住建部专家秦虹泉城谈房地产调控―――楼市限购，大幅促销会很普遍

秦虹(资料照片)

□本报记者 刘研波

昨天下午，住房和城乡建设部政策研究中心副主任秦虹出席“春季攻略2011济南楼市论坛”时表示，像济南这样的限购城市今年大幅度促销会普遍出现。

限购城市市场将受严重挤压

在谈到今年房地产行业面临的市场形势时，秦虹表示，受宏观经济形势和调控政策的影响，今年房地产市场形势相对比较严峻，各开发企业将面临巨大的资金压力，表现在：销售下滑导致回款降低；银行信贷额度减小后，开发贷款和购房者的按揭贷款更加困难；其他融资渠道仍然狭窄。

秦虹认为，今年房地产市场受此影响将出现比较明显的分化，具体来看：已出台并实施限购政策的城市，由于改善型和投资投机型购房受到抑制，市场将受到严重挤压，成交量会明显下降，大范围大幅度促销可能会普遍出现；而未限购的城市，会从限购政策的“挤出效应”中有所获益，市场变化不会很明显，一些城市的成交量和房价甚至还可能进一步上涨。此外，在已出台并实施限购政策的城市中，政策严厉、执行有力的城市比如北京，成交形势将更为严峻，房价也会受到相应影响；而政策不太严厉、落实也不够到位的城市，比如只针对主城区或主城区某个环线以内区域实施限购的城市，市场成交情况受政策的影响会轻微一些。

中小房企可能面临生死抉择

秦虹表示，在当前政策的严厉调控下，房地产开发企业“大者越大、强者恒强”的趋势将更加明显，企业分化也会进一步加快。

她认为，大型房地产开发企业在拿地、融资、开发建设等方面，会获得更多的资金和政策支持；其次，大的开发企业通过“做结构”，既可以在全国大中小城市都开发相应项目规避政策风险，又可涉足住宅、商业等多种产品并及时转换投资重点，应对市场风险的能力更强；此外，大型开发企业更适合做品牌，且品牌效应也更为明显。“规模大、实力强的开发商，自然会赢得更大的市场空间，而一些中小企业在更为残酷的竞争面前，很可能面临生死抉择。”秦虹说。

商业地产普通企业难驾驭

在各地住宅限购政策出台后，不少开发企业认为，商业地产没有受政策限制，未来前景看好，可以大举进入。对此，秦虹认为，从总体形势看，今年商业地产会延续去年成交大幅增长的态势，成交增长水平必然高于住宅，但从近几年看，商业地产成交面积只有商品房整体成交量的1/10左右，开发企业在住宅销售不景气时转向商业地产，一定要谨慎。因为商业地产开发销售周期更长，占用资金更多，市场起伏也比较频繁，市场风险更大，不是一般的开发企业可以轻易驾驭的。

同时，秦虹表示，开发企业转向投资商业地产，一定要注重创新，不能只倾向于开发纯商业、办公写字楼之类的传统商业地产，建议更多在旅游地产、养老地产，以及与生产相关的服务业特别是新兴产业、新兴服务业结合紧密的商业地产项目方面下工夫。

投资城市群获利空间更大

在投资地域方面，各大中城市纷纷出台限购政策后，不少开发商倾向于将投资重点转向不限购的中小城市。对此，秦虹表示，随着城市化进程加速推进，城市群成为发展的主要趋势和方向，从投资获利情况看，在城市群内以及与大城市连接紧密的中小城市投资房地产项目，获利的空间更大，而其他中小城市因为流动人口少、产业结构单一、空间狭小不适合差异化竞争等原因，市场风险更大。

此外，在开发销售模式方面，秦虹表示，传统的开发销售模式主要有两种，一种是通过长线开发销售追求高附加值高利润，另一种则通过快速周转方式寻求规模效应，两种方式都有不少成功的范例。但她认为，在现有的政策、市场形势下，期望通过长线开发销售模式追求高附加值高利润的机会将越来越小，而通过调整策略快速开发、快速销售“薄利多销”的方式寻求做强做大，风险会更小。

房价调控目标大多不疼不痒住建部：重改

今年初发布的“国八条”要求，2011年各城市人民政府要合理确定年度新建住房价格控制目标，并于一季度向社会公布。截至3月29日晚，40多个城市公布了调控目标，但绝大多数的调控计划与GPD增幅挂钩，只谈控制涨幅而不谈降价。

对此，住房和城乡建设部3月29日晚发出通知，要求各地在确定年度新建住房价格控制目标时，要在本地区内听取社会的意见，使各地调控目标的制定科学合理，并取得社会的认同和支持。已经公布的，也要以适当方式听取社会意见酌情调整。

明确降房价北京独一份

北京于3月29日晚公布了楼市价格调控目标。令人关注的是，北京是迄今为止全国所有城市楼市调控目标中唯一明确提到降价的城市。业内专家指出，这表明多数城市房价调控有点走过场，令人失望。

长春首提挂钩房价收入比

吉林省长春市3月30日晚发布房价调控目标，新建住房房价收入比(住房套型标准按60平方米计算)控制在5.8以内。这是迄今为止国内首个与房价收入比挂钩的房价调控目标。

房价收入比是指住房价格与城市居民家庭年收入之比，一般认为合理的房价收入比在 4-6之间。《房地产报》副社长马峻岭认为，与一些城市将房价调控目标与GDP挂钩的做法相比，长春的做法是个进步。与房价收入比挂钩，调控目标更具体、更直观，更易于百姓了解和比较。 (综合新华社消息)

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