九洲国际写字楼硬件配备标准高,但租金和出售价格呈现小幅下滑。
□Text/记者易柳燕Photo/何俊涛
从2014年2月份交付至今,九洲国际已经进入使用的第四个年头。作为柳州首家打着7A超甲级写字楼名号的项目,目前综合表现如何,请跟随记者视角前来一探究竟。
甲写概况
价格:1.35万~2万元/平方米
动态:少量200~1200平方米写字楼
产品:A塔楼为写字楼;B塔楼为五星级酒店;裙楼为商铺
甲写标准:7A级商务办公楼
主要业态:金融、百强房企、传媒、人力资源、食品、美容等
入驻率:90%
租金收益:2012年80~100元/平方米·月;2018年65~85元/平方米·月
运营理念:70%对外销售,30%自持,自持部分统一招商
配置:瑞士迅达顶级高速电梯、直升飞机停机坪、中央水冷分体空调、双银中空LOW-E玻璃
物管服务:柳州九洲天城物业服务有限责任公司;商业10元/平方米·月;写字楼6.5元/平方米·月
关键词:7A超甲级、百强企业总部基地
地址:柳州市桂中大道6号
租售并举,定位高端
柳州市九洲国际项目地上建设两座塔楼,A塔楼为36层写字楼,B塔楼为20层五星级酒店。此次我们重点探访A塔楼。
A塔楼1~6层为商业区,7~36层才是商务写字楼。写字楼部分70%对外销售,从2012年预售到2014年投入使用,项目完成销售全部任务。另外,30%的写字楼部分为开发商自持,由招商团队统一进行招商出租。此外,项目14、17、18、20、21、29楼少量早前已经对外出售的写字间,由于业主资金问题统一被开发商回购,目前可租可售。
据代理公司柳州恒辉置业相关负责人表示,作为7A级企业总部写字楼,无论是过去还是未来都将秉承“专为500强名企定制”的目标进行招商。
入住率高,业态丰富
九洲国际写字楼在交付4年后,目前整体入驻率为90%,主要聚集的业态有金融、百强房企、传媒、人力资源等企事业单位。据了解,业主最初购买九洲国际写字楼大多计划用于自身办公,不过以目前的情况来看,绝大多数业主都是交由九洲国际的代理公司统一进行出租,少量自行出租。
走访发现,现阶段九洲国际实行物业服务费用包干制,为6.5元/平方米·月,处于较高物业费水平。作为首个打造7A级商务办公楼的项目,且引进了全球五大行之一的戴德梁行物业顾问公司,综合物业服务还是不错的。走访中,多家企事业单位反映,小问题还是时有发生,如空调时冷时热不够稳定,物业维修不够及时等,但综合发作频率并不是很高,后期也能得到解决。
行情下降,寻新发展
众所周知,当前写字楼市场大不如前,从现实情况来看,也是如此。九洲国际目前的租金在65~85元/平方米·月,2012年刚入市时则为80~100元/平方米·月,租金明显下降。而销售价格也从原本的1.5万~2万元/平方米下降至1.35万~2万元/平方米。
按目前的租金收益,以600平方米为例,粗略估计,预计22年后才能收回本金。这期间还需保证不断租,不降价,否则周期更长。不过,通过走访来看,不少业主没有特别在乎投资回报率。业主李先生表示,自己购买九洲国际的写字楼原本就是用于自己企业办公,未来亦可以是一项固定资产,因此并不十分看重当前的投资回报率。此外,不少业主也表达了对写字楼市场还是看好的,只是期待未来能改变模式,寻求新的发展方向。
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