“外来户”要求换物管遭拒 一边是业主一边是单位聘请物管到底该谁做主？

小区内原有的配套房，现被物管搭为办公房。

按理说小区请管家应该是业主说了算，然而，西昌市胜利南路魏家湾西巷3号“州运管处家属区”的30余户业主却做不了主。原因是，这些业主是外来买房户，小区的物业管理仍是由原单位出面聘请。

业主们认为，买了房屋，房屋的性质就变了，小区的配套用房和公共空间就该属现有业主所有，聘请物管时，业主们就有权做主。

而单位认为，买卖部分只是针对住房部分，小区的绿地、车位、公共配套设施始终是属单位所有，所以对于小区，单位有管理权。

小区业主

物业公司

文/图 本报记者 杨玲玲

1年多来，家住西昌市胜利南路魏家湾西巷3号“州运管处家属区”的30余户业主们可闹心了。按理说小区请管家应该是业主说了算，然而因他们是外来买房户，如今小区的物业管理仍是由单位出面聘请的，尽管业主们对其服务意见多多，可真要想换人还有些难。

小区业主

外来户买单位房，不满物管想换难

近日，州运管处家属区部分业主四处告状，称凉山州运管处在小区业主毫不知情的情况下，于2013年6月，擅自与西昌市三和物业管理有限公司签订了小区的物业管理合同。如今，合同期才过了1年，但小区业主与物管公司之间矛盾、冲突不断。为此，小区业主多次找州运管处协调解决，可至今无果。

据住户李先生介绍，州运管处家属区共有36套住房，之前这些房屋属单职工经济适用房。后来，这些房子先后被卖给了外来人员，有的还到房管局补缴了土地出让金，办理了房产过户手续，将原先的经济适用房合法变为商品房并办理了相关过户手续。

按理，房屋性质变了之后，小区的配套用房和公共空间就该属现有业主所有，但三和物业进入小区后，不仅将小区原有的娱乐室、门卫室、车库等5间配套房占为己有作为整个物管公司的办公用房，甚至还在上面搭建板房，严重改变了小区原有房屋结构和用途，现在小区连业委会办公室都没有一间，更别说业主娱乐室了。

其余业主称，在该小区买房，图的就是单位房住户单纯、治安好，而且没有物管费长久住很划算。但三和物管入住后，每户业主每月要交50元物管费不说，管理还很混乱。这1年多来，常有不法分子进入小区，住户车辆曾经被盗物业不理赔，另有个别业主拒交物管费还被物管方打伤。特别窝火的是，公司把办公室设在小区后，其余与本小区不相干的事务都要在小区解决，扰乱了业主的正常生活。面对这样的物管，大家一致要求撤换，但有州运管处与物业公司签订的物管合同作保护，现有物管怎么撵也撵不走。

物业公司

业主闹腾，其实是不想交物管费

“我们是通过公开招投标与州运管处签订物管合同的，现对小区进行服务管理合理又合法。”西昌市三和物业管理有限公司副总经理刘鸿勇告诉记者，小区业主现在四处闹腾，其目的就是不想交物业管理费。

凉山州运管处共有2个家属小区，其中新建的小区在煤炭工人疗养院附近，那里有70余户业主，但没有物业办公用房。当初在签订物管合同时，是州运管处主动提出在旧小区给物管公司解决办公用房，同时要求物管公司要对州运管处的新旧2个小区同样进行管理。就这样，公司在取得单位许可情况下，在小区的几间配套用房上方搭建了活动板房用于办公。

业主反映的常有不法分子进入小区是夸大其词，至今为止小区没有发生任何治安案件，住户车辆曾经被盗物业不理赔和物管方打人也不属实。真实情况是小区一住户从今年6月起就未交停车费和物管费，国庆期间该住户外出游玩，也没提醒保安帮其照看车辆，结果该电瓶车确实被不明身份人员骑走了。

事后，车主要求物管公司赔偿1千多元，但公司认为业主不交物管费也有很大责任，只同意补偿5百元算是安慰，但因双方达不成一直意见此事也就放一边了。后来该住户到物管财务处交水电费，工作人员要求其先交物管费才给办理，谁知住户不依与工作人员发生肢体冲突，后双方都有受伤，此事还惊动了110出警。

刘鸿勇说，从一开始业主就对物管公司带有抵触情绪，工作实在难以开展。

相关单位

单位有权，管理本单位家属区

“外来户买我们单位的职工房，虽然他们办理了房屋产权但总体上还得服从单位决策管理。”凉山州运管处副处长曹金祥说，魏家湾西巷3号的州运管处家属区至今还有本单位职工居住，因此单位有权对小区进行管理。

据曹金祥介绍，因该小区是单位的职工福利房，2013年之前，小区一直是由单位出钱聘请门卫在对其进行服务和管理。后来鉴于单位出了新规，本单位所有职工住房得单位职工自行支付物管费，单位不再买单。

2013年5月，州运管处位于煤炭工人疗养院附近的新经济适用房建成在聘请物业公司时，就在单位全体职工大会上提出过，不管今后哪家物业来中标都要对本单位新旧2个小区进行相同管理。当时面临最大的困难是新小区好找物管，而旧小区只有36户业主，多数物管公司认为每月只能收一千多元的物管费还不够管理成本不愿接手旧小区。

后来，考虑到新建的小区也没有修建物业用房，经单位开会同意后，决定在旧小区为中标的西昌市三和物业管理有限公司免费提供办公用房，作为同时管理旧小区的相应补偿，其使用期限为5年，因此现物管公司搭建的板房是征得单位同意了的。

曹金祥说，虽然多数职工将自己的房屋卖给了外来户，但买卖部分只是针对住房部分，小区的绿地、车位、公共配套设施始终是属单位所有。另外，至今，还有几户本单位职工居住在小区内，单位对其进行管理也没有错。

律师说法

解决矛盾，应先成立业主委员会

“我们花了几十万买房，公摊面积也算了钱的，难道就眼睁睁看着他人侵占我们的合法财产吗？”

小区配套房到底属于谁？单位对其进行管理有没错？因现有业主和单位各执一词，记者采访了四川鼎仁律师事务所刘洁律师。

“小区公共配套设施应该属全体业主共有！”刘洁称这一点毫无争议。现在争议的焦点是该小区的房屋性质尚不一致，有的已经转变为商品房，有的仍属单位经济适用房，目前尚属交叉管理，才导致争议和矛盾。

刘洁认为，现有业主要进行维权，目前最好的办法是先成立业主委员会。业主委员会成立后，可以向建房单位提出将居住小区的公共配套设施进行移交。同时，对小区土地使用权到底属出让或者划拨性质的相关文件和必备内容向全体业主予以公示。

另业主委员会成立后，今后小区聘用物管可以不通过单位，直接由业主委员会自主聘用。

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