三四线楼市现有存量要卖约3年

 

新华社福州4月14日电

 

“去库存”有多难？难在哪里？专家表示，各地要充分认识到去库存是一场“持久战”，没有一蹴而就的“猛药”，因此，“去库存”政策一定要考虑因城施策，长短结合。

三四线市场“深陷泥潭”

“当前住宅市场步入结构性过剩时代，楼市分化趋势加剧，一二线城市的楼市火热爆发与去库存的政策期待背离，而三四线市场依然深陷泥潭。”中原地产首席分析师张大伟说。

同策咨询研究部监测数据显示，2月份三四线城市商品住宅累计存销比为32.07个月，虽同比下降14%，但依旧远超合理区间15个月，大部分三四线城市去库存压力仍大。上海易居研究院监测数据显示，2月份全国35个典型城市中，有12个城市库存出现了同比增长现象，其中广西北海、甘肃兰州、安徽淮南和马鞍山、山东烟台和济宁、广东茂名等三四线城市存销比普遍在20个月左右。以兰州为例，截至2月底存销比为20，比1月份18.2个月扩大了1.8个月。

中国指数研究院分析师刘雪瑞举例说，河北唐山经营性用地成交量在2013年达到最高峰，近三年成交地块的规划总建筑面积达3592万平方米，而同期年均销售面积仅263万平方米，按照这一去化速度计算，近三年成交的地块去化需要13年。

中原集团研究中心总监刘渊认为，三四线城市一方面存在供应过剩，房屋和土地存量过高，另一方面受产业基础薄弱等影响，人口增长慢甚至负增长，导致楼市供大于求。

“大城市的虹吸效应加剧，吸引了不少三四线城市及小城镇人口，致使去库存压力进一步加剧。”南京大学城市科学研究院副院长胡小武认为，楼市供给侧的问题只能通过自身调整完善来优化。

供需两端发力“去库存”

业内人士认为，在当前楼市结构性过剩的大格局下，三四线城市“去库存”应从供需两端发力。短期看，在严控土地入市的同时，对库存进行调整，开发多用途用房，增加适销对路的产品等；长远看，加快推动产城融合和户籍制度改革，增加城市就业岗位，让新市民享受平等的公共资源和服务……从根本上实现三四线楼市的良性循环。

具体讲，在供给方面，库存高企的三四线城市政府应加强政策协调性，限制土地供应，着重消化存量。目前湖南省已经明确库存去化周期超过36个月的地区，原则上停止新增房地产开发用地审批和供应等；福建省对库存特别是商业办公库存明显供过于求的市县，暂停商业办公用地供应。

在需求层面，业内认为三四线城市政府可继续在信贷、税收等方面加大对潜在购房人的支持力度，如为三四线城市量身订制一些政策，银行监管部门因城施策，灵活把握首套房贷的认定范围，尝试实行更低首付，对商品房改保障房制定明确的时间表和优惠措施等。

化解三四线城市房地产库存压力，包括农民工在内的新市民将成为主力军。为此，专家建议把农民工、个体工商户等纳入公积金保障范围。

记者梳理发现，目前湖南、安徽等省已明确，将有稳定就业的进城务工人员、城市个体工商户、非全日制从业人员，以及其他灵活就业、从事自由职业的人员都纳入住房公积金缴存范围，河南、甘肃则明确要求，用工单位要将建立稳定劳动关系的农民工纳入住房公积金制度覆盖范围。

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