商品房变保障房:不仅仅为了救市

随着国家与省级相关政策的相继出台,政府原则上不再直接投资集中建设公共租赁住房,采取收购符合条件的中小套型商品住房的模式已成为当下社会关注的政策热点。2015年以来,济宁市积极采取多渠道筹集房源的方式,打通商品房与保障性住房通道,在现有商品房中采取竞价方式进行采购,目前济宁已采购了1062套公共租赁住房。

记者采访济宁市多个县区发现,打通商品房与保障房之间的流通渠道,是楼市高库存背景下的救市之举,但更多的是在缩短了保障房建设周期、实现了住房困难群众分散安置、节约了财政资金。

□本报记者吕光社赵德鑫

保障房建设时长缩短75%

“这次在创达工业园收购的两栋某破产企业的职工公寓,可以满足216户住房困难家庭的需求。通过收购盘活了原本闲置的资源,得到企业积极响应。”微山县住建局保障性住房管理中心主任王伟介绍,选择破产企业的职工公寓进行收购,是多方考虑的结果。

微山县今年承担着200套公共租赁住房的任务,经济开发区内的外来务工人员以及引进的人才对住房有着较大需求。微山县住建局对县内十几处商品房考察后,认为稍加改造就可入住的职工公寓是最佳选择。过去从拿地建设到入住,建设周期最少两年,现在从收购到入住仅需半年,时间大大缩短。

“通过对商品房的转换,让住房困难群众住进地段位置佳、配套设施齐全的小区,安居乐业。”济宁市房管局保障性住房管理部主任刘扬水说,购买商品房实现了保障房的分散安置,在一定程度上减轻了集中居住在公共租赁住房小区对困难家庭造成的心理压力。

收购价格低于周边商品房

要想在交易的过程中实现公共利益与开发商能动性之间的平衡,合理的计价方式必不可少。

据了解,政府对于商品房的采购主要通过竞价方式进行,在开发商报价之后选出合理低价的项目进行购置,价格由第三方评估公司确定。年底前城区将进行300套保障房采购,济宁市房管局将选择具有相应资质的房地产评估公司,对不同位置的住房进行评估,报政府批准后,确定具体的购买价格。在各县区已经进行的采购过程中,主要参考经济适用房的成本核算法,在成本价的基础上,加收3%的利润与2%的管理费进行计价。

11月18日,国家统计局发布了10月份全国70个大中城市住宅销售价格统计数据。在经历了9月份的短暂止跌之后,济宁市新建商品住宅价格再次下降,“金九银十”再一次成了开发商心中的“寒九冷十”。

“寒冬”中的楼市也成为政府采购商品房的合理时机。记者采访中了解到,经过合理的选择,政府购买的商品房一般都低于附近商品房的平均价格,在客观上节省了财政资金的支出。

曲阜市收购的吉祥花园小区,在核算成本后,每平方米价格在3500元左右,比周边的商品房小区至少便宜1000元；微山县在创达工业园内收购的公寓,成本约为每平方米1000元,这与经济开发区内同地段2800元的房价形成了鲜明对比。

房源成为保障房推行关键

“从商品房渠道采购保障性住房,我们主要是购买具备项目建设用地使用权、项目规划指标已落实的尚未开工的项目,在对图纸进行修改后,每套户型面积按照60平方米以下的标准进行设计。”刘扬水向记者介绍,采购的房源内室、厅、厨、卫、阳台要布局合理,功能齐全。

在商品房的采购过程中,经济宜居、配套齐全是政府主导采购过程中的重要原则。选择低价而且条件合适的商品房,是打通商品房到保障房“身份转换”的关键性要素。

经济宁市房管局初步调查摸底,济宁市城区现有75平发米以下的商品房房源约370套(包括166套现房),80至90平方米的房源340套(现房),目前城区有千余户住房困难家庭等待公共租赁住房房源。如果购买商品房的计划扩增的话,现有的房源并不能完全满足需要。而若对大户型进行改造,在客观上又将带来成本的提升。

2016年,济宁市对于公共租赁住房将不再组织新建项目,而是通过鼓励企业建设以及发放租赁补贴的方式进行。对于已经立项的保障房项目,济宁市要求多层、小高层项目开工后2年内完成分配入住,高层项目开工后4年内要完成分配入住,与各县市区政府签订目标责任书,用效能目标考核狠抓分配入住任务落实。在公共租赁住房的分配方面,济宁市严格落实“四级审核、三榜公示”制度,形成了申请、审核、登记、认定、电脑摇号及抓阄定房等一整套规范、公开、透明的运作程序。

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