开发商不兑现承诺，消费者能否要求赔偿？

编辑同志：

前段时间，我看到某开发商对其开发的一商品房住宅小区发布的广告宣传，其在广告中承诺：小区内设小学、图书馆、游泳馆、保健站、中心花园等。因我在该小区附近工作，觉得该小区不错，于是便在该小区购买了一套商品房。入住之后，我发现，小区内根本没有什么所谓的图书馆、保建站等。我找到开发商要求退房并赔偿损失，但开发商跟我说，在销售合同中并没有关于图书馆、游泳馆等的约定，故不同意我的要求。请问开发商应对当初在广告宣传中的承诺负责吗？

读者：谢玲

谢玲读者：

要解决这个问题，首先要搞清楚两个概念：要约和要约邀请。我国《合同法》第十四条、第十五条规定：要约是希望和他人订立合同的意思表示。要约邀请则是希望他人向自己发出要约的意思表示。一个意思表示是要约还是要约邀请主要看该意思表示是否符合以下两个条件：（一）内容是否具体确定；（二）是否表明经受要约人承诺，要约人即受该意思表示约束。

要约和要约邀请的法律后果不同，如果要约被对方承诺了，合同也就成立了，任何一方违反要约的内容，即构成违约，需承担相应的法律责任。而要约邀请则不同，如果要约邀请被接受了，受邀请人发出要约，发出要约邀请的人可以承诺，也可以不承诺，如果不承诺，那么合同就没有成立，自然也不需要承担什么责任。因此，判断开发商的广告宣传是要约还是要约邀请是开发商是否需要为广告宣传内容负责的关键。

最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条作了明确规定，即商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。从你反映的情况来看，开发商在售房前进行了一系列的广告宣传，宣传内容包括小区内设小学、图书馆等，这些宣传对你买房应该说起到了决定性影响，根据上述司法解释规定，该广告承诺应视为要约，其内容即便未在房屋买卖合同中载明，仍然应视为合同内容的一部分。开发商未兑现广告承诺，已构成违约，你可以据此解除合同并要求赔偿损失。

作者单位：安徽省马鞍山市花山区人民法院

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