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对于地产人而言，2010年是绝对值得回忆的。在政策频出的这一年，楼市走势也是跌宕起伏，无论是房企的领军者，还是项目的操盘手，均备受考验。一个决策也许就会关乎一个企业，或是一个地产项目的成败与否。可喜的是，在过去的一年里，我们更多看到的是，地产人做出的一个个正确的决策，而与之对应的则是济南楼市的稳健前行。地产人的记忆，是宝贵财富，它不仅仅是对过去时间的重述，更是加入了思考的品评。停下来 的细细思考，是行业未来发展的基石。

一年更比一年好

山东黄金地产旅游集团有限公司营销策划部经理李松年

2010年楼市在质疑声中精彩收官，社会各界的支持造就了房地产行业的健康成长，总结2010年的省城楼市，我们有以下体会：

最辛苦的是政府，2010年是调控年，政府采取了多种多样的行政手段对楼市进行调控，据统计2010年度共出台各种调控政策24项，为房地产平稳健康发展起到了保驾护航的作用。最茫然的是社科院，2010年度，社科院就房地产问题发布了三本书，分别是蓝皮书、绿皮书和白皮书，虽然三本书就房价的涨跌等系列问题相互矛盾，但是又各有道理。最高兴的是购房人，2010年度购房人高兴表现在房价上涨带来的增值保值，在负利率时代，年初购房的至少有15%以上的购房收益，藏富于民正是体现于此。最充实的是开发商，2010年度开发商为政府创造了财政收入，为社会创造了城市价值，为企业创造了利润，为业主创造了投资收益，也为员工及合作伙伴创造了效益，2010年是房地产开发商最充实的一年。

展望2011，房地产行业将迎来新的历史机遇，具体表现在：

在美元将继续贬值，欧元区经济发展不平衡等经济背景下，房地产仍然是拉动投资与消费的主力军，因此，2011房地产将面临良好的政策环境。

房价的理性回归将成为一种社会共识，2010年部分“专家”对于高房价一直口诛笔伐，其实居住是人的“衣食住行”需求之一，就拿“行”来说，有步行的、骑自行车的、坐公交车的、有开奥拓的、坐奥迪的、更有坐劳斯莱斯或宾利的，人们在汽车消费上就很理性，什么收入坐什么车，几乎没有人拿着买奥拓的钱抱怨劳斯莱斯价格太高，要求政府打压车市。房价也是如此，廉租房、经济适用房、改善型住房、商品房、高档商品房因面对的消费者不同，其开发主体和经营模式也不同，因此，价格高低没有可比性。所谓合理的水平就是廉租房、经济适用房价格较低，而商品房价格则该高就高，这就是房价的理性回归。所以，房价将不再成为舆论的焦点，房地产将面临良好的舆论环境。

有良好的政策环境、良好的舆论环境，加之房地产开发商的日益成熟，在十二五规划的开局之年，房地产行业一定能为国家做出更大的贡献，也祝愿中国楼市一年更比一年好。

楼市的一地鸡毛

济南阳光壹佰房地产开发有限公司客户总监陶晓智

2010年，在中国房地产发展史上，注定会留下浓浓的一笔。

从年初就开始的调控政策，两会后达到顶峰，被冠以“史上最严厉”。之后，从各部委到各地方政府，一轮轮的政策，描绘出如过山车一般的月度成交曲线，将国人的心，也随曲线时而希望时而失望，时而高兴时而悲伤。同时，该曲线也深得传统文化之精髓，有如国画中的山水图，高处缭绕，低处迷蒙，让人“横看成岭侧成峰”，在量价齐飞的年终数据面前，发出“不识调控真面目，只缘身在调控中”之感慨。

同比2009年，2010年全国土地购置面积增长28.4%，土地购置费增长65.9%，土地购置每平方米均价增长22.5%；商品房销售面积增长10.1%，销售额增长18.3%，商品房销售均价每平方米增长7.6%。

房价上涨7.6%应该是可以接受的，问题是，均价背后，大量一线房企进军二三线城市，二三线城市房价拉低了整体房价，一线城市房价上涨普遍超过30%。还有，地价增幅远远超过房价增幅，2011年的房价天花板在哪里？

今年政策还有一个重点是加大供给，主要是指保障房，年终统计说全国超额完成保障房建设任务。仅仅在第三季度，官方说法还是不足任务的60%，看来第四季度的突击有一定效果。突击，完成了任务，可对调控目标的影响有多深？2011年的1000万套是不是还要突击？保障房的土地与土地出让金中划拨的资金能否到位是关键。

政策频出，号称“达摩克利斯之剑”的房产税，2011年也将在沪渝试点推出。虽然有各种国外版本的房产税，但这一税种在我国的确是无道理。房产税属财产税，房子这一财产是贬值的，升值的是土地，可土地是国有的，居住者仅仅是租用了70年而已。自古以来，没听说租用别的财产还要替他交财产税的。子曰：名不正则言不顺，言不顺则事不成。可以预计，房产税对调控房价影响不大，结果是又给财政增加了一块收入。如果地方财政能不依靠土地，转而依靠房产税这一长期税种，倒也算房产税发挥了作用。

刚刚过去的2010房地产市场，一地鸡毛！

西北部成价值洼地

山东鲁能康桥置业有限公司营销总监韩隆

回顾业已过去的2010年，可称为房地产政策调控最为严厉的一年。2010年，中央政府多次出台调控政策，动用政策工具之多，下力之猛，可谓历史罕见。但在此番政策环境下，楼市整体表现却依然十分抢眼，从国家统计局有关数据显示，自2010年9月份以来，大部分城市月度环比销售价格均逐月上升，部分热点城市更是出现了房价、地价双双飞涨的势头。

2010年的济南楼市也有不俗的表现，市场整体供应总量有一定幅度的上涨，使以往供应紧张的局面得到了一定程度的缓解，虽然受到政策一定程度的影响，但2010年仍有大量新盘面市，并呈现东、南、西、北全面开花、平衡发展的良好态势。从供应量方面来看，济南的东部、中心城区仍然为主力供应区域；西部、北部城区由于区域特色发展的逐步明朗，成为2010年的新兴供应区域。依据2010年的土地释放情况，西部、北部区域将有望成为2011年的新增供应主力区域，并在这些区域内呈现更多高品质的综合性社区。

2010年济南市场中一个较为显著的特色就是高端物业备受追捧。由于受2010年房地产市场政策及金融市场的影响，以别墅、类别墅、豪宅为代表的高端物业反而受到广大置业者及投资客户的青睐。相对于普通住宅来说，高端物业的产品属性和购买人群的经济基础，决定了其极具抗跌性，具有越调控越上涨的特点，相较于其他投资产品来说，高端物业的投资性能较为优良。现代社会，城市高收入高消费群体的压力相对较高，其对精神生活及居住品质的要求也较高。因此，具有稀缺性的高端物业深受这类人群的追捧，不仅满足了他们对高品质生活的向往，也实现了资产的保值增值。2010年济南楼市另一个显著特征就是西、北部区域成为继东部之后的新兴开发重点。综合2010年区域规划发展走势来看，进入2011年，济南房地产开发市场的开发重心将向西部、北部区域转移，随着2011年京沪高铁的开通，西部城区的全面规划，西部房地产市场将有望在2011年得到飞速发展，西城、北城的房地产市场将因为众多品牌房企的进驻而得到迅速提升。

市场成交稳中有升

济南天鸿房地产开发有限公司营销总监侯毅

2010年房地产市场充斥宏观调控的味道。

由于本轮新政调控重心从以往的政府或开发商层面直接更改为购房者，新政对房地产市场影响立竿见影，土地市场观望情绪浓厚，住宅成交价格速度过快上涨趋势得到遏制。因2009年济南房地产市场供需矛盾比较突出，因此宏观调控政策对济南房市影响不大，2010年济南房地产市场表现平稳，土地市场也趋于理性，但商品房住宅成交量略高于2009年，住宅成交均价处于上升趋势。究其原因主要有如下几个方面：

新增供应量放大，中端刚性需求支撑市场成交量。

2010年商品住宅新增供应量超过200万平方米，较2009年上涨近50%，其中，普通住宅占据总供应量绝大部分。与此相对应的是，首次及初次改善型购房者青睐城区周边性价比高的项目，以时间换空间，中端产品需求井喷，支撑市场成交总量。

在售产品品质的提高，高端改善型产品拉升成交均价。

随着一线品牌开发商的进驻，济南精装修商品住宅数量增多，占据在售商品房总量的比例提升，同时装修标准也呈现快速上涨的趋势，从1500元/平方米到4000元/平方米，单价万元以上的项目受到高端改善型和投资购房群体的追捧，成交火爆，从而支撑了济南房地产市场成交均价一路走高。

经济形势导致房产成为规避通胀的工具，激发市场购买热情。

2010年作为调控年，各种调控政策频频颁布对房市产生影响。虽然新房成交量出现波动，但房价继续保持高位，主要原因是房地产产品成为规避通胀风险的良好工具，这一特性已被众多投资客群所认知。

2010年12月中央经济工作会议将“宽财政、稳货币”作为2011年宏观调控的主要思路，“调结构”和“防通胀”则成为2011年的两大任务，“增加供应、抑制需求”为楼市调控政策的主导方向，“更严、更紧、更广”将成为2011年房地产调控的鲜明基调。预计在此调控环境下，占据景观资源和地段优势的高端项目，性价比较高的品质大盘仍将持续热销。

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