济南限地价土拍细则解读储备性安置房建设标准不低于商品房

8月初，土地市场将迎来新一轮土拍，备受关注的除了宗地优越的土地位置，还有土拍过程中的重大变革，市本级居住用地将采用“限地价竞政府储备性安置房面积”的竞价方式。济南市首次把“拿地”与“安置房”紧密地结合在了一起。那么，限地价土拍如何执行？所竞储备性安置房如何来建？配建储备性安置房所产生的税费开发企业如何计算？7月20日上午，市国土资源局联合相关部门召开讲解会，就所涉及的规划要求、建设标准、不动产权登记、各项税费缴纳等方面的问题做出解答。

建设标准

记者从讲解会上获悉，对于开发企业竞配建的安置房在布局上要求均衡布局配建，集中体现在一个地块上，按照“只高不低”的原则，做到相对集中建设，优先安置房位置布局。建设标准要与所售商品房相当，在楼盘表中标注不可售，并且不办预售证、不网签，对于分期开发建设的楼盘，安置房在首期建设。

市国土资源局相关负责人指出，在建筑物外墙、电梯、层高、水电、车位配比及后期物业管理等方面“视同销售”，与商品房执行同等标准。并且，每单元户型少于一梯四户，全明户型设计，对于光照不充足的居住式公寓不能做为安置房。不“拉高排低”，原则上按照整栋整单元整爿提供，所竞面积不足整套的，按照整套面积提供。

验收、移交

按照规定，宗地竞得人须与市、区管理主体签订《政府储备性安置房建设移交协议》，协议中明确规划建设要求、套型及户型比例，开发企业要与本宗地内商品房同步规划、同步开发、同步建设、同步验收。逾期未完成移交工作，将按移交协议约定向管理主体支付违约金，并列入黑名单，两年内不得参加济南市土地竞买。

安置房建成后，开发企业将产权无偿移交由管理主体，实行分级接收与管理，被安置居民可跨区选择。房屋产权首次登记房屋性质为“政府储备性安置房”，在登记过程中产生的相关税费均由开发建设企业缴纳，缴纳标准以小区房价或周边房价为依据确定。

相关税费

市国土资源局相关负责人介绍，经与税务部门的多次沟通，配建安置房不仅在建设标准方面“视同销售”，在移交时税务部门征收税费，也将“视同销售”，开发企业不仅缴纳安置房房屋契税，还要依相关比例缴纳增值税、土地增值税、企业所得税等税费，并且配套建设费不予减免。

事实上，竞配建安置房面积对于开发企业来说压力不容小觑，除了上述四大税费，资产方面，安置房面积计入计容建面，实际可售面积减少；产品方面，安置房设计标准及布局也将对销售商品房产生影响，因此企业拿地前最好合理算账、核算成本，拿地请谨慎！

商品房定价

地价趋高加上竞配建安置房附加的成本，以及后期无偿移交产生的税费也要在利润中扣除，拿地成本势必加大，那么增加的成本会不会以房价上涨的形式转嫁到购买者身上呢？市城乡建设委相关负责人表示，“房价不会出现大幅上涨，毕竟房屋销售在限价。”安置房建设、税费等成本不会计入销售商品房开发成本，商品房定价要参考开发楼盘周边房价及开发企业申请报价。目前政府对新房售价实行指导，在计算、制定指导价格时，安置房所产生的成本费用不会列入开发成本指导定价。

讲解会上，万科地产企业代表现场表示，对于房地产企业而言，“无偿移交”且须“视同销售”，加之涉税项多、税额大且征收口径严苛，企业在资产、产品、成本等方面将受到影响，这就要求必须经过科学、严谨论证，精准测算、核算成本后拿地，才是对企业负责、为政府负责。

概念解释

“竞配建政府储备性安置房面积”竞价方式即：竞买人报价达到最高限价时，网上交易系统自动转为“竞配建政府储备性安置房面积”竞拍环节，各竞买人须在规定时间内一次性报出本宗地内配建政府储备性安置房面积（地上建筑面积），报安置房面积最大者为土地竞得人；面积相同的，以先报出安置房面积者为土地竞得人。

对一并出让的两宗或两宗以上居住用地配建政府储备性安置房的，原则上依据各宗地地上建筑面积占比进行分配。

安置房建设标准简述

协议中对配建政府储备性安置房各套型占比及具体数量进行了要求，对于不足整套的，按整套面积提供。

配建安置房规划建设要求：（一）乙方配建的安置房应按规划要求与商品房均衡布局。（二）乙方配建的安置房需相对集中建设，原则上按照整栋整单元整爿提供，个别因设计户型限制可分散建设。

工程质量标准：配建安置房应符合国家工程建设强制性标准、住宅设计规范、住宅建筑规范建筑工程施工质量验收规范及相关文件的规定，且规划建设标准应与宗地内其他商品房建设标准相同，即公共部分如外墙、电梯、外窗、外门、层高、水电等配套设施均相同，且不低于管理主体规定的安置房项目建设建议标准。

同时亦应具备道路、园林绿化、环卫设施、供水、排水、供电、燃气、供暖、有线电视、网络通讯等基本配套设施。

监管措施·国土部门

市国土资源局将配建安置房建设要求列入宗地挂牌条件。宗地成交后10日内，土地竞得人与市、区管理主体签订《政府储备性安置房建设移交协议》，并持该协议与市国土局签订《国有建设用地使用权出让合同》，合同中须标明配建安置房面积。

市国土资源部门应及时将配建政府储备性安置房情况告知市城市更新、规划、财政、建设等部门及相关区政府。

监管措施·规划部门

市、区管理主体应对配建政府储备性安置房规划设计方案先行审核，安置房的规划建设标准不得低于《政府储备性安置房建设移交协议》约定的建设标准，方案应标明安置房建设位置、套型与数量，且符合《政府储备性安置房建设移交协议》的要求。

市规划局应本着“同步规划、同步开发、同步建设”的原则，对安置房的规划建设标准进行审核，在办理建设工程规划许可时，要求建设单位申报商品房整体方案的同时，一并提报经市、区管理主体审核的配建政府储备性安置房规划设计方案。

监管措施·建设部门

市城乡建设委员会对以本竞价方式配建的安置房做好监管审查工作，确保此类安置房与本宗地内其他商品房同步建设、同步验收、同步交付。配建的安置房不予办理预售许可。

安置房的移交

建设单位应按《政府储备性安置房建设移交协议》约定的期限移交安置房，对逾期未移交的，应按照移交协议约定向管理主体支付违约金、赔偿其他损失（包含但不限于因逾期交付安置房，拆迁安置居民的超期过渡费等），并将其列入诚信黑名单。

安置房的产权

安置房移交时，其产权应一并移交，建设单位应配合管理主体做好安置房的产权首次登记。首次登记其房屋性质为“政府储备性安置房”。配建的安置房在首次登记过程中产生的相关税费均由建设单位缴纳。

相关税费

建设单位将配建安置房无偿移交市、区管理主体时，税务部门将视同销售用房，须依据有关规定，缴纳相关税费。主要涉及：契税、增值税、土地增值税、企业所得税等。

(记者乔诺)

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