2012绵阳楼市大盘点

10大关键词

接过2011年楼市调控的接力棒，2012年楼市开局一如天气一般寒意袭人。然而，随着房企销售策略的转向、购房者心态的迁移，以及调控态度、政策走向等多因素的微妙变化，楼市回暖趋势渐显。回顾2012年，绵阳楼市始终话题不断，总理房价、楼市回暖、央行降息、榜样力量……什么是2012绵阳楼市10大热门关键词呢？

2011年上半年，绵阳楼市仍然是火红的上半年！这种局面到了去年9月被打破，绵阳楼市交易量、交易额呈直线下降，到了2012年1月，全城交易量仅为825套，可谓惨不忍睹！之后，由于返乡置业、金三银四和国有银行利率下调的拉动，绵阳楼市逐月回升，楼市回暖说此起彼伏，但直到这一年的年底，没有哪一个月的成交量能突破3000套大关，存量房仍高居不下。因此，2012年的绵阳楼市的总体情况可概括为：总体较淡，回升缓慢，不能说回暖，只是在复苏。

绵阳楼市还有回暖的可能吗？答案是肯定的。12月以来，绵阳城区商品房交易量日均都在80套以上，而且成交均价突破了5000元大关。无独有偶，受返乡置业和置办婚房的影响，全国各地的楼市均进入暖冬时节，再加上近几个月火热的土地市场，2013年或是楼市真正的回暖年。

两会结束后,网上盛转一个贴子，说是某专家给出答案，全国“合理房价”只有三个城市超过5000元每平米，成都只有3000多元每平米，绵阳也不过2000多一点吧。

楼市快速发展多年，存在一定泡沫，需要去除不健康部分，所以国家提出房价要“合理回归”。不过，如果以自己的臆想来判断房价的合理价位，就会走入误区了。不管市场如何调整，房子仍然不可能是人人都买得起。以前，“50后”、“60后”工作多年才能得一套房，“90后”指望一毕业就买房显然不现实。对房价，大家要有理性认识。毕竟，居者有房住与居者有住房是两种不同的概念。

房价多少才合理？一千个人心中有一千个哈姆雷特，也许一千个人心中也有一千种“合理房价”。我双手赞成温家宝总理给出了两条标准：一是房价与居民的收入相适应，二是房价与成本和合理的利润相匹配。平心而论，作为省内二线城市排头兵的绵阳，无论是城市规模、城市发展水平和经济实力，都有着其他兄弟城市无法比拟的优势，而绵阳商品房的均价却仅在前8位左右徘徊，不敢说完全合理，但至少离“合理房价”很近。

房交会无疑是楼市的助推器，对楼市的推动作用不仅仅是房交会期间成交了多少套房子，而是在于展示一个城市房地产业的形象和生机，没有这个形象和生机，楼市就是死水一潭。由于种种原因，2011年，绵阳没有房交会，2012年3月，房管局举办了一次，但效果仍不明显。

为了宣传绵阳，促进绵阳楼市更好地发展，2012年5月18日，由本报主办、四川天地传媒有限公司承办、成都商报协办的《科技之城、魅力绵阳》广场展示会在绵阳文化广场盛大开幕。这是一次大型综合性盛会，主要涵盖了房产、汽车、旅游、婚纱影楼等行业。据统计，三天时间，成交金额高达2.98亿元，广场人流量突破40万！这无疑是绵阳本地今年举办的规模最大、成交额最多的一次展会。本次展会的最大亮点是，吸引了成都在建在售的32家品牌房企齐涌绵阳，共组织了1000余套房源参展，其中包括万科、恒大、绿地、中海、蓝光、世茂、和黄、阳光100、会展、珠江等知名品牌，涵盖了普通住宅、公寓、商铺、写字楼等多种业态，万科、绿地、中海等企业还带来旗下的高端项目参展。

有人说，第13届西博会对于绵阳来说是地产的西博会。绵阳签约项目105个，揽金656亿元，创历史最好成绩，地产大鳄抢滩绵阳成最大亮点。其中包括上海红星美凯龙集团游仙区投资25亿元建家居建材城项目；广东万科集团科教创业园区投资70亿元建万科新城城市综合体；泰合置业集团北京有限责任公司游仙区投资55亿元建蜀汉三国城；远大置业集团有限公司四川长江集团商业地产项目；广东众志成城投资公司商业地产项目；深商投集团商业地产项目甘肃金发集团商业地产项目。一边流拍，一边是国内一线地产大鳄抢滩绵阳，这一年，注定了绵阳土地市场起伏跌宕，精彩纷呈。

作为绵阳一城三区的主要构成部分，经开区依山傍水而又地势平坦，可开发面积广阔，是绵阳开发潜力最大的区域，“山秀绵州，水映涪城”在这一区域得到完美体现，但由于种种原因，经开区的发展一直滞后，近几年来，经开区楼市一直是“老三盘”（博雅海润广场、三江国际丽城、桃花岛）当家，但自从2012年10月，国务院同意四川绵阳经济开发区升级为国家级经济技术开发区后，经开区的土地市场异常活跃起来，经开万达广场、海赋长兴、神州南都、城南壹号、树高威尼斯城等最值得期待楼盘，无不出自经开区。经开区楼市，迎来了前所未有的机遇，必将是明年绵阳楼市的最大亮点。

2011年，绵阳土地市场较为冷清，2012年一开始，政府就加大了土地拍卖力度。于是有了春季的升温、夏季的火爆，到了8月，土地市场进行“中场休息”，为“金九银十”积蓄力量。9月一开始，仅商住用地就有5宗，而且全部锁定绵阳未来的热点区域城南新区。众所周知，这个区域是绵阳城市重点打造的城市新区，最能体现绵阳“山、水、林、文、城”五位一体城市内涵的重要“窗口”。历来被全国各地房产大享看好。但出乎意料的是，拟定在9月28日拍出的塘汛镇中心社区、涪沿社区和小枧沟三星村地块全部流拍！其中三星村地块已经是第二次流拍！

但是，流拍仍然改变不了这一年绵阳土地市场火热的现实。3月初，绵阳市政府公布了《2012年度市辖区国有建设用地供应计划》，根据计划，2012年绵阳土地供应总量将控制在1433公顷（21495亩）内，其中新增建设用地1218公顷，存量土地215公顷。供应总量中，住宅用地166.66公顷（2499.9亩），占总供应的11.63%，其中包括公租房用地7.5091公顷，经适房用地2.097公顷，商品房用地150.9539公顷，棚户改造及限价房用地6.1公顷。为了完成这一任务，国土部门一波接一波地推土，虽偶有流拍，但有了西博会的预热和经开区的升级，绵阳土地市场在岁末再度火热起来，城南新区当仁不让成了最大热点，连最不好拍的三星村地块也被绵投控股收入囊中。土地市场是楼市的风向标，土地市场的火热，为2013年的绵阳楼市增添了遐想。

中国人民银行决定，自2012年6月8日起下调金融机构人民币存贷款基准利率。金融机构一年期存款基准利率下调0.25个百分点，一年期贷款基准利率下调0.25个百分点；其他各档次存贷款基准利率及个人住房公积金存贷款利率相应调整。

不久，中国人民银行再次决定，自2012年7月6日起下调金融机构人民币存贷款基准利率。金融机构一年期存款基准利率下调0.25个百分点，一年期贷款基准利率下调0.31个百分点；其他各档次存贷款基准利率及个人住房公积金存贷款利率相应调整。

突如其来的两次降息，对于楼市而言犹如“久旱逢甘霖”，沉寂的房地产市场似乎迎来一丝波澜，房地产行业似乎看到一缕曙光……特别是2008年“5.12”地震后享受7折利率的绵阳房奴，绝对是再次享受到一笔巨大的社会福利。

21世纪初我国迎来第一批住房贷款热潮，到2012年底和2013年初，首批房贷将迎来清款大限，首批房贷族也将迎来集体还清房贷的日子，进入无债一身轻的状态。在绵阳，10多年来,随着房价快速上涨，第一批“房奴”如今已成为拥有百万房产的“富翁”，至少提前10年实现了“全面小康”。因此，房奴成了本年度最热门的楼市关键词。

绵阳楼市从本世纪初到如今已经历了三代房奴。第一代无疑是2002年前后的购房者，他们绝大多数已还清贷款，由于房产的升值跨入了百万富翁甚至千万富翁行列；第二代房奴是指汶川大地震后的2008年6月至2009年3月，那时绵阳的房价由于地震原因，全面下跌，二三千每平方米全城普遍。这个时候买房，2成首付，7折利率，前所未有，加上灾区的免契税政策，这个时候绵阳人的购买水平远超5年前，所以说，绵阳第二代房奴所面临的幸福指数，远远超过第一代房奴，这也是绵阳房奴独有的幸福，抓住这一次的，胜过许多人奋斗了一生。绵阳的第三代房奴，大都是85后或90后，多数是父母给首付自己付按揭，或小夫妻合伙买房，虽然面临高房价、高首付的压力，但与购买力的比值并没有明显增加。五六十万一套房，两人合伙给2000多的月供是绵阳第三代房奴的基本状况，影响不到他们的生活质量，他们仍然可以舒适悠闲地打理自己的生活。

在推动绵阳房地产业健康稳定发展，展示绵阳人居魅力的同时，2012年金秋，本报和四川天地传媒共同推出了绵阳楼市首届“榜样力量”评选活动。以此次活动平台，为优秀开发商和刚需消费者之间搭建起最切实有效的交流和购销平台，寻找并评选出真正满足置业需求、引领绵阳楼市高品质生活的黄金楼盘。在这次评选中，中国水电地产、花园投资集团、海赋外滩、时代天骄等13家企业（楼盘）入选绵阳楼市首届“榜样力量”。

楼市调控这些年，为商业地产提供了巨大红利，近两年来，随着绵阳城市规模和社会经济的高速发展，也为商业地产提供了空间的开发机遇，而城市综合体，因基本具备了现代都市的全部功能，对城市的发展起着上档升级的作用，因而备受关注。当然，让绵阳人脑海里真正植入城市综合体概念的，是万达广场的进入。短短二年时间，绵阳城市综合体的开发，可谓势如破竹!比如涪城万达广场、富临大都会、长虹国际城、花园崇尚国际……据称，目前绵阳的城市综合体已经不下10家，照这样的发展速度，有专家预测等到2015年时，绵阳的城市综合体将有望达到30家！与城市综合体相对应的，还有专业市场，如中润恒大国际商贸城、毅德商贸城、天泰剑南国际食品城、三台大成建材装饰城等，这些大体量的商业综合体，为市民一站式购物提供了便利。城市综合体和专业市场堪称近两年来绵阳商业迅猛发展的双璧，绵阳能入选福布斯中国商业百强城市（也是西部唯一入选的地级市），它们功不可没。

今年下半年，长虹国际城的缤纷时代广场、中润恒大国际商贸城的五金建材全球汇、涪城万达广场已盛大开业，因此，“盛大开业”又成了几大商业综合体的广告关键词，几乎有人群的地方，就有这一词汇的存在。让人猝不及防的是，今年西博会上，又有不少国内一线地产大鳄抢滩绵阳打造大量的商业项目，绵阳似乎一夜之间成了中国西部的商业天堂。但是，作为西部的二线城市，经济体量并不十分显眼的绵阳，是否消化得了这么多的商业体量呢？业内人士认为，绵阳商业过剩的信号已经隐约可显。 (贾清万)

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