13城市调控升级济南未见明显信号

作者：谷青

本报记者 谷青

临近年末，全国多地房地产调控政策密集“突击”加码。

自11月22日以来，陆续有武汉、南昌、沈阳、厦门、南京、长沙、杭州、福州等8个城市出台了地方版的调控新政。加上早前已宣布升级版调控新政的北上广深四大一线城市以及郑州市，全国已有13个城市出台了升级版调控新政。

业内人士普遍认为，今年以来房价涨幅过快，许多城市难以完成今年年初制定的房价调控目标，所以不得不在年底紧急出台措施遏制房地产市场过热的势头，而济南尽管同为二线城市，但无论从房价涨幅还是土地供需平衡来看，未来出台调控新政可能性均较小。

限购、限贷仍为主旋律

进入第四季度，“楼市调控”出现在人们视线中的频率大大提高。随着“京七条”、“沪七条”、“深八条”、“穗六条”的相继出台，一线城市楼市调控全线收紧。在此基础上，二线城市调控大幕也全面拉开，在11月22日-26日短短五天时间内，武汉、厦门、南昌、沈阳、长沙、南京相继升级调控，如果算上早在9月1日就已经升级“限购令”的郑州，对楼市调控进行升级的城市已经达到13个。

纵观本轮调控，大多数城市的新政大同小异，仍然突出“限贷、限购、限价”的传统措施。在限贷方面，深圳、上海、广州、杭州均将二套房商业贷款的首付比例提高到七成。在限购方面，上海、广州、武汉等城市均提高了非本市户籍居民家庭购房“门槛”。

究其调控原因，业内人士认为，与房价涨幅过快不无关系。据有关数据显示，近期出台调控政策的二线城市，今年10月新建商品住宅价格同比涨幅均超过10%，其中厦门为16.9%，沈阳为13.3%，武汉为11.3%，南昌为10.1%，南京为15.3%，杭州为11%，郑州为12.5%，长沙为11.8%，福州为12.8%。对比年初设定的年度调控目标，这些城市完成调控目标希望渺茫，所以才不得不出台“新政”，为实现调控目标添助力。

如此密集的出台调控政策，究竟会对楼市产生什么效果？链家地产市场研究部张旭认为，限购、限贷政策升级除了冲击短期市场外，也会对购房者的短期预期产生影响。但是，一二线重点城市的人口规模增长还远未结束，未来这些城市的住房需求规模依然较大，房价上涨的压力依然存在。从长期来看，提高住房的持有成本，盘活存量规模，用税收杠杆来抑制不合理的购房需求，才能达到市场较长时间的供需平衡。

中原地产市场研究总监张大伟则认为，多个城市在三中全会后出台调控政策，其示范意义非常大。楼市长效机制正在形成，之前影响房价上涨的很多基础都在动摇，随着政策的落地执行，楼市有望回归平稳。2013年下半年全国楼市明显分化，楼市调控也有望持续，预计整体市场还将延续过热城市收紧调控，市场冷清的城市松动调控的趋势。

“增加供应”是本轮调控亮点

值得注意的是，此次各地方政府出台的楼市新政内容均提及增加住房用地供应，特别是加大保障性住房和中低价位、中小套型普通商品住房用地供应力度。

例如“汉七条”提出，增加住房用地供应，特别是加大保障性住房和中低价位、中小套型普通商品住房用地供应力度，力争2013年全市住房用地实际供应总量比过去五年年均实际供应量增加20%以上。

而“洪六条”也提出，在完成2013年全年住宅用地供应计划的基础上，继续加大住宅用地供应，力争今年住宅用地供应量超过年度供应计划的10%。“沈八条”则提出，进一步加大中小户型普通商品住房市场供应，建立行政审批快速通道，中小户型套数达到项目开发建设总套数70%以上的普通商品住房建设项目，银行等金融机构在符合信贷条件前提下优先支持其开发贷款需求。

同策咨询研究部总监张宏伟认为，从武汉、南昌等二线城市供地特点来看，大多数地块属于中小套型商品房用地，相比一线城市增加住房供地的措施来看，这些二线城市对于改善市场供求关系的作用会更加明显。“这对于满足二线城市的自住需求会有一定积极意义，一定程度上有利于遏制房价过快上涨。”

上海易居房地产研究院研究员严跃进则表示，部分二线城市房价上涨的背后，是供不应求的矛盾。当月度新增供应量远远不及市场需求、住房库存消化周期明显偏小时，就使得此类城市房价上涨具备内生动力，而增加供应将在一定程度上改变市场供需结构的失衡。

济南出台调控新政可能性小

最新一轮的地方收紧调控，已由一线城市蔓延到二线城市，业内人士预计还有价格上涨较快的城市跟进，出现一波多城市调控收紧局面。那么，新一轮的“房产新政风”能否刮到济南？

山东世联怡高总经理朱江认为，济南出台进一步调控政策的可能性不大。“今年济南房地产市场非常健康，尽管成交量大增，但是房价增幅不大，从成交结构看，刚需占绝对比重，从价格水平横向比较看，也低于其他省会城市。”

在业内人士看来，不论济南是不是有进一步的调控政策出台，依照目前武汉、南昌和厦门等二线城市的政策内容和力度来看，对济南楼市调控意义不是很大。而采访中市城乡建设委员会相关负责人也表示，济南暂无出台进一步调控政策的计划。

从国家统计局公布的数据来看，目前收紧调控政策的城市新建商品住宅价格同比都超过了10%。而济南市10月份房价同比涨幅只有8.7%。前十个月累计环比涨幅7.9%，距离涨幅10%的参考指标仍有一定距离，因此，出台楼市新政的可能性就相对较小。

除此之外，业内人士还认为，经过“金九银十”的库存消化，11月份济南市场上楼盘新推或加推较10月要减少，但价格方面会继续保持平稳态势。从济南近期大量推地的情况来看，接下来济南市场的住宅供应会更加充分，这也确保了济南房价不会出现大的涨幅。

年底仍是购房好时机

虽然临近年底，楼市大局已定，市场将以维稳为主，但不少开发商仍在跑量冲刺各出高招，推出大手笔的优惠。据不完全统计，12月份济南共有55个楼盘开盘、加推。面对年末银行房贷收紧的局面，多数楼盘选择用优惠来刺激购房者。

住宅产品中，恒大雅苑推出了一次性付款95折，按揭贷款98折，买房还送1500元/m2精装的优惠；而中海国际社区新推地块御峰官邸，则进行着3万元抵5万元的认筹活动。商业地产中，连城国际，公寓、商铺认筹5000元抵2万元；银座·好望角观湖写字楼3万元抵10万元；世茂国际广场的商铺一次性付款97折按揭99折，公寓一次性付款98折，写字楼一次性付款98折。

事实上，无论是老盘加推还是新盘出击，开发商年末抢收心态是显而易见。如果以一年为考察长度的话，年底年初都是最适合买房的时间段。研究历年的房价轨迹，不难发现，每年的11月至次年2月，房价均处于年内较低的位置，即使是在楼市深度调整的年份亦不例外。

因此，业内人士建议，对于买新房的消费者来说，特别是刚需购房者，年底年初的议价空间更大，可比较的余地也大，如果运气好，还可能遇到较低折扣的房源。尤其有大量现房、准现房、特价房等产品大量上市，购房者不妨趁年底认真挑选一套心仪的房源。

全国各重点城市新一轮调控政策对比

城市 发布时间 关于限购 关于限贷 关于供应 关于保障房

深圳 10月11日 未提及二套房首付贷款比例提高至70%以上3至5年内，增加住宅用地供应，保证政策性住房用地 加强经济适用房和公共租赁房建设

北京 10月23日 违规购房，5年内不准在京买房严禁向不符合信贷政策的借款人违规发放贷款限房价、竞地价加大自住商品房满足夹心层需求 加大自住型商品房供应力度

上海 11月8日非本市户籍累计3年内在本市纳税和社保两年以上二套房首付贷款比例提高至70%不低于过去五年平均量，再加30%进一步完善“四位一体”，租售并举的住房保障体系

广州 11月18日 5年内在本市连续缴纳3年以上个人所得税或社

会保险二套房首付贷款比例提高至70%加快中低价位商品住房供应，控制高端商品住房供应 未提及

郑州 9月2日外地人购房需持有3年以上居住证，未满20周岁的单身人员暂停在限购区域购房的条款未提及 未提及 未提及

武汉 11月22日非本市户籍须在本市纳税或者缴纳社保两年以上，并仅限购1套住房继续执行差别化信贷政策，研究提高二套房首付比例力争2013年全市住房用地实际供应总量比过去五年年均实际供应量增加20%以上继续执行差别化信贷政策，正在研究提高二套房首付比例。

南昌 11月25日非本市户籍须在本市纳税或者缴纳社保两年以上，严禁未成年人购买住房。提高二套房首付（具体未定） 力争今年住宅用地供应量超过年度供应计划的10％ 未提及

厦门 11月25日 未提及 提高二套房首付（具体未定）年内再推出一批商品住房用地。2014年住房用地供应总量，比前五年年均实际供应量增加20%。未提及

沈阳 11月25日 非本市户籍须在本市纳税或者缴纳社保两年以上二套房首付贷款比例提高至65%中小户型普通商品住房、棚改房和保障性住房用地供应比重达到75%以上；未提及南京 11月25日 未提及 提高二套房首付（具体未定） 住宅供地较过去五年平均基础上增加10% “十二五”末完成2000万平方米保障房长沙 11月25日 未提及 提高二套房首付（具体未定） 明年住宅供地不少于过去五年平均量有条件地将外来务工人员、新就业大学生纳入保障房范围

杭州 11月26日 未提及二套房首付贷款比例提高至70%2013年市区住房用地供应量在前5年年均供应量基础上，增加大于20%未提及

福州 11月27日非本市户籍须提供自购房之日起算的前3年内在本市纳税或者缴纳社保两年以上证明未提及继续加大土地供应力度，特别是增加普通商品住房的用地供应确保完成今年基本建成1.8万套保障性安居工程项目的任务

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