七月楼市淡季不淡

△济南一楼盘开盘现场火爆□郑勇山

今年7月济南普通住宅成交90.2万平方米(7868套),比6月份增加7.4%,成交稳中有升,走出了“淡季不淡”的态势。价格方面,自从去年12月份普通住宅成交均价达到最低谷以后,今年以来各月连续上涨,7月份成交均价继续维持在高位,达到了8244元/㎡。

同时,土地市场也有所回暖。7月30日,位于槐荫区经十路南侧、二环西路两侧的一宗居住用地挂牌截止,山东建邦集团有限公司以56741.16万元的底价将其收入囊中,为7月份土地市场添了一把火。

楼盘开盘加推频试水

鲁能两楼盘独领风骚

根据克而瑞房价点评网的开盘监测,7月份济南共计16个楼盘有开盘加推,共有约5000套新房入市；其中万科金域华府、开元府、鲁能领秀公馆和大华紫郡属于首次开盘。从开盘加推的情况看,除了个别楼盘在认筹时间较长、开盘把握较大的前提下大体量开盘,大部分楼盘还是选择小量入市,试探行情,利用“小步快跑”的模式,在传统的淡季试水。

在7月份这个传统淡季选择大体量开盘入市的,多为蓄客时间较长、具有稳定“粉丝”级别的客户资源、产品价值较高的楼盘。其中最具代表性的就是城南鲁能领秀城和鲁能领秀公馆的大体量开盘。

7月5日,鲁能领秀城全新地块产品中央公园东区,一次性推出了936套房源,当天认购超过800套,可谓大获成功；7月19日,位于同一区域的兄弟项目鲁能领秀公馆首次开盘,推出了约670套房源,当天又卖出去接近400套。

“价值战”代替“价格战”

改善型楼盘受捧

业内人士认为,7月份新开楼盘的风头集中在了偏改善型楼盘身上,之所以会出现这样的现象和这些楼盘的价值体现是分不开的。

开元府、华润城紫云府、万达华府、财富中心、保利华庭等偏改善型楼盘表现抢眼,再结合7月鲁能领秀城、鲁能领秀公馆、财富中心等高端楼盘的大体量开盘热销,可以明显感觉到济南楼市的变化:楼盘的产品价值得到更明显的体现,区域内较稀缺的产品、更好的区域发展前景,使购房者认可度提升,成交热度较高。楼盘把价格战变成了价值战,在产品优势明显的条件下,更多的楼盘选择尝试调高售价,用产品优势而不是价格拉高楼盘性价比。

土地主战场东移

交易热情回暖

不仅是新房市场淡市不淡,土地市场也有所上扬。1月,济南土地市场呈现“井喷”,而后土地市场一度“萎靡不振”,成交量大走“下坡路”。7月份,土地市场又表现出回暖势头。据克而瑞房价点评网数据统计,2015年1-7月份,济南市共成交商住用地73宗,成交面积394.4万㎡,成交总金额约239亿元。在土地供应上,2015年1-7月,济南市共新增商住用地供应36宗,面积159.5万㎡。

从出让区域来看,西部特别是西客站片区经过了连续多年的大规模集中出让,暂告一段落,出让面积大幅减少。而东部片区重新蓄势发力,“夺回”了土地出让主力的位置。在成交上,2015年上半年历城区共成交15宗101.4万㎡土地,成交金额49.1亿元,在总成交面积和金额中分别占了28.7%和21.8%。远远把其他区甩在身后；排第二位的市中区供地9宗,面积79.6万㎡。毫无疑问,历城区成为上半年济南土地市场的最大赢家。

购房信心指数提高

下半年或迎供地高峰

按照2015年的济南市土地出让计划,城镇住宅用地中拟招拍挂供应普通住房用地594.03公顷,计划供应商业服务用地185.19公顷,共779.22公顷。因此业内人士预计,下半年济南市土地市场或将迎来新一轮大规模集中出让。

而新盘方面,目前济南楼市有名悦山庄、百步亭、三盛国际公园、恒大龙鼎御苑、银丰悦珑府等新盘正在紧锣密鼓的前期宣传,预计三季度开盘的可能性大。根据网传消息,下半年央行还会有降息降准动作,业内及购房者普遍持乐观态度。

随着政策利好的叠加,人们对未来楼市的预期普遍向好。根据房价点评网发布的7月份济南购房信心指数显示,购房指数从春节以后逐月提升,7月份与上月基本持平,继续处于“推荐购买”的级别。

7月,济南楼市正式进入下半场,这不仅是时间概念上的发展,更多的是产品的结构在刚需为主的前提下,改善型产品会有较明显的增加。成交量会在9、10月份迎来新的增长。成交价格方面,随着改善型产品的入市,首开价格会有明显提高,从而带动片区房价的提升。

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