告别单城孤立增长模式,告别单城孤立增长模式

胶州是千年古埠，历史名城，素有“金胶州”之称，而作为“环湾保护、拥湾发展”的核心圈层，其未来发展方向就是胶州湾西海岸的现代城区。但从目前的发展现状来看，与胶南、即墨等青岛周边城市相比，受到青岛核心圈层的辐射力较弱，其房地产市场的发展略显缓慢，仍属于大青岛范围内的价值洼地，但后期发展空间较大。房管局统计数据显示，2008年前胶州商品房成交额较为平稳，基本维持在19亿左右。而2009年，成交额骤然上升到33.88亿元，同比增长75.82%，胶州购房在2009年开始了第一次井喷。同时也标志着胶州市的房地产市场开始启动。

楼盘产品向多元化发展

目前胶州市房地产市场仍属于发展的初级阶段，从产品类型上看，仍然以多层住宅为主，较为单一，并且产品品质层级较低，对于景观、园林及附加值的打造力度较弱，目前购房者和开发商的关注点仍以地段为主，并不注重房屋自身的价值。从购房者的需求来看，目前胶州仍以自住为主要购房目的，投资比例较小，这也是目前市场热度不够的重要原因。从开发商的层级来看，目前胶州房地产开发企业以本土为主，其次是青岛的发展商，而外来的发展商比较少，上海、北京各有一家，实力均不是很强。

2009年以来，胶州市政府大力招商引资，台湾的宝佳集团、浙江绿城集团均在胶州取得大规模的土地，这也标志着未来胶州房地产市场格局将会有质的变化。产品形态的多元化，产品品质的升级，包括规范的开发程序、科学的成本控制、以及丰富有效的营销手法，从不同层面打破原有胶州市场的沉寂，同时也带来了更多的活力和动力，推动胶州市房地产场的快速发展。

市政完善助推大盘建设

在“环湾保护，拥湾发展”的大格局下，胶州市也迎来了发展的新契机，2009年12月27日，青岛海湾大桥胶州连接线工程正式启动，建成后胶州与青岛主城区的距离将缩短20多公里，位于“环湾保护、拥湾发展”内圈层的胶州，与青岛主城区的距离将缩短至23公里、15分钟车程，胶州市将完全融入青岛“半小时经济圈”。不论从空间距离还是从心理距离都大大拉近了胶州与青岛的关系，必然增强青岛对于胶州的辐射能力。

众多开发商更是先知先觉，看到了胶州的发展潜力和前景，众多开发商纷纷选址胶州，除上述的绿城、宝佳等项目外，据悉像中信、安泰信等众多国内和省内知名的开发商也落户胶州，众多品牌开发商的进驻，再一次显示出胶州市未来的发展空间，胶州市自身的规划和建设也为未来的发展提供很好的空间，以世纪大道为主轴，以云溪河、三里河、青年水库等“三横两纵”景观带为骨架的综合功能区正在加速建设，胶州城市建设、房地产开发开始迎来大盘时代。

模式转型让市场进入健康轨道

与此同时，我们必须理性的看到，虽然胶州的发展给众多开发商带来了新的机遇，但是同时也给本土开发商带来了更大的挑战，无论从市场研究能力、产品开发能力还是从推广销售能力、资源整合能力，都需要我们重新去诠释，但我们相信通过这一轮外来的冲击，必然会加速本土开发商的成长速度。而这类良性的竞争也会对胶州的房地产市场起到很好的促进作用，发展模式也会从粗放型转为集约型，带动产业的升级，更有利于胶州市房地产市场稳步健康发展。

对于购房者而言，随着收入水平和消费能力的提高，对于居住水平的要求也日益增高，房子不再只是居住的空间，更是生活品质的体现。而从目前胶州市场上呈现出的产品来看，能够满足购房者此类需求的较少，这也是导致部分需求外溢的一个重要原因，相信随着绿城等众多品牌开发商的进驻，必然改变胶州市场目前的发展格局，给购房者更多选择的空间。

我们有理由相信，当市场上供需双方较为匹配和平衡时，市场的发展必然进入良性健康的轨道。 鹏翔·顾问事业部

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