楼市包打听经适房可直接买卖吗？

郑先生问：他一位亲戚夫妻两人在婚前分别各自购置有一套经济适用房和一套房改房，房龄均已超过10年。他可以直接向这位亲戚的一方购买一套经济适用房吗？

经咨询绵阳市住房保障和房产管理局工作人员得知：购买经济适用房满5年，购房人上市转让经济适用房的，应按照届时同地段普通商品住房与经济适用住房差价的一定比例向政府交纳土地收益等相关价款，具体交纳比例由市、县人民政府确定，政府可优先回购；购房人也可以按照政府所定的标准向政府交纳土地收益等相关价款，取得完全产权后才能上市交易。

公摊面积包括哪些?

杨先生问：他想知道，楼房的公摊面积包括哪些?经咨询绵阳市住房保障和房产管理局工作人员得知：公摊面积指的是业主分摊的公用建筑面积,一般包括过道、楼梯间、电梯井、垃圾道、管理井等公共面积和业主所购房屋部分外墙所占面积。通常公摊面积房屋建筑类别有关系,如多层住宅公摊比例为10%~20%,高层住宅公摊比例要大些,通常为20%~30%。

外籍人士在绵买房要啥条件？

周女士问：她之前曾移民澳大利亚，国内的户口已经吊销。算是“外籍人士”了，她想知道，像她这种情况，如何在在绵阳买房？

经咨询绵阳市住房保障和房产管理局工作人员得知：根据关于进一步规范境外机构和个人购买商品房的规定，外籍人士在绵阳限购一套住房，且需满足在绵阳工作或学习满一年。购房时，须提供一年以上的境内劳动雇佣合同或学籍证明。

出售自建房会涉及哪些税种？

潘女士问：她有一栋自建住宅楼，房屋性质为“自建”，规划用途为“综合”。目前有意出售给亲戚，她想知道应如何纳税？

绵阳地税纳税服务热线工作人员答复：根据规定，个人转让应税房产，纳税人可选择分税种或综合征收率缴纳相关税费。对于未满5年的非普通住房，如按分税种缴税，营业税及附加的税率为差额的5.6%，个人所得税的税率为全额的1%或差额的20%。如按综合征收率征税，总税率为6.5%，包含5%的营业税、0.35%的城市维护建设税、0.15%的教育费附加以及1%的个人所得税。

此外，单位或者个人自己新建建筑物后销售，其所发生的自建行为视同发生应税行为。纳税人销售自建建筑物，以销售收入减去销售时土地价值后的余额为营业额，补征建筑业营业税及附加。也就是说，潘女士除了需按6.5%缴纳相关税费外，还需补交3.36%的建筑业营业税及附加。

二手房补充协议需注重哪些关键问题？

经咨询绵阳市住房保障和房产管理局工作人员得知：买卖双方在进行二手房交易的过程中，通常还会签订一个购房合同的补充协议，其中应涉及到以下四点比较关键的问题。

一、公共维修基金的过户问题

通常来讲，买卖双方的成交价格里已经包含了公共维修基金的款项，但是公共维修基金不能够随着房子一起转移，因此，买卖双方在签订补充协议条款的时候，应该约定好双方办理公共维修基金过户的时间和地点。

二、如何防止一房二卖

为了防止买方陷入人财两空的境地，购房者可以对购买的房产签订预告登记，这样一来，产权人就不能私下里处理该不动产了。

三、按揭无法顺利办理时双方的责任问题

在买方办理二手房按揭手续的时候，可能因为买方、房子甚至银行的原因，而无法顺利办理，因此在签订补充协议时，应该明确按揭未能正常办理时买卖双方各自的责任问题。

四、买卖双方碰到冲突该如何解决

近些年来，买卖双方因为合同内容不一致，责任不明而导致纠纷的情况时有发生。因此在签订合同的时候，需明确出现冲突后的具体处理方法。

（本栏主持 沈惊鸿）

更正声明

我编辑部于2013年9月11日在本报刊发的《掘金城南，抢占塘汛系列（三）》中，不慎将专家姓名“柳强先生”误表述为：“刘强先生”，现予以更正，并对此给同名当事人带来的不便，表示歉意。

特此声明。

《绵阳日报·房产》编辑部

2013年9月18日

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