楼市量价齐升，倒 逼调控出台

5月28日，嘉和城开盘现场。Photo/刘国里 5月26日，保利·领秀前城开盘现场。Photo/吴雄潮 5月25日，龙光·玖珑湖开盘现场。Photo/韦任兰

Text/记者 卢伟 王莹

“红5月”南宁楼市量价齐升。5月南宁商品住宅供应面积83.79万平方米，环比上涨44.27%，同比上涨71.34%；商品住宅成交面积102.01万平方米，环比上涨15.22%，同比上涨17.43%；商品住宅成交价格达1.01万元/平方米，环比上涨6.86%，同比上涨32.47%。楼市持续火爆，南宁5月26日出台“限地价、限房价、限售、限贷、限装修价”的“五限”调控政策。

商品住宅市场

/政策/ “五限”政策出台，力度相对温和

今年3月以来，全国掀起新一轮调控潮，调控手段也不断升级。南宁在经历了楼市长时间供不应求，多城区出现“房荒”；房价环比4连涨；市场乱象丛生，如开发商无限制拔高精装标准，捆绑车位销售，收取额外费用等方式变相涨价，政府终于也坐不住了。

5月26日，南宁住房保障和房产管理局、南宁市国土资源局等七部门联合发布《关于进一步加强房地产市场调控促进房地产市场平稳健康发展的通知》。从内容来看，新政不仅限地价、限房价，还提出限贷、限售、限装修价。新政出台后，被业界称为“五限”新政，除了没有限购，该限的都限了。

业内人士看来，与全国不少城市严格的调控政策相比，南宁版调控没有采取一刀切的限贷限购政策，力度相对温和，保护首套房自主需求，同时抑制了投资投机群体的冲动。可以说，有保有压，具有一定的针对性，有利于规范市场。“改善型项目受影响较大，短期内楼市热度会有所下降，长期影响不大。”克而瑞广西片区总经理吴宁分析。

新政出台后，楼市瞬间沸腾起来。新政后的首个周末，南宁13盘扎堆推货，几千名购房者抢房，甚至出现购房者连夜排队买房的画面。记者了解到，新政并没有设置过渡期，已从5月26日开始实施。5月27日，记者向驻邕12家银行了解到，目前12家银行均已执行新政的二套房首付四成，三套房停贷政策。

/供应/ 环比上涨四成，仍旧供不应求

今年4月，南宁多城区出现“房荒”现象，不少热点楼盘都无房可卖，“一房难求”画面频频上演。5月26日，南宁出台调控新政后，13盘在周末纷纷开盘，供应大幅增加。

克而瑞广西片区数据显示，5月，南宁商品住宅新增供应83.79万平方米，环比上涨44.27%，同比上涨71.34%。其中，青秀、兴宁、五象新增供应量都超过20万平方米，兴宁供应量最大，达22.96万平方米。西乡塘新增供应最少，仅为3.48万平方米，这跟片区多盘进入清盘阶段，新盘又尚未获得预售有关。

一边是新增供应上涨，一边是楼市成交火热，整体仍然供不应求。数据显示，5月南宁商品住宅成交量达102.01万平方米，供需比为0.8，呈供不应求态势。而这一态势，从今年以来一直持续至今。在业内看来，供求比在0.8-1.2之间供求较为平衡；供求比>1.2，市场呈现供大于求；供求比<0.8，市场呈现供不应求。而今年前4个月南宁楼市供需比都在0.5左右，供需明显失衡。

“5月26日南宁楼市调控新政出台之后，虽然有部分开发商的推货节奏被打乱，但5月26~28日仍有十多个项目开盘抢跑，整体供应估计超过3000套。与4月相比开盘开盘数量大增。” 合富辉煌（中国）广西分公司副总经理陈亚春说。

/成交/ 整体成交火热，多盘开盘“日光”

5月份，南宁楼市成交的关键词，无疑是“火热”。

克而瑞广西片区数据显示，5月南宁商品住房成交量达102.01万平方米，环比上涨15.22%，同比上涨17.43%。其中，普通住宅成交99.72万平方米，环比上涨14.03%，同比上涨15.62%；别墅成交2.29万平方米，环比上涨111.07%，同比上涨270.36%。其中，120~144平方米户型成交占比32.6%，三房占比44.05%，改善特征明显。

从楼市一线表现来看，5月共有嘉和城、保利·领秀前城、万科·公园里、恒大御景等14个项目开盘，主要集中在兴宁、江南和五象。其中，超半数项目开盘去化率达85%以上，约三分之一的项目去化100%，整体成交火热。

这些开盘的楼盘中，有13个楼盘是在5月26日楼市调控出台前后紧急抢跑。如5月26日，保利·领秀前城开盘，开盘当天吸金5亿元；5月28日，嘉和城年内第3次开盘，566套房半小时售罄。从单盘表现来看，天誉城表现惹眼，凭借734套、82824平方米的成交量，包揽成交面积、套数双榜冠军。而调控出台之后，其他顺销的项目多数人气和成交几乎与调控出台前持平。仅有个别楼盘，因为缺货而人气下降。

“5月份开盘项目去化率普遍在八成以上，有货卖的顺销楼盘走量也不错，楼市整体成交火热。”广西辉煌房地产咨询服务有限公司副总经理蔡思荣表示。

/房价/ 成交均价破万，同比上涨32.47%

5月份，南宁商品住宅成交均价1.01万元/平方米，同比上涨32.47%，环比上涨6.86%。从数据上不难看出，5月商品住宅成交均价虽然只比4月涨了661元/平方米，但是与去年同期相比，涨了大约3200元/平方米。

分区域来看，5月份兴宁成交均价涨幅最为明显，环比上涨13.96%，均价达9199元/平方米。良庆成交均价达1.07万元/平方米，环比上涨12.86%。青秀、江南成交均价环比也有所上涨，不过涨幅保持在10%以内。

整体来看，5月的成交结构，仍以总价70~110万元、单价在6000~8000元/平方米成交表现最好。

业内人士分析，南宁楼市已经由原来的买方市场转为卖方市场。热点楼盘开盘动不动就来个上千人，购房者挤破头还买不到房。需求的快速释放以及供应的不足，是近段时间以来房价上涨的主要因素之一。

虽然南宁在5月26日出台调控政策，5月26~28日开盘抢跑的13个楼盘，有7个楼盘房价过万。且不说凤岭北、五象湖这些房价成交均价早已破万的板块，就连兴宁的中海·悦公馆、金源·一品天下等这些楼盘，加上精装部分也要卖到1.15万元/平方米。南宁从去年开始对商品住房设置价格涨幅“红线”：新签约房屋售价涨幅不得超过同项目9个月内均价的8%。这样的情况下，一些开发商采取“毛改精”策略，通过精装价变相提高房价。居周刊不完全统计，如今南宁在售及即将推出精装产品的楼盘超过60个。

/区域/ 五象成交最猛，兴宁房价涨幅最大

相比4月，5月新增供应有了较大的提升。不少热点楼盘获得预售证而集中推货，楼市成交也因此上涨。

从区域来看，五象、青秀、兴宁、江南表现都比较活跃。其中，5月普通住宅新增供应量最大的是兴宁，供应量达22.96万平方米；紧随其后的是青秀，普通住宅新增供应达21.47万平方米。良庆5月普通住宅新增供应也有18.93万/平方米，环比上涨17.77%。西乡塘、江南和邕宁新增供应分别是3.48万平方米、10.93万平方米和4.99万平方米。

成交方面，包含良庆和邕宁的五象新区，仍是南宁楼市成交主力。青秀和江南也表现不俗。5月，五象楼市成交占总成交量36%，成交量较大的有天誉城、万科·公园里等楼盘；青秀和江南紧随其后，占比分别达到23%和18%，青秀改善型产品去化较高。而江南普通住宅成交环比大幅上涨，与4月相比涨幅达99.35%。

从各区域的房价走势来看，兴宁成交均价涨幅最为明显，环比上涨13.96%。良庆成交均价达1.07万元/平方米，环比上涨12.86%。除了西乡塘由于部分“7”字头项目成交量较高，导致区域成交均价出现一定程度下滑之外，青秀、江南和良庆则是小幅平稳上涨。

月度数据

南宁商品住宅2017年4月环比同比供应面积83.79万平方米↑44.27%↑71.34%成交面积102.01万平方米↑15.22%↑17.43%成交价格10100元/平方米↑6.86%↑32.47%

月度事件

“5·26”新政出台

5月26日，南宁住房保障和房产管理局、南宁市国土资源局等七部门联合发布《关于进一步加强房地产市场调控促进房地产市场平稳健康发展的通知》。从内容来看，新政不仅限地价、限房价，还提出限贷、限售、限装修价。

新政出台13盘抢跑

“5·26”新政出台后，当天南宁就有4个楼盘突击开盘，大批购房者连夜抢房。随后两天，南宁楼市又有9盘紧急开盘，现场几乎都有数百购房者到场，个别楼盘甚至出现超2000人抢几百套房的盛况，南宁楼市再次进入抢房“高潮”。

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