南在新增房源供给方面供应大幅放大，随着恒大、绿地、中海、天鸿、万达等品牌房企的入驻，土地、商品房、商品住宅等供应逐步增加，存在长期向好的趋势。有业内人士表示，“从全国范围来看，济南的房地产市场还比较健康，目前济南市的旧城改造力度比较大，具备了城市升级的条件，投资环境也比较理想，是介入济南房地产市场的良好时机。”

保障房方面，为确保2010-2012年新增保障性住房不低于230万平方米。济南将逐步完善廉租住房、公共租赁住房和经济适用住房等多层次租售并举的住房保障体系，其中新增廉租住房不低于40万平方米，新增公共租赁住房不低于120万平方米，新增经济适用住房不低于70万平方米。

“政策市”虽给济南楼市带来了一些波动，但作为刚性需求旺盛的省会城市，济南整体市场发展依然较为稳定。2011年，楼市调控仍将延续，住房保障会进一步加码，我们希望2011年济南房地产发展将继续呈现稳定且良性的态势。

(本刊记者张涵）

四平八稳 购房心态“不着急”

和以往相比较，2010年新政的实施，犹如在全国楼市刮起的一场暴风骤雨，让整个楼市都笼罩着一片观望氛围，一些开发商开始延迟推盘计划、调整营销节奏。与此同时，很多购房者也在根据自身的实际情况开始调整购房计划。相比全国市场来说，济南房地产整体呈现不温不火，四平八稳的局面，购房者也是慢条斯理，并不着急。

在一楼盘的售楼处内，购房者周先生告诉笔者，去年下半年，自己也多次到售楼处看过，有的人是光看不买，有时候看房的人数也不多，“当时我觉得是不是有降价的可能，但是每次去问，价格反而都涨了点儿。”周先生表示，“这样我就沉不住气了，再等下去也不是办法，自己也着急买房，所以今天决定看好就定下来。”周先生觉得济南楼盘价格下降的可能性还是比较小的，所以他选择在适当的时候出手。除了像周先生这样等不来降价就出手的买房人，还有一些看到楼盘低开，觉得价格差不多选择出手的买房人。在采访中，购房者孙先生表示，他身边有很多朋友也都想买房子，而且以小户型为主。“小户型总价低，有的还有精装修，所以我们都觉得要是新推的小户型价格合理，那么就可以考虑购买。”孙先生笑着说，“如果再等下去，真有买不起的危险了！”孙先生的话折射出了目前市场上一部分消费者的购房心理。

近期笔者还采访到另外一部分购房者，听到最多的话就是等等再说，他们普遍认为房价应该有所调整。市民王女士就是一位有观望心态的购房者，她说自己几乎转遍了济南市的楼盘，想找一个交通方便、价位适中的楼盘，但是从目前的情况来看，还是决定再等一等。当笔者问到现在是否是最好的购房时机时，王女士感到很迷茫。“我看现在很多楼盘都有优惠，而且有的力度还是很大，所以让我觉得最近的房价很不稳定。这个时候价格比2010年要高很多，我周边很多朋友都打算看看再说。”看来，像王女士一样迷茫的购房者不在少数。市民张先生同样认为现在不是购房最好时机，他表示，一些自住的购房者还是盼望房价能降下来。

目前，虽然有适时出手买房的，还有有观望的，但是还有一部分购房者是选不到合适的房源。购房者李小姐就是其中的一位，“我从去年6月份开始选房的，打算今年结婚。但是到现在也没买到合适的房子，感觉楼层好、户型好的房子非常少。如果没赶上开盘的话，基本就选不到满意的房子。”从2010年市场情况看，供应量并不很充足，有很多购房者如果没有抓住开盘等时机，就很难选到称心如意的好房子。

(本刊记者王慧静)

稳中有升楼市产品新意多

济南的楼市虽然还不是主流的一线房地产市场，但高楼林立的现状有目共睹，其飞速发展的态势已然形成，这足以证明了济南楼市已经拥有了坚实的发展基础。特别是在经过“楼市新政”的洗礼之后，房地产市场依旧活力四射，由此，济南楼市的稳健之处更能体现的愈加清晰。

在过去的2010年，无论是频频力作的“新政”还是阶段性的市场僵持，都没有影响到济南楼市稳健的发展态势。这其中，更是有许多扎根泉城的开发企业以更加精益求精的态度适时地推陈出新。从新的住宅产品的开发到新的营销模式的产生，再到新的居住理念的形成，随之而来的则是销售领域的捷报频传。也许是受到整个创新型社会的影响，也许是楼市在新时期的自身需要，一个稳中有升，创新产品的房地产时代已经成为了济南楼市的新名片。

就目前而言，济南楼市产品的新意的确已经越来越浓，凡是供销两旺的楼市产品，都有自己的鲜明特点。有的展现了超大开间、全开放的户型设计；有的提供了情景式花园洋房，用退台设计达到户户有露台或花园；有的设计了阳光房、入户花园等人性化的产品特质，开发商均以更加注重产品细节的开发理念将新品入市。单从销售数据也能体现得出，热销于市的项目往往都带有自身倾注的新意。诚基中心打造了时尚的LOFT概念，发祥福邸展现了极具中国传统色彩的“福文化”主题社区，山水泉城传递着原汁原味的东方人居理念……这些新意迭出的产品，演绎出了一个百花齐放、百家争鸣的济南楼市。与此同时，楼盘的景观绿化、建筑新材料的运用以及开发企业营销模式等方面的创新，也使得济南楼市向更具品质的房地产新领域健康发展。不难看出，楼市的开发者已经把产品的创新当作楼市竞争的重要武器。

遥想济南楼市形成之初，在产品的定位上无非是相互学习，甚至生搬硬套，楼市产品同质化凸显，这一点造成了很多购房者犹豫不决。然而，随着近些年楼市的稳健发展，特别是在过去的一年中，济南楼市呈现出多元化、个性化的产品格局。各大楼盘展开的创新竞争，满足了购房者的“差异化”需求，并由之催热整个房地产市场。尤其是外来开发商在济南房地产市场的相继登陆，不仅带来了一线城市的先进开发理念，也催生了更多的居住理念，为济南楼市注入了新鲜血液。特别是万达广场、保利?大名湖、恒大绿洲等一批高品质大盘的开启，更进一步推动了济南楼市的创新与发展，城市综合体、高品质豪宅、精装公寓等楼市新产品缔造出的居住新理念，给本就稳健的济南楼市一剂强心针，激发了济南楼市无限的活力。

（本刊记者王贲）

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