楼市术语大扫盲 菜鸟也能买好房

要选好房，首先要擦亮眼。■本报记者  倪珉  文/图

现在买房子的各种误区数不胜数，买房子的时候不管是多么的小心，还是很有可能会面临相关利益的损失。同时，网上也是推出了各种各样的“买房宝典”、“购房指南”，根据过来人的经验肯定是有一定的指导意义也有一定的购房方向。但并不能完全照搬。每个人购房遇到的情况都不一样，只要掌握了必要的房产概念，在买房的过程中，无论对方如何说法，自己心里都一清二楚。

在记者近日不间断的走访过程中，发现有不少市民除了纠结于未来的房价走势、地段等传统考量因素之外，还有一个重要的问题——楼盘的专业术语该怎么看？乐山市房地产商会会长王树云在接受记者采访时表示，各种专业词汇看似差别不大、实则天壤之别，购房者在理解这些专业术语上要注意避免误区。

疑问一：期房和现房哪个更好？

案例：春节期间，正在青江新区某楼盘看房的曾小姐一家面临了一道难题。曾小姐是城西某学校的老师，考虑到上班方便，早在年前就考虑在青江新区购房的事情。“这不，我看好了一套近90平方米的套三，算上春节期间的优惠，总价还不到40万元。”她告诉记者，无论是价格还是户型，他们一家都很满意。本来已经开始筹备首付款，准备赶在春节优惠取消前下单，但是在置业顾问告知“楼盘交房时间预计在2017年中旬”之后，一家人又犹豫了起来。“由于父母和自己不是乐山本地人，一直租房住，很想有一个自己的家。但是在几乎跑遍乐山所有的售楼部后，发现要么户型、价位不合适，要么交房时间相对较迟。”曾小姐说道：“没办法，我们又去了市区多家二手房中介了解房源情况。但是按照这些中介的说法，卖家都是‘甩干净\’，也就是说后续产生的税费、手续费等都由我们承担，无形中又增加了购房成本。”

专家解读：曾小姐纠结的核心，其实也就是现房和期房孰优孰劣的问题。针对现房和期房的不同，乐山市房地产商会会长王树云表示“各有千秋”。首先，现房具备：工程已经竣工验收合格，投资风险降低；买家可以直接看到实景，实地了解房屋的结构、质量、环境、配套、物管等；房屋价格基本稳定，不会再有大的变动，购房时只需与周围地区、同类型房屋价格相比便可；家庭计划便于安排，付完房款即可进场装修等多项优势。但是，由于后期相关税费、中介费的增加，购房成本会相应增大。同时，品质较好的房源更是“坐地起价”，选择范围实际上很小，这也是乐山目前二手房市场较为冷淡的原因之一。

他告诉记者，相对于现房，期房优势明显：1、价格优势。期房在开发之初卖出去，是开发商为了募集资金的一个渠道，房产开发商都在价格上有较大的优惠。2、选择范围较广。3、性价比较好的期房存在较大升值潜力。但是由于是“纸上谈兵”，未确定因素较多，与开发商的信息及专业知识的不对等，仅凭开发商的广告、资料宣传来判断、预测楼盘状况，存在房屋标准、质量与预售承诺不符的风险。正因此，去年至今乐山出现了多起楼盘业主维权的事件。“在这里，建议购房者酌情购买，理性下单。”王树云说道。

疑问二：容积率到底有多重要？

案例：早前在乐山城西一家宣称“买一赠一”的楼盘以60多万元总价买下一套房的李女士告诉记者：“尽管5600元/平方米的均价在当时的乐山楼市中属于较高价格，但考虑到这是乐山首家‘买一层送一层\’的楼盘，大家也是一拥而上，记得开盘现场就有近千号人打拥堂，当时没考虑太多也就买了。”李小姐随即向记者算了一笔账：如果5000/平方米来算买价就在55-60万元，装修15-20万元（简装），家电家具10多万元，另外买个车位10万元左右，加上物管等等，如果入住的话需要100万元。“而且还有一个最为重要的问题，当时项目说的是4.0的容积率，但交房后我们发现，比乐山同期的其他楼盘密度显然高得多，况且送的是可变空间不是面积，实际的装修费用中还得包含上下两层数万元的隔断费用，现在不少业主都不愿意入住。”她说道。

记者也注意到，反映这类问题的业主大多集中在前几年“赠送”面积的高峰期。“在动辄得房率高达130%甚至是150%的2010-2014年阶段，已经很少有购房者去询问项目容积率的问题了。”从事销售工作近5年的何小姐表示，由于刚需及刚改项目基本都是以期房形式预售，大部分客户在下单前只能通过沙盘和户型图做大概了解，所以对这些多出来的赠送面积很难有个概念。

专家解读：随着《乐山市建设项目容积率计算规则》的出台，开发商在报规报建时将会被严格限制所谓的“赠送面积”。但由于市场结构，一个大型楼盘的销售周期往往能持续到2-4年。王树云表示，这实际上是一个“市场遗留问题”。他说道：“我们来看看什么叫做容积率？是指一个小区的地上总建筑面积与用地面积的比率。对于开发商来说，容积率决定地价成本在房屋中占的比例，而对于住户来说，容积率直接涉及到居住的舒适度。一个良好的居住小区，高层住宅容积率应不超过5，多层住宅应不超过2，绿地率应不低于30%。而赠送比例越高，实际上也是变相提高了小区的整体建筑面积，小区容积率也就越高，舒适度也会随之降低。”

疑问三：公摊VS得房率，中间有何关联？

案例：“首次注意到公摊和得房率的问题，是我们在签订购房合同时，看到房屋单价一项分为了建筑面积和套内面积两项，而且差距悬殊。为此，我和老公仔细向置业顾问询问了一番，得知由于是购买的高层电梯公寓，公摊部分相较多层房源肯定要高一些，但实际上在享受相应的‘面积赠送\’之后，实得面积与建筑面积也差不多。”准备前往新房办理收房手续的张女士告诉记者，建筑面积、套内面积、实得面积，一个房子居然三个价，一同收房的好几个邻居都表示一头雾水。“有邻居还提到，房屋的价格好像还与最后缴纳的契税比例有关系，那究竟以哪个价格为准呢？”张女士疑问道。

专家解读：“所谓公摊面积，是分摊的公用建筑面积的简称，它与套内建筑面积之和构成了一套商品房的建筑面积。得房率=（建筑面积-公摊面积）/销售面积，是买房比较重要的一个指标。计算房屋面积时，计算的是建筑面积，所以得房率太低，不实惠；太高，不方便。因为得房率越高，公共部分的面积就越少，住户也会感到压抑。”王树云说道：“一般，得房率在80%左右比较合适，公共部分既宽敞气派，分摊的面积也不会太多，比较实惠。”他告诉记者，据他了解，全国范围只有极少数的城市采用“套内面积”销售模式，而购房者需要缴纳的购房契税严格意义上只与“建筑面积的单价”挂钩。

新闻推荐

市民希望加大力度严惩不良商家

据国家工商总局统计，去年全国网购消费额达到27898亿元，占社会消费品零售总额的10%。也就是说，中国人的日常消费中10%是通过网购来的，而且这一数据还在以30%—40%的速度增长。然而，今年1月，国家工商...

乐山新闻，新鲜有料。可以走尽是天涯，难以品尽是故乡。距离乐山再远也不是问题。世界很大，期待在此相遇。