楼市回升期小心那些“忽悠术”（下）

楼市走向扑朔迷离，需谨慎选择（资料图片）■本报记者 倪珉

房产买卖的主战场——售楼部，常常是房产买卖双方上演“拉锯战”的“阵地”。对卖方而言，售楼部里的置业顾问、销售团队都经过专业培训，从购房者踏入售楼部开始，就有一整套完整的销售说辞。而就大多数购房者而言，却很容易就在这“循循善诱”中“沦陷”。

然而，随着房地产市场的逐年变化，以及各种产品及需求的涌现，直接导致房产买卖的区域横向外延。近年来，“全民营销”、“商铺返租”等等模式，不断充斥乐山楼市，大有“人人皆可卖房，间间都能赚钱”的势头。

那么，在此“乱花渐欲迷人眼”的时候，购房者如何在买房时“保持清醒”？如何应对这些“新型销售手段”呢？

第一招：

商铺大热恐“遇冷”

选择品牌大盘最重要

商铺投资，作为近年来的热门投资方向，其实并不为大多数人所真正了解。目前乐山市场上，商铺越来越受到众多投资者的青睐。就在众多投资者以为乐山商铺价格会在楼市回暖的基础上水涨船高之时，日前，乐山青江新区某楼盘却曝出“底商7900元/平方米起”的惊爆价格，瞬间又将投资商铺的浪潮掀起另一个高潮。

就职于乐山某金融机构的杨女士去年炒股至今手上累计了数十万元的利润，考虑到合理分配资金以及市场的不确定性，近期她开始考虑购买不动产保值的问题，而首选就是投资商铺。“不看不知道，一看才吓一跳。现在乐山不少商铺，包装得来就跟兜售理财产品一样。”采访过程中，杨女士随手拿出几份不同项目的商铺DM单，从“零风险投资商铺”到“10年返租，年回报率10%，10年即可白得一铺”，无不都是在宣称项目自身如何了得、回报如何丰厚等等。

而据记者多方走访也发现，确如杨女士所说，虽然不见得每个商业地产项目都在触碰“返租”这一“红线”，但是“低门槛、保收益”等等宣传口径却比比皆是。虽然不少老练的投资者在谨慎对比选择后还是将手头的闲置资金投入到了商业地产，比如市民刘小姐去年一次性付款在邦泰中心购买了一套30平方米左右的商铺，按照目前的保守市值估计，已经升值20%。不过也有不少人提出疑问：“真的是间间商铺都能赚钱吗？”

记者支招：借用足球比赛常用的一句话，“大热之下，谨防大冷”。记者在此不便评价具体哪个楼盘哪间门面能否赚钱，但是可以确定一点，绝非“间间商铺都能下金蛋”。但是在或可预见的收益面前，投资者们更应该考量开发商的运营能力、管理经验；吃透项目周边的配套关系、客群定位；并尽可能地选择有实力、有口碑、有各种红利作为支撑的项目。只有拥有“护航”能力的商业项目，才既玩得起心跳，更能让你口袋中的资金活跃起来。

第二招：

“全民营销”势不可挡

短板明显需小心防范

“你有朋友要买房吗？如果没有，你愿意帮我卖房吗？”“今天我带亲戚到XX楼盘去买房了，得了XXXX元的现金佣金额！好巴适！”“是不是额，我有个同事刚好想要买房，我带他去是不是也可以有现金佣金呢？”……在楼盘全民营销“高佣金”的诱惑面前，每一个市民都参与到卖房的行列中来。一时间，出租车司机、大学生的兼职、酒店保安、小贩……这些看似与房地产营销毫不相关的职业里，卖房却又无处不在。

细数今年乐山楼市的“全民营销”，更是花样百出。从仁和集团“年薪50万、宝马等你拿”全城招募营销合伙人，到江山一品“成功推荐买房即可赚取8000元”，再到领地·国际公馆“2000万元现金悬赏‘钻石合伙人\’”，紧接着立事达研发了“云客”全民经纪人平台，只需打开微信就可以完成客户推荐从而领取佣金。

记者注意到，乐山大量出现全民经纪人，应该是从2013年底开始的，可以理解为顺应市场将原有的老带新这一渠道进一步拓展而来的一种销售渠道模式，属于房地产平稳发展的一个开始。但是不少购房者也在反映其中遭遇的问题，归纳而言无非三种：1.所谓的“营销人员”专业性不足，关键问题一知半解；2.经常出现不同客户争抢同一房源的情况，楼盘内部管理不到位；3.亲戚好友都不敢随意推荐项目，避免“拿回扣”的嫌疑。

记者支招：“全民营销”是一种非常态的销售模式，一般只有在楼市较不景气、开发商销售压力过大的时候才会出现。这种模式也存在很大的弊端：口径难以统一。当营销人员的，一般分为两类人：一是中介人员，二是普通民众。中介人员在推售楼盘时，为了达到成功交易的目的，很可能对购房者作出不存在的承诺或者夸大、虚构楼盘的优点。事后出了问题，购房者很难保障自己的利益。而普通民众在推荐客户时，却可能受到该楼盘销售人员的“阻拦”，出于自身利益的考量，售楼人员可能以“该客户已登记”为由不承认该客户是新推荐的或在背后“挖”走这个客户，使得推荐人该得的奖励落空。这个时候，就需要购房者主动积极地实地了解项目，谨慎选房。

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