九洲国际7A超甲写，高配置难敌行情下跌

九洲国际写字楼硬件配备标准高，但租金和出售价格呈现小幅下滑。

□Text/记者易柳燕Photo/何俊涛

从2014年2月份交付至今，九洲国际已经进入使用的第四个年头。作为柳州首家打着7A超甲级写字楼名号的项目，目前综合表现如何，请跟随记者视角前来一探究竟。

甲写概况

价格：1.35万~2万元/平方米

动态：少量200~1200平方米写字楼

产品：A塔楼为写字楼；B塔楼为五星级酒店；裙楼为商铺

甲写标准：7A级商务办公楼

主要业态：金融、百强房企、传媒、人力资源、食品、美容等

入驻率：90%

租金收益：2012年80~100元/平方米·月；2018年65~85元/平方米·月

运营理念：70%对外销售，30%自持，自持部分统一招商

配置：瑞士迅达顶级高速电梯、直升飞机停机坪、中央水冷分体空调、双银中空LOW-E玻璃

物管服务：柳州九洲天城物业服务有限责任公司；商业10元/平方米·月；写字楼6.5元/平方米·月

关键词：7A超甲级、百强企业总部基地

地址：柳州市桂中大道6号

租售并举，定位高端

柳州市九洲国际项目地上建设两座塔楼，A塔楼为36层写字楼，B塔楼为20层五星级酒店。此次我们重点探访A塔楼。

A塔楼1~6层为商业区，7~36层才是商务写字楼。写字楼部分70%对外销售，从2012年预售到2014年投入使用，项目完成销售全部任务。另外，30%的写字楼部分为开发商自持，由招商团队统一进行招商出租。此外，项目14、17、18、20、21、29楼少量早前已经对外出售的写字间，由于业主资金问题统一被开发商回购，目前可租可售。

据代理公司柳州恒辉置业相关负责人表示，作为7A级企业总部写字楼，无论是过去还是未来都将秉承“专为500强名企定制”的目标进行招商。

入住率高，业态丰富

九洲国际写字楼在交付4年后，目前整体入驻率为90%，主要聚集的业态有金融、百强房企、传媒、人力资源等企事业单位。据了解，业主最初购买九洲国际写字楼大多计划用于自身办公，不过以目前的情况来看，绝大多数业主都是交由九洲国际的代理公司统一进行出租，少量自行出租。

走访发现，现阶段九洲国际实行物业服务费用包干制，为6.5元/平方米·月，处于较高物业费水平。作为首个打造7A级商务办公楼的项目，且引进了全球五大行之一的戴德梁行物业顾问公司，综合物业服务还是不错的。走访中，多家企事业单位反映，小问题还是时有发生，如空调时冷时热不够稳定，物业维修不够及时等，但综合发作频率并不是很高，后期也能得到解决。

行情下降，寻新发展

众所周知，当前写字楼市场大不如前，从现实情况来看，也是如此。九洲国际目前的租金在65~85元/平方米·月，2012年刚入市时则为80~100元/平方米·月，租金明显下降。而销售价格也从原本的1.5万~2万元/平方米下降至1.35万~2万元/平方米。

按目前的租金收益，以600平方米为例，粗略估计，预计22年后才能收回本金。这期间还需保证不断租，不降价，否则周期更长。不过，通过走访来看，不少业主没有特别在乎投资回报率。业主李先生表示，自己购买九洲国际的写字楼原本就是用于自己企业办公，未来亦可以是一项固定资产，因此并不十分看重当前的投资回报率。此外，不少业主也表达了对写字楼市场还是看好的，只是期待未来能改变模式，寻求新的发展方向。

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