租赁圈舍搞养殖 改建场地引发官司

签订租赁协议租下圈舍进行养殖，却不想中途因为涉及改造以及场地污损引发矛盾。在双方多次协商无果后，最终只能诉诸法院。近日，安州区人民法院就审理了这样一起租赁合同纠纷案。

■毛静张权记者邓勇刘晏男

A.租赁圈舍引发官司原被告双方各执一词

2018年10月9日，绵阳市某商贸公司（以下简称商贸公司）委托第三人四川某生态农业有限公司（以下简称生态公司），将位于绵阳市安州区永河镇的圈舍对外出租，并签订租赁协议、收取租金等。同年10月26日，生态公司作为甲方，与安州区某养殖有限公司（以下简称养殖公司）作为乙方签订了一份《租赁协议》，约定圈舍租用期从2018年11月1日起至2019年10月30日止，租金每年15万元，员工住宿每间150元/月。协议签订后，2018年10月24日和29日，生态公司分别收取养殖公司缴纳的租金15万元和定金3万元。后来，因养殖实际需要，养殖公司对其中的部分圈舍进行了改造。

“现租赁期已满，但养殖公司至今未返还场地，同时在租赁过程中，不仅对圈舍进行大量改造，严重损毁了圈舍的挡墙隔断等构筑物及辅助设施，还导致圈舍下面沼气池产生大量粪污等。”在多次协调无果后，商贸公司起诉到了法院，请求判令返还相关租赁物并赔偿损失。

对此，被告养殖公司提出三点辩护意见：1.租赁协议系自己与生态公司签订，商贸公司并非本案适合的诉讼主体。2.原告未举证已取得了诉争宿舍圈舍的建设工程规划许可证，当初签订的租赁合同属无效合同。3.具体的改建和使用范围均得到生态公司相关人员的同意，并未侵害对方权益。

B.法院判决:被告支付6万余元租赁、维修费

安州法院审理认为，原、被告签订的租赁合同合法有效，双方都应全面履行合同约定。本案的争议焦点如下：

一、关于原告是否具有本案的诉讼主体资格

经审理查明，原告商贸公司于2018年10月9日委托第三人对外出租并签订租赁协议、收取租金等事项。而第三人的法定代表人在与被告养殖公司签订租赁合同前，将案涉的土地承包经营权证出示给了被告，应当视为第三人向被告披露了案涉土地的承包方为原告，故本案原告具有诉讼主体资格。

二、被告改建的圈舍是否是合法建筑，是否享有法律保护的物权

本案审理的是合同纠纷法律关系，关于违法建筑的认定权属于行政机关，不能由司法机关来确认，且无论案涉圈舍是否属于违法建筑，都未影响被告使用，故不予采纳该项意见。

三、关于被告改建案涉场地是否得到了出租方同意，是否应当承担改建造成的损失，损失如何计算

首先，案涉圈舍系牛圈，原、被告《租赁协议》中明确约定案涉圈舍用于养殖海狸鼠，证人证言证实被告与第三人签订合同时，口头告知会改建适用于海狸鼠养殖的场地；其次，被告进场后立即进行了场地改建，时间长达三个月左右，第三人的法定代表人还为其改建租赁了设备；第三，被告在对案涉场地进行改建时，将海狸鼠放置于其他圈舍养殖，并与第三人达成占用其他圈舍的《补充协议》。综上，应当认定第三人明知且同意被告的改建行为，故要求被告赔偿其因改建造成的损失于法无据。

综上所述，法院最终判决：限被告养殖公司向原告商贸公司支付圈舍租赁、员工宿舍租赁费、深水泵维修费共计6.6万余元，同时对案涉的清除池以及沼气池在租赁期间产生的粪污予以清除并消毒。

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