“一根筋”万科：“三条红线”改变地产规则

?万科董事局主席郁亮

万科每一年的媒体交流会都会爆出猛料。9月25日，云南抚仙湖，万科南方区域媒体见面会。南宁晚报记者再次亲临现场，看36岁万科的新变化。

当天，万科董事局主席郁亮穿上前面印着“筋场制造”，后背印着“没有撤退可言”的筋厂T恤入场。一开场，郁亮就自曝万科的新困惑：“发现‘95后’对万科品牌无感，所以推出了万科新标签\‘一根筋’，主动去接近\‘95后’。”

从提出“白银时代”，到“活下去”，万科每一次对于行业的趋势判断都会引起行业的震动。在疫情影响、经济环境巨变的2020年，万科会怎么判断？又会怎么做？对于万科这样一家危机感驱动、战略导向型的中国风向标式的企业，其关于行业发展趋势、市场分析的看法，对于行业都是很好的参考。（黄海华）

行业警示“三条红线”影响力不亚于“土地招拍挂制度”

对于近期地产行业最爆的政策“三条红线”，郁亮认为，如今“三条红线”的提出，影响力不亚于2002年土地招拍挂制度的出台。

面对当前的行业变化，郁亮把中国房地产行业分为三个阶段，第一个阶段是2002年之前的土地红利阶段。2002年之后，进入金融红利阶段，谁更能获得资本市场的支持就能买更多地。2020年之后，“三条红线”开始，进入管理红利时代。

郁亮认为，“所有房企回到同一起跑线，进入管理红利时代，原来所有的优势、做法可能都不成立了，可以说是全部归零。房企要想活下去，就要有好产品、好服务”。

从万科对于“三条红线”的判断，可以看到该政策对于行业的意义——行业的重大游戏规则已经改变，影响所有的企业而不只是某些企业。“因为游戏规则变了、打法变了。‘三条红线’对所有的开发商都是挑战。‘三条红线’是会进行穿透检查的，表内表外穿透性全覆盖。所以之前的财务技巧都是没有用的。”

因此，在万科新的“竞争战略”指引下，郁亮提出了发展的四个要求：战略不能犯错，好产品、好服务，长期主义，以及“均好无短板”。

行业趋势主动接近“95后”

当天会议现场，与郁亮一同压轴的，是万科与新裤子乐队合作的《就是不妥协斯基》的MV。郁亮把这个MV解释为万科主动接近“95后”的一个举动。

据品牌调查发现，25岁以下的“95后”，比上一个25年的当下消费主力群体，减少了1.39亿，换句话说，“95后”作为未来的消费主力群体是个相对稀缺的资源。

郁亮说，“这首歌是为‘95后’准备的，我们做的调查发现\‘95后’对我们万科品牌无感，我们特别着急，想能不能做一件接近他们的事情。毫无疑问，越来越多的年轻群体正在成为我们的服务对象，我们有必要想他们所想，去从他们角度思考问题，用他们喜欢的语言方式，所以才有了万科这些年轻化的动作。这是万科面对市场群体的基本判断，争取未来的稀缺人群，从当下就建立品牌好感度，否则未来这个群体没有理由选择你的产品，接受你的服务”。

而对于“一根筋”背后想表达的深意，郁亮说，“一根筋”就是做事要认真。认真做什么事情？认真做好产品、做好服务。

今年55岁的郁亮已在万科工作30年，坦言自己就是“一根筋”的典型代表。在当天媒体提问环节的结尾，郁亮从自己“一根筋”谈到行业新的起跑线，万科又要归零之后重新再出发，总结为“内靠一根筋，外面靠朋友”。

新业务万纬物流已和全球850多家企业合作

今年的万科媒体交流会，南宁晚报记者还注意到万科已经在布局的一个板块：万纬物流。

万科集团首席运营官、执行副总裁张旭表示，万科在5年前就开始布局物流板块，并且发展速度有些惊人，“我们的业务一部分是高标仓库，一部分是冷链物流。客户有国外的、有中国的850多家企业”。生活中在麦当劳、肯德基吃到的薯条，很多城市已经通过万纬配送，包括南宁的沃尔玛。

万纬物流已经为沃尔玛在成都、昆明、沈阳、南宁等4个地方用万纬物流的仓库做城配中心，一个仓每天可以发4万箱以上的货物，全年每天24小时不断地流转。

据了解，万纬物流在南宁的项目包括中新国际物流园的新中智慧园项目等仓储项目。新中智慧园由广西新中产业投资有限公司与万纬物流联合打造，总建筑面积约9.7万平方米，主要建设食品高标冷链仓库及高标仓库，是广西规模最大、最先进的现代化冷库之一，可提供-18℃至4℃多温区存储以及常温存储。其业务覆盖国内一线城市及内陆核心港口城市，具备全国性、一站式的仓储、干线、配送等专业服务能力，提供综合性冷链物流服务。

投资广西“我们非常重视广西”已开发14个项目

在媒体交流会的前一天，9月24日，郁亮刚参与了广西政府到深圳举行的2020“湾企入桂”推介会。而在更早的9月3日，郁亮前往南宁，和广西、南宁等高层进行会谈，表示万科将在现代物流、轨道交通物业、城市管理以及配套服务等领域和广西开展深化合作。

郁亮说，“我们对广西是非常重视的，而且我们与广西在扶贫协作方面也做了很多工作，我对广西还是很有感情的”。

从2012年12月拿下长虹路地块打造南宁万科城开始，万科进入广西已经8年，共开发14个项目。其中，在南宁打造了万科魅力之城、万科城、万科金域蓝湾、万科金域中央、万科金域滨江、万科星都荟等10余个项目。2019年6月，万科布局柳州，开发柳州万科城项目。与此同时，万科在南宁的教育和商业板块也在加速发展，东盟万科里、万科星光里等商业项目都在陆续开业。

今年，万科在南宁的产品进入“改善时代”，在售的万科瑧山悦、万科紫台、万科云望和万科第五园、万科金域滨江等项目都有175平方米、180平方米、225平方米等大平层产品出售。而且，万科瑧山悦打造了南宁最贵的大平层豪宅，均价达到3.8万元/㎡。

很显然，如今万科在广西的发展已不仅仅限于地产。在地产、物业、教育、商业、物流等方面，已经可以去体验“一根筋”的万科。

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