济南楼市活力初现，未来房价上涨？持平？下降？新政双箭齐发楼市“加量难加价”

□本刊记者 张晓莉

3月30日下午，央行和国家税务总局双双出台楼市新政，即二套房贷款首付比例降至四成、二手房普通住宅满2年即可免征营业税。目前济南楼市的基本状况如何？不断出台的新政会给济南楼市带来怎样的变化？购房市民最为关心的房价会不会上涨？

市场存量去化周期降至12个月以来最低值

根据官方数据，2015年1、2月份，济南分别网签新建住宅7194套、3267套（上述两个数据是已经排除撤销网签量的月度数据，2013年、2014年数据相同）。综合来看，2015年一季度，济南共网签新建商品住宅16879套，不仅远远超过了2014年相对低迷的一季度9569套，同比涨幅76.3%，还超过了当年供需两旺的2013年，据统计，2013年一季度济南共网签新建商品住宅13938套。

根据克而瑞房价点评网统计，截止3月22日，济南市商品住宅的存量468万平方米，比去年3月底的352万平方米大涨了33.3%，但是去化周期却降至12个月以来的最低值。由于去化周期是用当前存量除以过去12个月的月均去化量而得出的，现在济南存量较大而去化周期缩短正说明过去12个月的月均去化量高，能够较快速地消化当前高企的存量。

接下来的两个月，会有路劲东城、印象圣泽、融辉城、燕熙台、东鲁凤凰上郡、财富中心等楼盘全新开盘，总体量约150万平方米（整盘的体量）；而预计会加推的楼盘数量也会相当多，初步估计也有接近30万平方米的面积会上市销售。充足的供应和累积的客户的释放，会让济南二季度的成交量有新的突破，市场在成交量上的活力会继续显现。

房价短期有上涨空间长期比较稳定

房价点评网济南首席分析师王伟认为，现在政策接二连三，都直指房地产的敏感区域，救市节奏非常迅猛。整体看都是围绕刺激需求，特别是改善型需求为主。

二手房的营业税从之前满5年免征调整为满2年免征，有利于一手房和二手房市场联动，盘活存量房，由于“以小换大”“学区房”“配套设施更好”等置换型改善购房交易成本大幅降低，促进改善性需求加快入市，直接利好一手房市场。而二套房首付比例的下调，更直接地降低了人们购置改善型住房的门槛。

长期以来，济南的房地产市场都是以刚需为主，2014年普通住宅的成交120平方米以下的占57%；2015年济南房地产市场的产品结构会发生比较明显的变化，改善型产品的比重会有所增加。随着这一波重磅的政策利好，受益最大的也将是改善型产品为主的楼盘和潜在的供应。

对于济南的房价来说，王伟认为还是会相对稳定。刚需为主的市场基础不会发生改变，而且随着二手房的大量入市，对于刚需首套房购房者来说，可选的空间更大，刚需市场竞争更加激烈；对于改善型住宅来说，随着年中一批新的中高端项目的入市，供应量也会增大，短期内可能存在涨价空间，但是长期来看，还是会比较稳定的。

承租者出现9种行为房子将被收回

市房管局相关工作人员告诉记者，目前西蒋峪公租房小区已经有2500余户办理了入住手续，领取了公租房钥匙。随着时间的推移，已有1200户居民搬入新家，将来还将有更多的居民入住。

“根据公租房租赁合同约定，承租者出现以下行为之一的，公租房主管部门有权解除合同，收回公租房。”市房管局保障性住房管理中心相关工作人员表示。9种行为如下：1、提出续租申请并经审核不符合续租条件的；2、租赁期间，通过购买、受赠、继承等方式获得其他住房并不在符合公共租赁住房准入条件的；3、转借、转租或者擅自调换所承租公共租赁住房的；4、改变所承租公租房住房用途的；5、破坏或者擅自装修所承租公共租赁住房，拒不恢复原状的；6、在公共租赁住房内从事违法活动的；7、无正当理由连续6个月以上闲置公共租赁住房或者累计6个月以上拖欠租金的；8、经书面催告后一个月内仍不签订续租合同或者不按时提供资料进行复审的；9、违反公共租赁住房有关规定和《公共租赁住房租赁合同》相关约定的。

出现上述3、4、5、6行为的须按政府确定的公租房租金标准支付从违法行为发生之日起的房屋租金并支付不超过1000元的违约金，并将被记入公共租赁住房的信用管理档案。有违法所得的，须支付违法所得3倍以下但不超过3万元的违约金。（本刊记者张晓莉）

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