农村房屋能否买卖

■ 张树光

农村房屋能否买卖？日前，舒城县人民法院依法作出判决，判令原告汪某某与被告谭某某之间订立购房协议无效，被告谭某某返还原告汪某某预付款3万元。

原告汪某某诉称，2014年12月1日，他与谭某某订立买卖房屋协议书，约定谭某某将其所有的位于舒城县万佛湖镇九井村72平方米的房屋及院落作价125000元卖给自己，并于当日交给谭某某预付款3万元，余款于2015年1月15日交齐，现因农村房屋和宅基地不能卖给本集体经济组织以外的人，所以起诉到法院要求确认该协议无效，并要求被告谭某某返还预付款3万元。被告谭某某辩称，不同意汪某某提出的诉讼请求，因为该协议系双方当事人自愿订立，且未违反法律有关强制性规定，所以该协议有效，不应返还汪某某预付款3万元。法院认为：该协议违反了法律的强制性规定，自始无效，遂依法作出上述判决。

法官说法：买卖房屋协议书是否有效，应对订立协议的主体是否适格、意思表示是否真实、是否违反法律行政法规的强制性规定三方面予以考查。本案中，购房人汪某某与卖房人谭某某均系完全民事行为能力人且自愿约定，订立协议的双方主体适格且意思表示真实。但是，汪某某系万佛湖镇龙河村村民，谭某某系万佛湖镇九井村村民。 《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定：“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让……”《房屋登记办法》第八十七条规定：“申请农村村民住房所有权转移登记，受让人不属于房屋所在地农村集体经济组织成员的，除法律、法规另有规定外，房屋登记机构应当不予办理。 ”该协议约定的内容与法律的强制性规定相违背，故该房屋买卖协议自始无效。

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