15万/㎡？南宁天价豪宅调查

4月16日，凯旋1号产品发布会现场。凯旋1号豪华售楼部实景。南宁市住房局官网显示的凯旋1号4601号房的预售价格为“150888元/平方米”。凯旋1号4栋超高层耸立在邕江边。

Text/记者  凌青妹  王莹   Photo/吴雄潮

“广西最神秘的顶级豪宅，传言售价3万~15万元/平方米”，“据说售价超过幸福里”，“15万元/平方米？南宁的汤臣一品？”……近期，处在白沙大桥头，江南大道1号的凯旋1号成为市场热议的焦点。市场传言的价格，令不少业内人士与购房者直呼“天价”。那么，凯旋1号如何定价？谁会为之埋单？居周刊进行了调查。

重磅新闻

江南爆出最高单价15万天价房

最近，位于白沙大桥头、江南大道1号的凯旋1号，成为市场舆论的焦点。从葫芦鼎大桥桥头远远望去，4栋46~47层的超高层，立着霸气的“凯旋1号”4个大字，与周边低矮的民房相比，显得有点格格不入。让凯旋1号陷入争议的，不是它“鹤立鸡群”的反差，而是市场的传言“15万元/平方米”、“卖得比幸福里还贵”。

“江南”、“15万元/平方米”，这2个关键词组合，挑动大众的神经。“这可能只是一个噱头。”资深业内人士陈先生提出质疑。那么，凯旋1号会卖多少钱？

4月16日，记者向项目置业顾问咨询项目售价，置业顾问表示，“目前价格还没有出来”。

当日，记者从南宁市住房保障和房产管理局的官方网站上看到，凯旋1号于3月10日、3月24日取得4栋楼共362套房预售证，预售面积共达133732平方米。从预售价来看，大部分房源价格在3.5万~8.2万元/平方米，其中最顶层的房源，预售价均赫然标示着150888元/平方米。市场传得沸沸扬扬的“15万元/平方米”或系出于此。目前项目已有3套显示“签约中”状态。不过，开发商透露，这3套房源并未销售。南宁市住房局表示，网签是由开发商操作，没有备案都不算完成销售。

4月16日，凯旋1号法兰西文化中心举行“中国十大超级豪宅授牌仪式暨凯旋1号产品发布会赏析会”。凯旋1号位列中国十大豪宅第六名，与泰禾·中国院子、壹公馆、汤臣一品等豪宅入榜，易宪容、牛凤瑞等知名专家，操刀项目的贝尔高林园林设计师谭伟业，亚洲豪宅设计师陈文栋等知名大咖亲临现场，更是将传言的“天价”推向舆论漩涡。

龙光地产南宁区域公司总经理郭晓洲认为，对凯旋1号用材、品质、设计投入等内部因素不了解，但是从地段、资源、配套等外部因素来看，项目预售价的确是偏高了。“预售价不等于实际销售价。”上述资深业内人士陈先生说，楼盘房价备案有一个策略：备高不备低。但实际销售中，销售价往往远低于预售价，为后期的涨价留有余地。因为楼盘一旦备案，那么销售价不能超过预售价，因此楼盘房价在住房局“都往高里报”。“根据经验，凯旋1号的销售价肯定要低于它的预售价。”该人士说道。

开发商说

实际售价或与华润幸福里接近

的确，从预售价来看，对于凯旋1号的价格争议，并非空穴来风。江南一直是南宁楼市的刚需重镇，这一板块的房价多为刚需盘，江南万达广场均价8200元/平方米，振宁·星光广场均价7300元/平方米，和居·邕江郡均价7600元/平方米。

凯旋1号豪装销售，虽然定位不同，但价格与区域楼盘反差强烈，不少人直言，这就像平民区里突然来了一位富豪。而被大众拿来与凯旋1号相比的，公认的顶级豪宅华润幸福里，在售豪装均价2.5万元/平方米。

据悉，凯旋1号的户型面积只有3类：为320、360、480平方米。顶层2套房源将打通成1套。4栋超高层仅有4套顶层房源销售，面积为640~960平方米。若按预售价计算，这4套房源的价格为9657万~1.45亿元。对于这样的“天价”通过备案，南宁市住房局相关工作人员表示，开发商的预售价格由市场调节。

那么，它实际售价是否会逼近令人咋舌的预售“天价”？记者采访了开发商南宁大西洋置业有限公司董事长郑泉，他并未正面回应“凯旋1号卖多少钱”，但委婉地透露，项目售价会很实在，与华润幸福里接近。而华润方面负责人对于凯旋1号的价格表示，不便点评。

记者了解到，目前华润幸福里豪装均价2.5万元/平方米，部分房源突破3万元/平方米。因此不难推断，除掉顶层房源，凯旋1号均价或在2.5万元/平方米左右浮动，不排除有房源突破3万元/平方米。粗略地计算，如果以2.5万元/平方米计算，一套普通楼层320平方米的房源，总价为800万元。

而对于顶层4套豪宅，郑泉笑言：“很多人跟我说，广西能卖这么贵？会有人买吗？我说别担心，只有4套而已。”郑泉进一步解释，顶层房源是超大平层，层高达4.8米，只有顶层的住户，才可以享受顶层花园，而且顶层的黄金顶寓意“皇冠加冕”，放在全国乃至全世界，都是独一无二，它像艺术品一样具有收藏价值。

一问

凯旋1号到底值不值这个价？

“若是江南的楼盘都可以卖这个价，那么五象湖的楼盘就更加不愁卖了。”五象湖一高端楼盘老总对于凯旋1号做出了这样的反馈。

“我个人认为均价在2万元/平方米左右，销售应该会比较快，超过2.5万元/平方米，可能对后期的销售就会有较大压力。”一位不愿透露姓名的业内人士表示。对于凯旋1号与华润幸福里接近的价格，不少业内人士也做出这样反应。

种种迹象表明，凯旋1号要打造一个高端豪宅项目。那么，凯旋1号呈现的品质如何？4月18日，记者从葫芦鼎大桥进入江南大道，来到凯旋1号，整个交通过程并不堵车。而项目就在邕江边上，邕江景观一览无余。开发商透露，20层以上还可以欣赏南湖、青秀山。项目内随处可见意大利黑金花、法国普罗旺斯石材等国外珍贵石材，法式风情园林显山露水，法兰西文化中心金碧辉煌。置业顾问透露，营销中心预计近期开放，然后进入销售环节。

凯旋1号定出这样的价格，有何底气？郑泉认为，无论是从外部配套还是自身品质，凯旋1号是一件“世界级的”、“史诗般的”豪宅作品。“项目处在城市中心，处在江南大道上，顶级的医疗、学校、江景、商业中心都布局于项目旁适中距离。项目的园林也造价不菲，栏杆和五头灯都是参照法国塞纳河畔的亚历山大三世桥做的。项目像极了城市中心的度假村。”

他还进一步解释，为了保证施工质量，项目远赴上海邀请具有“超高层基础处理第一人”的王卫东博士来南宁主持工程，并邀请上海优秀的打桩队伍为凯旋1号打桩，使这4栋近200米的超高层达到了几乎零沉降的水平，所有的标准均远超于国标。此外，全进口珍贵石材、没有使用一块瓷砖、1∶3车位配比、广西唯一“地暖+新风系统+除湿系统”等豪宅硬件标准，也是开发商引以为豪的。项目从2002年拿下120余亩地块，至今已经15年，当初拿地成本近100万元/亩，拿地成本是当时凤岭地价的8~9倍，至今共投入20多亿元。

不过，上述不愿意透露姓名的业内人士认为，项目产品品质确实很好，开发商也很舍得在材料、施工质量上花钱，景观资源和地段也不错，这些具备了做高端住宅的条件，但是否具备做成顶尖豪宅，卖出高价，还有待考验。“当前的顶级豪宅已经过了仅拼产品的年代，资源、配套、服务、豪宅基因、居住环境是否纯粹等都是比拼的因素。”他直言，开发商面临关键的问题，是应该要解决好理想和现实的对接。

二问

谁来为凯旋1号天价房埋单？

动辄数百万甚至上千万、数千万元，才能“砸”出凯旋1号一套房，这种一掷千金的阔绰，谁来给凯旋1号埋单？

“有人买账才算作品，没人埋单，连作业都算不上，感觉开发商有点孤芳自赏，要是这么贵，有可能会搬起石头砸自己的脚。”资深人士陈先生对会不会有人为凯旋1号埋单提出质疑。事实上，“谁会去为凯旋1号埋单”是自项目浮出水面来，市场争论的焦点之一。

“南宁乃至广西的高端客群，已被华润、万达、荣和‘洗\’了几轮，还剩下多少有效客户？”有业内人士说道。

上周六，记者在凯旋1号文化中心内，没有遇到购房者，不过，凯旋1号置业顾问告诉记者，1月以来，“前前后后已有不少人来看过房”，项目已接待了超百组购房者，客群地域并不局限于广西，不乏来自香港、台湾、法国等地的买家。

其实，郑泉并不担心项目没有买家。“这样一个史诗般的作品，景观、地段、配套等都摆在这里，成功人士会辨别。”郑泉说，凯旋1号面对的客群，有一部分是广西的高端客群，有一部分是与广西有联系的人，还有不少是北上广深以及来南方过冬的北方“候鸟人群”。“项目像极了五星级度假村，且又处在城市中心，养老、度假十分适宜。”郑泉自豪地说，包括他在内的家族、朋友以及法国华侨圈已经定下几十套，而项目仅有300多套，并不担心没人埋单。

而对于顶层4套豪宅，郑泉说，不会轻易卖掉，它有可能进入世界级拍卖市场，进入顶级收藏品的范畴。对于买家，开发商会精挑细选有缘人，宁缺毋滥。而有缘人需要时间慢慢找，买家很可能不是广西人，有可能是中东人或者是欧洲人，但这个人，须是德高望重的有缘人。

对于凯旋1号的定价，市场仍然争论不休，那么，凯旋1号的销售，能否与其案名一样“凯旋”？时间，会给出答案。

新闻推荐

抢在地铁开通前出手弥珍道：凤岭北双铁盘，首款2万起

弥珍道已经落外架。Text/记者凌青妹Photo/吴雄潮这个夏天，南宁楼市哪里最火？毫无疑问，6月28日开通的地铁1号线东段，无疑令人瞩目。地铁1号线的开通，必将惹火凤岭北，地铁口附近的楼盘，或再掀一轮涨价潮。...

南宁新闻，故乡情，家乡事！不思量，自难忘，梦里不知身是客，魂牵梦萦故乡情。南宁，是陪我们行走一生的行李。