控制房价、完善配套 楼市新政从源头把关

3月27日，由泸州市住房和城乡建设局、泸州市发展和改革委员会等7个单位联合印发的《关于印发规范管理促进房地产业健康发展的实施细则的通知》正式施行，有效期3年。《通知》除了限制赠送面积、解禁小区车位外售等方面的内容外，对地价房价的控制、对基础配套设施建设的要求、对小区不得设置商业的规定等新措施，都与消费者购房、居住息息相关。

◎ 川江都市报记者屈德辉文/图

土地源头把关，稳定房价和库存

政策内容：实行地价房价局部调控。对中心城区热点区域的地块，需要采取限定住房销售价格、配套保障房、自持租赁住房配建等方式调控地价的，由住建部门会同国土资源部门、规划部门提出方案，并列入土地出让方案报市政府批准后执行。

适时调整土地供应节奏。国土、住建部门根据商品住房库存去化周期，适时调整供地节奏。住建部门应定期将商品住房库存去化周期通报国土部门，当商品住房库存去化周期小于8个月时，就当适时增加土地供应；当商品住房库存去化周期大于15个月时，应适时控制土地供应。

分析：土地市场的供应情况、投放区域、价格走势等变化，向来都是房地产市场的晴雨表。据国家统计局发布的70个大中城市住宅销售价格统计数据显示，近段时间，泸州等三四线城市房价上涨较快。统筹数据发现，自去年9月份以来，泸州新建商品住宅价格已连续6个月出现上浮，今年1、2月份环比涨幅分别为0.6%、0.4%，尽管涨幅比去年年底有所回落，但房价的上涨压力仍然不小。

有业内人士分析认为，房价持续上涨，主要原因之一是地价，而地价上涨则在于土地供求。新政策是从调整土地供应端来解决商品房供求和房价存在的根本问题。

值得注意的是，库存的多少不仅和销售、投资都密不可分，也和土地供应多与少有着的紧密关系。只有结合商品房市场需求，按照库存多少适当调节住宅用地供应，才能让房企即有地可用，有房可盖，又杜绝“离谱地价”的诞生，从而在源头把关,稳定泸州商品房库存和房价。

控制项目规划，解决商住混杂矛盾

政策内容：住宅底部和小区内不得设置商业。住宅建设项目方案设计时配套商业建筑相对独立设置，商业建筑应同步进行通风排烟设施的设计，住宅底部和小区内不得设置商业，避免住宅和商业之间相互干扰。

分析：近年来，随着人们生活水平的不断提高和环保意识的普遍增强，对居住环境的质量要求日渐提高。在日常生活中，因小区商业而导致的纠纷与投诉并不鲜见，且存在同一环境污染问题重复投诉的现象。纠其原因，这主要是由于商住混杂、“上宅下店”等造成的。

显然，住宅底商、小区内商业让不少临近的住户不胜其扰，油烟、噪音污染给他们带来了许多烦恼。同时，还可能因为商住混杂导致小区人员混杂，从而带来安全隐患，商住混杂的矛盾也因此越来越突出。

业内人士认为，政策规定住宅底部和小区内不得设置商业，避免住宅和商业之间相互干扰，显然也旨在从源头上避免上述问题的发生。

增强周边配套，提升住宅居住品质

政策内容：优化基础设施建设时序。按照“先配套、后开发”原则，提前实施开发项目周边城市道路、供水、供电、燃气、排水等市政基础设施建设。

新建住宅配建停车位应100%建设充电基础设施或预留建设安装条件。新建的公共停车场按总停车位数量20%建设电动汽车充电基础设施或预留建设安装条件(包括预埋电力管线和预留电力容量)；新建的交通枢纽、超市卖场、商务楼宇、党政机关、企事业单位办公场所、园区、学校、医院、文化体育场馆、旅游景区、道路停车位、高速路服务区、加油（气）站等应按不低于总停车位10%的比例预留充电基础设施安装条件(包括预埋电力管线和预留电力容量)。

同步配套公共服务设施。新开发房地产项目周边应同步完善金融服务、商业购物、文化娱乐、农贸市场、邻里中心等公共服务设施和教育、医疗、养老等生活配套设施，同步建设相应的公园、绿地、广场、停车场、体育健身等公益设施。

分析：教育、医疗、商业、农贸市场等在人们的日常生活中，都是不可或缺的消费场所，这些场所的完善程度，可以说直接决定着人们的居家便利程度和生活品质。

因此，如今人们在选房置业时，对楼盘生活配套设施的要求丝毫不亚于住宅产品本身，这也导致了这些年房地产项目从“先开发、后配套”，到“先配套、后开发”的转变。

但在很多时候，这种没有硬性要求的市场行为，往往造成开发商主动修建的一两个配套设施，只是打造卖点、提升房价的噱头，实际上很多楼盘项目、特别是新开发区域的楼盘项目，其生活配套设施仍比较缺乏。

政策要求完善新开发房地产项目周边的各种生活配套设施，在很大程度上能为业主提供便捷的日常生活需求；而要求同步建设的公园、绿地、广场体育健身等公益设施，则能进一步提高人们的居住品质。

不仅如此，规划和配套前置，有预见性地增加未来需要的生活配套，不仅能大幅减少楼盘建成后配置不到位的麻烦（比如老旧小区的车位配置），同时也能最大限度地避免了需要时再重复建设的浪费。

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