南宁商业地产的新机会

南国早报记者张娟

过去的10年，是南宁房地产发展史上最多姿多彩、也是发展最快的10年。

万科、保利、万达、绿地、恒大……一个又一个明星企业登场。无限风光的背后，也带来了房价涨幅与人均收入增幅不对称等问题，所以一次次调控横空出世。今年5月26日，南宁出台《关于进一步加强房地产市场调控促进房地产市场平稳健康发展的通知》，这其中包含有“限地价、限房价、限装修价”等被业界调侃成“五限”的最严调控。“房子变得更难买，投资要往那个方向？”成为各界热议话题。

6月初，本报曾做过一次调查，结果显示，调控后，有超过6成投资客重新关注商铺市场。而记者走访也发现，尤其进入6月后，南宁有超过20个楼盘推商铺（右表格），商铺迎来热售节点。

调控下的避风港

连续几日，很多南宁市民的朋友圈被一组关于“特朗铺”的漫画图片刷屏。还有不少路过埌东金湖商圈、东葛路延长线路段和机场等地时，“特朗铺”的漫画也铺天盖地。6月10日，记者走访绿地中央广场售楼处，超过40组客户在咨询“特朗铺”的相关情况；6月11日，霖峰·时代里招商发布暨签约仪式在霖峰壹號营销中心举行，上百家品牌商家签约进驻。6月12日，尽管不是周末，东站北圈的嘉和城，电话以及现场咨询其商铺的投资客不下于60组。

绿地香港广西公司副总经理冯全华认为，南宁市“五限”政策后，原本以投资住宅为主的投资者们纷纷开始考虑新的投资出路。其中，商业地产尤其是商铺被认为将是资金的新流向之一。

连日来，记者走访也发现，进入6月后，南宁有超过20家楼盘推售商铺，譬如霖峰壹號的霖峰时代里、嘉和城、绿地中央广场、江南万达广场、江南盛天地、融晟天河·海悦城、恒大城等，从商业地产遍地开花，不难看出市场的需求所在。

转型后的商业地产

有业内人士乐观估计，南宁商品住宅存量房源若后续房源获批量不足，南宁市3个月即可去化完成。

有业内人士认为，在如此明显的调控常态化趋势影响下，房价降不降已不重要，因为在多变的政策调控背景下，投资住宅市场的意义或已不大，资金从住宅市场转向商业地产的趋势非常明显。

在他们看来，商业地产的强势复苏除了得益于政策调控住宅市场造成资金外溢外，还有着很大的必然性。嘉和集团营销管理部总经理助理陈飞表示，南宁经济的高速增长，以及城市化进程步伐的加快，都为商业地产带来了巨大的商机。

近年来，一线城市房价上涨过快，融投资渠道空间陆续收窄，二三线城市成为投资资金转向的主要方向。二线城市南宁，在中国-东盟、北部湾城市群核心城市等契机下，国际地位不断提升，城市价值不断凸显，成为资金流入的主要城市。

繁华之地崛起的“优质铺”

受低利率及人民币贬值的影响，更多投资者转向商铺投资。目前南宁市场上出售或者出租的商铺一般分为沿街商铺和社区商铺，受位置及人流量影响较大，价格差异也大，投资回报率也不一样。

在当前的市场环境下，商铺投资应选择在拥有成熟的居住范围、完善的设施配套、发达的交通路网的所在片区，才能在激烈的市场竞争中取得先机。只有优质的商铺才具备南宁城市消费的导向作用，具备城市性特征。

从长期来看，优质的商铺物业投资回报，要远高于其他不动产。根据某专业市场报告分析，南宁住宅的长期租赁投资回报率平均值为4.4%，而商铺长期回报率最高可达8%（投资回报率=每月租金收益×12/总价）。尽管网络购物蔚然成风，商场依旧在零售市场中占据重要的一席之地，和亲戚朋友逛街购物是传统，商圈不可或缺。

以青秀凤岭为例，2008-2016年8年间，这一片区域的商铺月租金就从每月50元/㎡飞涨到每月250元/㎡，投资回报的利润更是可观。

南宁部分在售商铺

青秀区

霖峰壹號33-110平方米商铺在售

荣和·悦澜山16-90平方米准现铺预约

绿地中央广场35-450平方米街铺

凤景湾56-208平方米商铺

盛天香墅30-200平方米商铺

龙光·君御华府35-70平方米商铺在售

天健·国际公馆28-170平方米街铺带租约销售

中房·翡翠香颂51-654平方米商铺在售

五象新区

合景·天汇广场39-75平方米临街商铺在售

碧桂园·天玺湾51-289平方米商铺在售

大唐世家35-140平方米临街准现铺在售

中国铁建·江湾山语城39-114平方米临街现铺在售

绿地·国际花都少量50-270平方米商铺在售

万达茂80-120平方米文旅商铺预约

恒大国际中心少量140-400平方米购物中心铺在售

兴宁区

嘉和城30-130平方米城熟学镇街铺

恒大华府60-370平方米影城商圈商铺加推

中海国际社区40-160平方米商铺诚意登记中

江宇世纪城20-80平方米6.5米层高街铺在售

荣和·山水绿城18-278平方米街铺清盘在售

时代茗城·财富天下23-150平方米沃尔玛商铺在售

保利·环城新天地23-96平方米临街现铺在售

新城吾悦广场9月底首期商铺产品面市

西乡塘区

昌泰尊府40-144平方米商铺

大嘉汇·尚悦15-170平方米商铺在售

南宁安吉万达广场54-120平方米开街旺铺在售

江南区/经开区

恒大城25-800平方米地铁口、恒大影城商铺在售

江南万达广场50-90平方米购物广场街铺

海吉星·食博城15-100平方米商铺在售

融晟天河·海悦城24-112平方米商铺在售

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