发现毛病怎么办？

年底了，开发商交房的高峰期到了，本刊工作人员总是接到购房者这样那样的投诉。本刊积极支持购房者依法维权，但商品房作为特殊商品的一种，是商品总的缺陷，有些缺陷和毛病是可以自己解决或同开发商协商的，当房闹并不可取。那么，商品房最容易出的毛病在哪里，到底该怎样解决呢？

发现漏水问题请加做防水层

漏水是最常见的房屋质量问题，修缮时多要破坏原有装修，另外上下层漏水则常会造成业主之间的纠纷和矛盾，因此妥善解决此类问题至关重要。

房屋漏水大致有防水层破坏漏水、管线损坏漏水和房屋裂缝漏水三种原因。屋面、外墙面、厨房、卫生间、地下室的防水工程保修期为五年。出现漏水问题按规定可以找开发商保修，但是对于房屋原有装修造成的破坏，常常会有纠纷产生。

为避免此类纠纷，绵阳金星建筑工程设计有限公司项目经理熊先生给出的解决办法是在装修入住之前在卫生间及厨房加做防水层。防水层做起来并不难，主要成分是水泥和防水剂，成本不高，找普通的施工队即可。防水层的好处是，提前预防了由于房屋漏水带来的各种麻烦。

同时在收房时，熊先生建议购房者，对于外墙东西两面的分割缝漏水问题应多加注意。那个地方最容易漏水，漏了后开发商可能会再贴一层防水水泥。收房的时候，业主要注意看外立面有没有多刷一层跟周围不符的东西，有的话可能就是已经漏水了。

查实保温层缺失要找开发商索赔

建筑节能方面的保温层强制规定从2001年开始，四川省质量技术监督局和四川省建设厅则是要求2005年9月以后施工的房屋要达标。2008年“5.12”大地震后，保温层问题在绵阳格外引起重视。但在现实生活中，保温层缺失后真正的维权之路走得并不容易。

2009年，涪城区某小区一些业主发现了保温层问题，并请来专业验房师在验房报告中进行了描述。但之后部分业主与该小区开发商屡次交涉并没有取得结果。后来验房师配合业主在绵阳市城市建设档案馆取出该小区的施工设计图纸，拿到明确的保温层标注和做法，并在小区业主家进行打孔取样，开发商最后补偿业主超过100万。如果碰到这个问题，购房者只能索取赔偿，但是不可能重新补做。由于广受关注，目前在售在建的商品房基本上都会做保温层，如果要验保温层是否缺失，还要请专业的验房公司去做。除了保温层，实际上，建筑节能的强制实施措施很多，外遮阳、门窗节能等其他节能措施更应多加注意，在收房之前都要仔细甄别。

有了噪音污染要确认噪音源

购房后难免会遭遇噪音问题。针对噪音问题，绵阳某房产顾问公司总监谢先生强调，首先要确认噪音源，噪音源不同，解决的办法也不尽相同。

噪音源如果是来自市政部门的新规划，比如新建高架等，一般已经通过环评测试。买房人在购房时就需要注意开发商是否按规定做了隔音墙等相关隔音设施，否则入住之后再找开发商解决就困难了。

如果是小区内的变电房等带来的噪音，并且这个变电房并没有出现在之前的小区规划图中，则可以确定是开发商擅改规划。开发商违规在先，完全可以投诉要求整改降噪或赔偿。

另外，如果是附近商业等设施噪音超标，则可以投诉到环保部门进行整改。按照国家标准规定，住宅区的噪音，白天不能超过50分贝，夜间应低于45分贝，凡是超过这个标准，都可以要求开发商采取降噪措施。

房间大小头要找开发商索赔

收房时，乍一看，房间都是方方正正的，但实际上，由于放线抹灰等施工质量问题，很多房间尺寸最终都存在误差，严重的会导致一间房子的平行二个墙尺寸差距较大，房间一头大一头小。

根据《四川省分户验收规范》，空间尺寸净开间的允许偏差值和允许极差分别为15mm和18mm，如果超过这个误差值，就是平常所说的房间尺寸大小头。这类问题在收房中经常会遇到，涉及到购房者的切身利益。

笔者认为，房间尺寸误差超标这种施工缺陷在后期很难整改，业主唯一能做的就是发现问题后及时做缺陷索赔，赔偿金额一般根据购房合同中对于房屋质量赔偿保修问题的约定条款，也可由业主和开发商协商交涉解决。

管道渗水请用试压泵进行检查

太阳能管道及给排水管道渗漏也是比较常见的质量问题。管道是隐蔽工程，除去少数不得已露出的管道，多数新房的水管都是埋在地下。有一些施工单位为了节约成本，在管道施工时会使用一些比较便宜的材料替代，因为是隐蔽工程，所以即使存在隐患也常常不被察觉，这样一来也使得管道渗水等问题频出。

验收管道最好请专业的验房师，采用试压泵给管道试压的方法，既可检查水管管压是否正常，也可检验管道、阀门和连接配件是否渗漏等。

管道渗漏的保修期为1年，在保修期内，一般由开发商负责。因使用不当造成的损坏应由行为人修复。

发现上下贯通的裂缝一定要拒绝收房

墙体裂缝产生原因很多，以温度性裂缝最为多见。这种裂缝常见于不同材料的交接处，如圈梁和砖砌体交接处的水平裂缝。一般材料都有热胀冷缩的性能，房屋结构由于周围温度变化引起变形，不同材料的膨胀系数不一样，导致产生温度性裂逢。这种裂缝只影响房屋室内的外观，不会影响房屋的安全性。需要注意的是，墙体裂缝的保修期只有一年，发现后应及时保修。也可适当采取一些补救措施，如在裂缝处贴无纺布、安装钢板网片或用砂浆堵缝，再用涂料进行粉刷修补。

此外，结构设计差错、砌体施工质量差，埋设管线不当等都可能产生裂缝，特别要注意的是房屋沉降引起的墙体裂纹。沉降裂缝有个特征是上下贯通，楼上楼下很多家都会在相同位置出现这个问题，最好请专业人士鉴别一下，如果有此类裂纹出现，一定要拒绝收房。

（耳东）

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