超20年“高龄”房产贷款受拒，入住后期问题频现买房也看“年纪”，“高龄”也是烦恼

购买“高房龄”的房子，购房者需谨慎。

□Text/记者 易柳燕 Photo/何俊涛

随着新房市场竞争火热，不少楼盘出现了一房难求的情况。为此，一部分置业者转战二手房市场。殊不知，购买二手房也需要注意诸多问题，如房龄长短的问题，因为房龄长短将会对后期贷款、使用年限等都有影响，因此，在我们买二手房的时候，一定要重视房屋的房龄。

案例

“高房龄”房的糟心事儿

近日，覃女士看中了鱼峰区一套户型、地段、配套均不错的二手房，原业主急于出手，开出的价格也让覃女士颇为心水。然而当所有问题谈妥之后，在办理贷款时却遇到了难题。

原来，因为该套二手房的房龄超过了二十年，银行方面不接受其申请办理贷款的业务，不得已，覃女士只好东借西凑地用全款买下了该套二手房。然而，入住之后，覃女士发现，由于房龄偏大，一些部位重新翻修的成本增加，此外，许多的设计、社区的规划包括环境、停车位、管理等方面都与现代人的生活方式存在一定的差距。这让覃女士头疼不已。

问题频现，究竟何为二手“房龄”？

近日，类似覃女士的问题，很多购房者也遇到过，其中最为突出的一点便是贷款年限与房龄挂钩，且房龄越长，贷款的年限就越短。

事实上，在二手房交易过程中，房龄长短除了与贷款挂钩还会对后期维修、生活带来诸多问题。而在这之前，我们需要明确房龄的概念。顾名思义，“房龄”就是房子的年龄，是自房子从竣工验收合格交付使用时开始算起的。也就是说，在买新房时，开发商在验收合格的基础上向业主交房了，这时候就开始计算房龄了。

在实际操作中，不少购房者经常会将其与“房屋使用年限”混淆。需要注意的是，房屋使用年限，其实说的是房屋土地的使用年限，是从开发商拿地之日开始算起的。

举个例子来说明二者的区别。比如，开发商2010年拿地，该土地使用期限为2010至2080年，开发商在该土地建的房子，2012年交付使用。到了2016年，土地使用年限剩余64年（2016年~2080年），该房屋的房龄则为4年（2012年~2016年）。

据了解，目前住宅的土地使用年限为70年，房龄越高，剩余的房屋使用年限(即土地使用年限)就越短。因而相对来说，房龄高的老房子，有可能出现问题也会较多，房屋涉及的维修费用也会相对增加。

房龄越长，房屋贷款越受限制

在银行方面，购房者按揭贷款时，房龄与贷款年限以及成数密切相关。比如柳州银行规定，房屋贷款年限加上房龄不能超过40年。如：1998年的房子，至今已有20年的年限，正常情况下，银行最长的贷款年限是25年，此类房屋则最长只能贷款20年。除柳州银行以外的其他银行基本对房龄限制多为20年，也有25年的。在具体执行中银行还会考虑其它因素。比如房子的地段、面积、户型、装修等多方位因素来确定。

“尤其在目前银行贷款额度悉数收紧的前提下，二手房贷款已经进入了步履维艰的地步。向来‘不受待见\’的老旧二手房贷款自然更是寸步难行。”工商银行某分行相关人士表示。

此一规律到了公积金贷款又会再一次压缩。据住房公积金（待核实）中心相关工作人员表示，房龄超过15年的二手房不再支持公积金贷款。此外，根据房龄的长短依旧折旧程度公积金贷款额度也会有所降低。

事实上，房龄的长短除了影响银行贷款外，对后期入住也会带来诸多麻烦。如，居住舒适度房龄越老，重新翻修所需要的金钱成本和时间成本就会增加许多。房龄越长的房屋距离如今的年代越久远，在的设计、社区的规划包括环境、停车位、管理等方面都与现代人的生活方式存在一定的差距，会给购房后的生活带来诸多不便，想要再次出租或者出售房屋难度会增加许多。

高龄房屋，后期面临诸多问题

那么，二手房房龄多少合适?广西百度房地产经纪有限责任公司区域总经理李志能建议，购买二手房，最好避免购买房龄在10年以上的旧房子。因为近几年的银行额度呈明显收紧的趋势，未来或许对老房子的房贷或将更加苛刻。10年以上的老房子再过个几年，到时想要出售银行是否愿意放贷都成问题，即使能够贷到款额度相对也会低很多，且银行可能会要求较高的首付款，并且无法享受利率优惠，这些都不利于该的出手转让。

此外，广西百度房地产经纪有限责任公司副总经理左斌认为，即使准备长线持有高房龄的房产，其物业费通常会比新物业低20%~40%，而享受到的服务也是非常基本的服务。且随着新型房产的逐步入市，老房子的内部规划，物业服务以及周围的配套都将面临折旧，跟不上时代的变化，居住舒适感也会大打折扣。

但由于去年新政中“居民家庭或者个人，在柳州市区购买第二套及以上住宅，其已购买及新购买住宅，均需取得不动产登记证满两年后方可转让。”该项条例的下达，市场上能够进入到交易市场的房源房龄迅速提升至6~10年，无形中将可购置的二手房源量急剧压低。也因此造成了购买合适的二手房难度加大。

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查询房龄的一些小方法

1、带上房本和身份证等相关资料，到房产管理部门查档。

2、多问问该小区的业主、物业工作人员或者附近的老住户。

3、从房屋结构上判断，上世纪80年代的房屋，比较明显的特征是厅小；上世纪90年代的房屋，在户型设计上开始出现“厅”的概念，讲究“大客厅”。

4、查看外立面，通过外墙使用材料推测。

5、看厨卫装修程度。

6、在二手房交易网上备案的情况下，可以网上挂牌后，输入产权证号，查询相关信息。

7、楼层的高度。

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