农房确权登记政策答疑

为认真贯彻落实中共绵阳市委、绵阳市人民政府《关于深入推进“两化”互动统筹城乡发展战略的意见》（绵委发 [2012]15号），扎实做好农村房屋所有权的确权登记颁证工作，健全农村产权流转制度、抵押担保制度，引导农村房屋产权依法有序流转，切实保障农民财产权，强化农民特别是全社会的房产物权意识，本报刊载《农房确权登记政策答疑》，以飨广大农村工作者和农民兄弟。

一、农村农房登记工作的指导思想是什么？

答：以党的十八大精神为指导，以维护农民和集体经济组织合法财产权为出发点，以进一步解放和发展农村生产力为主线，围绕发展农村经济、推进农村改革、建设社会主义新农村的基本要求，解放思想，开拓创新，逐步建立和完善农房登记制度，积极探索建立农房产权管理机制，为绵阳市农村改革发展奠定基础。

二、农村房屋登记工作的基本原则是什么？

（1）依法登记原则。严格按照法律、法规规定的房屋登记办法，由农房登记申请人向房屋登记机构提出书面申请，办理农房登记手续，登记后的房屋权属受法律保护。

（2）“一户一宅”原则。农房登记发证按“一户一宅”的原则进行，超过“一户一宅”的房屋、附属用房、违法占地建房和未经规划许可的建房，一律不予登记。

（3）简便简易原则。简化房屋登记程序，为农房登记发证提供便利；尽可能降低登记发证成本，切实减轻农民负担。

三、为什么要对农村房屋进行确权登记，农民能获得什么好处？

农村房屋确权登记是农村产权制度改革的重要内容，是贯彻落实《物权法》、《中共中央关于推进农村改革发展若干重大问题的决定》精神的重要举措,是保护农民合法利益、保障农村资产合理流转的基础性工作，也是建设城乡统一的房地产市场的前提，是推进农村改革、推进“两化”互动的现实需要。通过农村集体土地房屋确权登记，农民和农村集体经济组织能得到以下几个方面的好处：一是能够明晰农村房屋的产权产籍，让农民和农村集体经济组织合法房屋产权像城市房屋一样受到法律保护，避免房屋权属纠纷，化解农村社会矛盾；二是农村房屋确权登记颁证后，可以依法进行流转，如通过银行抵押贷款、出租、入股等方式实现农村产权要素资本化，将房屋这个“死资产”变为“活资本”，多形式多渠道的增加农民财产性收入。

四、农村房屋确权登记包括哪些范围？

依法利用宅基地建造的村民住房以及依法利用集体建设用地建造的房屋，均属农村房屋确权登记的范围。

五、申请房屋所有权初始登记，应提交哪些材料？

（1）登记申请书；（2）申请人的身份证明；（3）宅基地使用权证明或者集体所有建设用地使用权证明；（4）申请登记房屋符合城乡规划的证明；（5）房屋测绘报告或者村民住房平面图；（6）其他必要材料。

申请村民住房所有权初始登记的，还应当提交申请人属于房屋所在地农村集体经济组织成员的证明。

农村集体经济组织申请房屋所有权初始登记的，还应当提交经村民会议同意或者由村民会议授权经村民代表会议同意的证明材料。

六、办理村民住房所有权初始登记、农村集体经济组织所有房屋所有权初始登记，登记部门为什么在受理房屋登记申请后，必须进行公告？

为确保房屋登记的真实性、准确性和房屋所有权人的合法权益，凡办理村民住房所有权初始登记、农村集体经济组织所有房屋所有权初始登记，应当将申请登记事项在房屋所在地农村集体经济组织内进行公告。经公告无异议或者异议不成立的，方可予以登记。

七、在哪些情况下，权利人应申请房屋所有权变更登记？

（1）房屋所有权人的姓名或者名称变更的；（2）房屋坐落变更的；（3）房屋面积增加或者减少的；（4）同一所有权人分割、合并房屋的；（5）法律、法规规定的其他情形。

八、房屋所有权依法发生转移，申请房屋所有权转移登记的，应提交哪些材料？

（1）登记申请书；（2）申请人的身份证明；（3）房屋所有权证书；（4）宅基地使用权证明或者集体所有建设用地使用权证明；（5）证明房屋所有权发生转移的材料；（6）其他必要材料。

申请村民住房所有权转移登记的，还应当提交农村集体经济组织同意转移的证明材料。

农村集体经济组织申请房屋所有权转移登记的，还应当提交经村民会议同意或者由村民会议授权经村民代表会议同意的证明材料。

九、城镇户口的人可不可以购买农村的房屋？

按照《房屋登记办法》第87条的规定，农村房屋的转让只能是在同一集体经济组织成员之间进行。城镇户口的人到农村购买的房屋将无法办理房屋产权登记，交易行为不受法律保护。除法律另有规定的除外（如因继承取得的）。目前看由于农村土地制度的严格限制，农村房屋的转让交易还不能像城市房屋一样自由交易。但从发展趋势和国家对农村产权制度的一系列改革措施上看，农村房屋今后的交易范围会逐步放开。

十、原土地使用权和建房手续与现集体土地房屋申请人不一致如何申请农房登记？

农房登记申请人应当是该农房的权利人。

因分家析产、继承导致权利人不一致的，由申请人提供分家析产协议和继承等有效证明文件，经集体经济组织证明，公示无异议后依法办理登记。

同一集体经济组织成员之间进行集体土地房屋转让的，需提供转让协议，并经集体经济组织证明同意，公示无异议后依法办理登记。

经人民法院判决、裁定、调解或仲裁机构裁定等，致使集体土地房屋权属在本集体经济组织内发生转移的，依据生效的法律文书,经公示无异议后依法办理登记。

十一、房屋权利人不能亲临房屋登记机构办理农房登记的该怎么办？

房屋权利人不能亲自到房屋登记机构为自己办理登记的，可书面委托其他人代为申请办理房屋登记。代理人代为申请的，应提交代理人的有效证件。属法定代理的，还应提交代理人的法定代理资格证明；所委托事项涉及房屋权利变化的，应当进行委托公证。没有委托或无法取得联系的房屋所有权人，可由当地村组干部对其房屋指界，先行测量，待所有权人返乡核实确认后办理。

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