遍地开花，洋房时代真的来了？

楼市真伪洋房共存，业内人士称真正有洋房的就那么几个楼盘。 柳州在售洋房一览

洋房新时代综述

□Text/记者龙利文Photo/何俊涛

市场的需求是开发商的动力，人们开始越来越钟爱具有品质的洋房。在洋房争奇斗艳的当下，无人探寻洋房的过往历史，只是一味地打造符合市场需求的产品，却忽略了洋房的本质。真正的洋房是什么样的？柳州的洋房时代真的来了吗？

“真伪”洋房混杂出现？

近年来，柳州改善性购房需求不断增加，这批拥有更多财富积累与社会阅历的购房者，对于住房的要求也更为严苛，他们不再满足于刚需房，渴望能获得更高品质的改善房。于是，洋房出现了。在第一批洋房取得较好的销量后，紧接着一批批洋房问市。在洋房供不应求的情况下，不少开发商为了抢占市场，加快推盘节奏，想方设法地要把产品称为洋房。

有些项目对外宣称自己卖洋房，可小区容积率却超过了3.0，梯户比达到两梯四户。有些建筑层楼超过10层，也自称“洋房”，还有些建筑明显就是小高层，没有花园，没有露台，也想和“洋房”套近乎。甚至有的项目明明是30层的高层，却大摇大摆地以洋房叫卖。

记者走访柳州楼市发现，截至目前，2018年推出的新品中，称拥有洋房产品的楼盘占据了12个。但更多的购房者表示，真假洋房，还挺难分辨。

“那么多楼盘都说自己有洋房，可到现场一看，跟自己想象中的却不太一样。”购房者吴先生说，住了很多年的高层住宅，今年趁着生意大有起色，打算买一套洋房改善居住环境。可看了几个楼盘，虽说都叫做“洋房”，可实际上和高层产品区别不大。

“真洋房”变成稀缺品

“从房地产界普遍认同的城市洋房：容积率在2.0上下，绿化率较高；建筑不能超过8层，11层以上的则是小高层或者高层；必须是板式建筑，要么是一梯一户，要么是一梯两户，电梯直达私属领地；一般首层赠送花园，顶层赠送露台，也有将户外绿化引入室内；具有部分别墅的优点，又享受城市的繁华和便利。”广西科技大学土木建筑工程学院副教授黄湘红总结了洋房的特点。同时，红星美凯龙房地产集团有限公司高级营销策划总监张晓巍指出，洋房作为改善型产品，对区域配套、美学设计、户型舒适度等方面要求更高，现在柳州市场上很多洋房在各个方面都是欠缺的，真正做到就那么几个楼盘。

还有业内人士认为，洋房等改善型产品的成长取决于城市的“脂肪厚度”，即该地区质量客户的数量和产业能量。从柳州近年的购房需求来看，优质的改需洋房数量去化较快。城市发展与市场现状的不对称，让“真洋房”成为柳州市场上的稀缺产品，导致市场上出现不少“伪洋房”。

另外，根据柳州市国土资源局土地成交统计得知，近来新拍地块容积率限定越来越低，开发商必须做洋房产品才能达标。当洋房被高层和别墅挤压市场份额，有些开发商为了达到利益的最大化，在产品分层、营销手段上作区分，开发商们就给假洋房装上了个“壳”，号称“真洋房”。

“柳州缺的是‘真洋房\’！”有业内人士一针见血地指出。这正是李女士这样的改需购房者所遇到情形，李女士所看过的鱼峰部分楼盘，打的是“洋房”招牌，卖的却是普通高层住宅产品，这就是她连称“没得挑”的原因。

洋房选择从家庭人口出发

在很多购买花园洋房的置业群体看来，选购除了看重一些硬性指标外，更希望通过物业形态的变化获得新的居住乃至生活方式。

从事房地产行业的杨先生在为自己升级住所时曾在别墅和花园洋房之间犹豫，最终他选择了花园洋房。杨先生说，花园洋房比别墅有“人气”，人毕竟是喜欢群居生活，花园洋房恰到好处地把握了这个度，既不会因为居住空间太拥挤而产生压抑感，也能保持邻里之间沟通与交流，建立和谐的邻里关系。

洋房不同价格也不同，对于改需来说，资金多数较宽裕，房屋面积选择从家庭人口出发。“随着现代家庭人口结构的变化，从曾经普遍的‘三代同堂\’到如今‘一家三口\’，购房者对面积的需求也在变化。”广西同众房地产投资顾问有限公司的副总经理张洋表示。其实，除了改需，不乏少部分希望一步到位的首次购房者也会选择洋房，建议这部分购房者也根据自身需求和预算选择。

未来洋房分布区域更平衡

虽然目前柳州出让地块的容积率有一定限定，但随着城市未来的发展，低密度住宅将越来越少。近年来城中区出让的地块数量渐少，并且地块成交价也越来越高，低密度洋房越发稀缺。“在这个趋势下，洋房类产品卖一套少一套。”张晓巍说道。

洋房稀缺的同时，也越来越盛行，区域性分化也逐渐清晰。今年以来，柳州洋房市场将会分区域性呈现，城中片区以改善型洋房居住为主，鱼峰水南片区成为洋房成交的热点区域。此外柳东新区也陆续成为洋房供应的热地。对购房者而言，洋房产品大量入市，选择面将更大，名品牌，好产品，优服务，这对市场而言，都是好消息。

据了解，未来柳州楼市还将有大量洋房入市，鱼峰区纯新盘金科·博翠江天和柳东新区合景映月台都规划有洋房产品。另外，旧机场片万润濠庭、柳东新区龙光·玖珑府、柳江碧桂园·公园上城都将推出一定体量的洋房，洋房产品的区域分布将更平衡。

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