后限购时代楼市掀起“洋房热”

随着人们对居住品质要求的不断提升，近年来新兴起的花园洋房开始受到越来越多追求个性化的购房者追捧，加之前段时间限购的取消，一度被压抑的改善性需求逐渐释放，城市洋房、高层洋房、复式洋房、电梯洋房……五花八门的洋房定义扑面而来，楼市掀起了一股“花园洋房热”。“伪洋房”概念层出不穷

近日，市区某楼盘打出一则有关花园洋房的广告，吸引了一直想买洋房产品的朱女士，然而实地考察后朱女士一家大呼上当，该楼盘的“洋房”实际上就是普通多层住宅，广告中所说的“入户花园”仅是门口一块多余的空地，宣传册上标注的露台也只是一个半封闭式阳台。

据了解，类似朱女士所看的这种“伪洋房”近年在市场盛行。一些高层物业为了展现产品卖点纷纷“傍”上花园洋房概念，以吸引置业者的“眼球”。

尤其近两年，受到土地供应日渐稀缺的影响，以花园洋房为卖点的产品开始增多。记者走访市区多家以花园洋房为卖点的项目发现，基于花园洋房产品无往不利的强大销售力，市场上大大小小的楼盘争相推出自己的“洋房”产品。其中，不少打着洋房旗号的楼盘都是多层住宅，一些所谓的“空中花园洋房”、“远景式花园洋房”实际上也只是带有入户花园或小面积露台的高层住宅。

“很多人以为只要楼层低就可以叫花园洋房，实际上花园洋房涉及小区规划、建筑密度、建筑品质、建筑风格、建筑材料等诸多方面，走的应是中高端路线。”专业人士告诉记者，从某些方面来讲，多层的确有些局部的基本特征类似于花园洋房，但其相同之处仅仅存在于“外表”，譬如，两者的楼层数可能会差别不是很大、两者的部分材料会用的一样，但要注意的只是“部分”。

采访中记者也发现，多数购房者对“花园洋房”的概念比较模糊，仅有的一点了解也只是从职业顾问那里得到的，认为楼层不超过7层，一梯两户、户型比较大的便是花园洋房。其实，真正的花园洋房定义远非如此。

一位长期从事房地产市场研究的资深人士告诉记者，花园洋房简单来说指的是6层以下多层板式建筑，其应该具备以下特征：首先，建筑密度很低（容积率一般<1.0），绿化率较高，首层普遍拥有私家花园；其次，普遍分布于市郊一带，距离市区尚有距离；第三，在一定程度上依赖于现代都市文明，环境舒适而宁静；住宅水、电、暖供给一应俱全，周边配套较为完善，购物、道路交通、通信设施等的标准较高；最后，这种高定位的产品，它目标客户也基本上是中高收入人群。“‘伪洋房\’产品的出现，主要是由于现行的住宅设计规范当中，只是根据物业高度的不同将产品分为超高层、高层、小高层及多层等，但是并没有详细地对花园洋房的概念有明确界定，因而也就使得市场接受度越来越高的花园洋房成为了概念炒作的热点。”

单一物业形态项目更受关注

记者在采访中了解到，目前济南的花园洋房产品虽然不少，但是基本上都存在于复合型居住社区之中，很少有纯粹的单一物业形态的花园洋房小区。而实际上，相对纯粹的花园洋房小区更受置业者关注。

“花园洋房毕竟属于改善性居住产品，置业群体对这一产品内外的舒适度都有了更高的要求，就像一些纯别墅区往往更受到欢迎一样，花园洋房也应该有属于自己的相对独立的区域组团空间。”置业者唐先生的观念代表了相当一批花园洋房准业主的心声。

与此同时，一些早期购买花园洋房的居住者也感受到了洋房与其他物业类型混居所带来的尴尬。市民白女士2012购买了某大型居住小区的花园洋房，入住后觉得小区太大，不仅管理上很难做到面面俱到，而且居住人员过于杂乱，失去了购买花园洋房的意义。“花园洋房的业房多是买来自住的，而高层里不少小户型业主都是买来投资的，由于出租率比较高，使得小区内居住的人员也比较杂，社区安全感也受到影响。最主要的是业主委员会成立以后，业主之间层次不同，往往容易出现意见不统一，整个小区管理起来也较为麻烦。”

从居住体验上来分析，选择花园洋房的购房者，除看重的一些硬性指标之外，更重要的是希望通过物业形态的变化获得新的居住乃至生活方式。采访中，从事房地产行业的李先生告诉记者，自己升级置业时曾在别墅和花园洋房之间犹豫不已，最终选择了花园洋房。“相较于别墅，花园洋房更有‘人气\’，居住舒适度来讲，花园洋房恰到好处地把握了这样一个度，既不会因为居住空间太过拥挤而产生压抑感，也能够保持邻里之间自然的沟通与交流，建立和谐的邻里关系。” （本报记者 谷青）

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