进一步规范房地产市场秩序 切实维护消费者合法权益——市房管局负责人就关于加强内江市商品房预售、预售资金及维修专项资金监管等相关问题作解答

9月13日，内江市人民政府办公室下发了《关于进一步加强房地产市场监督管理的通知》（内府办〔2017〕87号）文件。

为全面落实和强化内江市房地产市场的监管，在近两个月的时间里，市房管局组织专人对内江市城区在建商品房预售许可、预售行为监管、预售资金监管、维修基金监管等市民反映的热点问题进行了认真梳理。现场听取了房地产开发企业、购房人、中介机构的意见，积极与住建、规划、工商、税务、银监、商业银行等部门配合，于近期印发了《关于加强商品房预售管理和规范预售资金监管有关问题的通知》（内市房发〔2017〕185号）。

购买新房是每个家庭的大事，也是市民关注的热点。近日，市房管局相关负责人，就房地产市场监管中的相关问题作了解答。

问：市政府出台的文件和市房管局制定的实施细则，对全市房地产市场监管会起到哪些作用？

答：这些措施主要是根据中央、省对房地产市场监管提出的新的更高的要求，针对内江市房地产市场监管中存在的有关问题，重点对商品房预售许可，预售行为监管，预售资金归集、使用，维修基金的归集、管理、使用等方面出台的，它将进一步明确和强化相关职能部门及房地产开发企业的责任，进一步严格房地产市场监管，切实维护消费者的合法权益。

问：当前房地产开发企业主要存在哪些违规经营行为？

答：发布虚假房源信息和广告；未取得预售许可证销售商品房；不符合商品房销售条件，以认购、预订、排号、发卡等方式向买受人收取或变相收取定金、预订款等费用，借机抬高价格；商品房销售不予明码标价，在标价之外加价出售房屋或收取未标明的费用；不按合同约定交房和办证等。

问： 实施细则中提到，商品房预售现场必须公示相关证书，具体包含哪些内容？

答：具体包含：《国有土地使用证》《建设用地规划许可证》《建设工程规划许可证》《建设工程施工许可证》《商品房预售许可证》《房地产开发企业资质证书》、四川省《商品房买卖合同（预售）示范文本》、预售资金监管账户、详规总平图等。

问：除以上要求外，作为监管部门对商品房预售还有哪些新的规定？

答：已抵押的在建工程项目不得以任何形式进行预售；未取得预售许可证，不得发布预售广告。即使取得有预售许可证，也不得发布包含承诺售后包租、返本销售，广告中不得涉及有关房地产项目名称、面积、价格、用途、位置、周边环境、配套设施等虚假内容；房地产开发企业依法申请办理商品房预售许可的，申请预售楼栋及所占土地和公共土地使用权不抵押。取得预售许可的项目，房地产开发企业要在10日内一次性公开全部准售房源及每套房屋价格，并将商品房预售信息在内江房地产信息网（www.njfdc.net/index.html）和销售现场进行公示。

问：在商品房销售过程中，买卖双方签订商品房买卖合同，作为监管部门是如何管理的？

答：预售的商品房必须通过商品房预（销）售网上签约系统公开透明销售。房地产开发企业应采用四川省《商品房买卖合同示范文本》及补充协议与购房人拟定合同条款，按规定进行网上签约与联机打印。房地产开发企业应当自合同签订之日起30日内，向房地产管理部门申请办理商品房预售合同网上备案手续。对未按时申报相关备案手续的，网签系统将自动关闭。在此，需要特别提醒购房者注意的是，严禁房地产开发企业与购房户签订手工合同，严禁房地产开发企业以捆绑搭售或者附加条件等限定方式，诱使购房人接受预售商品房。

问：目前，有的商品房销售并不是房地产开发企业所为，而是委托中介机构。请问在这方面有着怎样的监管措施？

答：一是代理销售商品房的经纪机构必须经工商部门登记，然后到当地房地产管理部门备案，并将服务项目、服务内容和收费标准在显著位置予以公示；二是严禁房地产开发企业委托不具有资质的经纪公司代理销售商品房。

问：哪些属于商品房预售资金？

答：商品房预售资金包含定金、首付款、一次性付款、分期付款、银行按揭贷款、公积金贷款等各种购房款。

问：商品房预售资金如何监管？

答：商品房预售资金必须全部纳入监管账户接受监管,确保预售资金用于商品房项目工程建设；市房地产管理局按建设工程进度进行预售资金核拨，并留有足够的资金保证建设工程按期竣工交付。新建商品房预售资金监管期限，自核发商品房预售许可证开始，至完成国有建设用地使用权商品房所有权转移登记为止。商品房预售资金不得存入监管账户以外的其他任何账户，房地产开发企业不得以任何形式和理由截留预售资金。

房地产管理部门、监管银行、房地产开发企业要按照《内江市商品房预售资金监管协议》的要求切实履责，规范办理预售资金缴存、监管、兑付业务。在预售监管过程中，购房人采用贷款方式购买商品房的，各监管银行必须将商品房贷款或住房公积金贷款全额发放到相应的监管帐户上；若有弄虚作假、违规操作、违反规定将按揭贷款资金发放至非指定监管账户，拒不接受相关职能部门依法依规监督检查的，依照约定和相关规定严肃处理。房地产开发企业有未将预售资金存入监管账户、未将监管资金用于本项目建设，由相关职能部门责令限期改正；拒不整改的，依法依规予以暂停预售、网签和商品房合同备案，直至吊销商品房预售许可证。

问：禁止房地产开发企业以任何名义代收住宅专项维修资金,那么，在实施监管中出现了什么样的实质性变化？

答：住宅专项维修资金被称为老百姓房屋的“医疗费”和“养老金”，涉及到千家万户，关系社会民生。按规定，过去是购房人向房地产开发企业缴纳，由房地产开发企业代收代缴，现在禁止房地产开发企业不得以任何名义代收维修资金，不再经房地产开发企业之手，由购房人直接到监管银行自主缴存维修资金。

问：缴纳住宅专项维修资金再也不经房地产开发企业的手，款不再装入房地产开发企业的钱袋了。这部分的钱归谁呢？改变了多年的“惯例”会给业主带来什么样的好处？

答：房屋住宅专项维修资金属于缴存的业主所有。内江市维修资金实行专户存储、专款专用、所有权人决策、政府监督的原则。凡是住宅共用部位、共用设施设备保修期满后维修、更新、改造，都可按规定程序申请动用维修专项资金。

现在由业主自行到监管银行缴存维修资金，有效的杜绝了少数房地产开发企业不及时归集维修资金到监管专户的行为。最重要的是保证了资金的安全和保障了购房人的合法权益。住宅共用部位、共用设施设备损坏后能得到及时修缮，业主的切身利益才有保障，这对于促进内江市房地产市场平衡健康发展有着重要的意义。

问：购房人如何自主缴存？

答：《通知》规定，购房人应在办理房屋产权初始登记前自行前往房地产管理部门指定的监管银行进行缴纳。具体缴存流程是：

购房人持《四川省商品房买卖合同》（预售）到监管银行指定的维修资金交款窗口交款。

银行工作人员输入其个人购房合同编号后，银行系统自动显示该购房人所要缴纳的房屋信息、维修资金缴存金额。

交款成功后，银行现场出具《四川省住宅专项维修资金专用收据》给购房人。

购房人持《四川省住宅专项维修资金专用收据》交给房地产开发企业办理接房和办理不动产权证。

问：缴存住宅专项维修资金有哪些具体要求？

答：《通知》明确规定，购房人凭监管银行出具的《四川省住宅专项维修资金专用收据》作为办理接房的必要条件。

《通知》明确规定，尚未出售和尚未办理接房的房屋的维修资金均由房地产开发企业在办理房屋产权初始登记前缴存。房屋出售和办理接房时，房地产开发企业缴存的维修资金转由购房人承担。

《通知》还规定，房地产开发企业在办理房屋所有权登记时，需向不动产登记中心提供房地产管理部门出具的《房屋所有权首次登记前维修资金按幢缴存证明》。

需要特别强调的是，业主必须在缴存了维修资金后，才能办理接房和办理不动产权证。房地产开发企业在为业主办理房屋所有权登记时，不是一户一层就可以办理的，需提供整幢楼房购房人的维修资金缴存证明。因此，购房人如果不及时缴纳维修资金，不仅影响自己，还将影响他人，导致本幢楼的住户都迟迟办不了房屋不动产权证手续。在此，呼吁广大购房者要自觉、及时、足额缴纳维修资金，以免影响其他业主的合法权益。

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