岛城半年楼市震荡 房价涨幅逐渐收窄,岛城半年楼市震荡 房价涨幅逐渐收窄

2014年上半年，岛城楼市弥漫着一种观望的气氛，购房者、开发商不断地进行各种博弈，市场也随之震荡。虽然每个月出炉的数据因此上下起伏，但是站在年中往回看，我们不难发现，上半年的楼市脉络清晰，尤其是郊区市场的突出业绩，让人印象深刻。

价格

房价回归比肩去年

对于楼市，很多人关心的是房价的涨跌。2013年，岛城新房市场的价格迅速上涨，年底时每平方米均价已经逼近万元线。不过进入2014年，我们发现上半年青岛住宅均价一改单边上涨的态势，走出跌宕起伏的“M”形。根据中国房地产百城价格指数统计，前三个月岛城新房均价仍小幅上涨，并且在三月份达到最高点，为9836元/平方米，不过随后的四月份开始下跌，最终在6月住宅均价降到9649元/平方米。同年初1月份住宅均价为9739元/平方米相比，岛城的房价无疑是降了，不过同去年9494元/平方米的均价相比，仍然上涨了1.63%。在业内人士看来，环比数据更加直观。从环比方面来看，2014年上半年青岛房价环比涨幅一直在1%以下。最高涨幅出现在年初1月份，为0.6%，随后涨幅一直收窄，最终在“红五月”出现一年半以来的首次“负增长”，6月份-1.66%的增长更是给上半年楼市进行了定调。

虽然上半年楼市均价涨涨跌跌，但是最终还是基本回到了去年同期的水平。不过虽然均价差不多，但是市场情势却是大不一样。去年楼市大环境向好，整个市场也是供需两旺，虽然房价势如破竹的上涨，但是阻挡不住购房者入市的热情，鲜明地诠释了“买涨不买跌”的心态。然而在今年，由于公积金新政的实施、银行信贷的收紧以及外地楼市传言的影响，使得岛城整个楼市的观望气氛十分浓郁，而这也导致了楼市均价的下跌。

在业内看来，青岛上半年的房价和市场互为风向标，房价的持续动荡导致消费者迟迟不敢出手。而观望氛围下的市场也导致房价走势不稳，最终在年中使得楼市均价和去年同期相当。不过有岛城楼市观察人士指出，接下来岛城楼市或许会有所好转，而下半年房价是否会延续上半年的势头，仍需观察市场的表现。

成交量

成交数值年初最高

相比房价，成交量上的表现更加显眼。统计数据显示，2014年上半年青岛新房成交共计45458套，同比去年下降23.49%。其中，住宅成交37749套，同比降幅达到30.52%。虽然相比2013年同期，2014年上半年岛城楼市的表现差强人意，但是相比2012年同期，仍然是有大幅增长。并且从单月成交情况来看，相比2013年的跌宕起伏，2014年的岛城楼市成交更加平稳，除了1月份新房成交“破万”，随后五个月的新房成交基本维持在7000套左右，其中住宅成交量则徘徊在5000至6000套左右。

其实，2014年岛城楼市的成交量可以说是“开门红”。去年底岛城楼市的火热蔓延到了今年1月，2014年1月份住宅成交达到8496套。银海世邦相关人士表示，其实这主要是受2013年年底，开发商为冲击年底业绩，争相开盘或加推，楼市火热势头的延续，使得2014年1月份住宅签约量均高于上半年其他月份。进入2月份，在传统春节的影响之下，全市住宅签约量再度下滑，跌至5393套，环比下滑35.3%。虽然3月份素有“金三”之说，岛城开盘加推项目增多，并且部分开发商采取垫付首付、降价促销等优惠活动，但是岛城楼市在“金三”时节并无明显起色，并且开启了上半年全市住宅签约量保持平稳的态势。4月份，虽然部分楼盘降价促销，但是使得购房者观望情绪浓厚，成交量也是没有起色。5月份虽然有“红五月”之说，并且开发商的特价房、价格调整、低首付开始不断出现，但是“红五月”面对的仍是成交量的再度下滑。6月份，虽然进入年中，但是购房者仍然缺乏热情，最终使得6月份的成交量达到上半年最低的5198套，甚至低于传统淡季的2月份。

区域

郊区成为热销区域

今年上半年，在岛城各区市新房成交排行榜上，我们看到的是郊区的崛起。相比市南区和崂山区以不足千套的成交量垫底，黄岛新区、胶州市、城阳区分别占据了三甲的位置。在业内看来，2014年郊区楼市成交的火热真实地反映了岛城楼市版图的不断扩张。

黄岛新区今年上半年共成交9892套新房，成交面积达91.7822平方米，占全市“六区四市”成交总量的1/5。近几年，西海岸楼市发展迅速，桥隧开通后，作为距离市区较近的区域也备受关注。在2012年区划调整后，原黄岛区和原胶南市合并，黄岛新区的成交量就不断上升。而今年，国务院批复同意设立青岛西海岸新区，黄岛新区正式晋升为全国第九个国家级经济新区，这无疑给该区域带来了重大利好。

上半年胶州新房总成交套数为6970套，总成交面积702058平方米。虽然上半年总成绩第二，但是胶州在上半年的3月、4月、5月分别夺得月成交量的冠军。胶州的确有着众多的区域利好：胶东国际机场选址、青龙高速建设、大沽河综合治理等。并且胶州的房价相对其他区域尚属于“价格洼地”。在业内看来，因其房价泡沫较少，地缘性购房者较多，楼市的敏感度相比更低，所以，在购房观望情绪弥漫的近几个月，胶州楼市去化比较稳定。

上半年城阳区新房总成交套数为6502套，总成交面积599712平方米。虽然上半年青岛楼市整体走低，但刚需市场潜力仍在。城阳板块的新房也是各有特点，有的是紧密联系市区，有的是生态环境绝佳，并且价格相比市区也不高，因此吸引了众多刚需购房者的关注。

销量

大盘抢夺销售榜三甲

今年，岛城楼市的销售三甲争夺更加激烈。从销售套数来看，中海国际社区、万达东方影都、银盛泰星河城夺得三甲；从销售金额来看，中海国际社区、财富中心和万达东方影都则分别占据前三位。其中，中海国际社区在上半年的表现分外抢眼。作为“刚需集中营”李沧板块的老盘楼盘，中海国际社区去年卖出2502套新房成为主城区范围内的 “销售冠军”，今年上半年势头一直不减，仅半年时间就已成交1315套。不少购房者表示，中海国际社区邻M2和M3双线地铁，步行10分钟可享青岛最大商圈李村商圈，“纯地铁口楼盘”邻商圈的优势，在未来也有更大的升值空间。在业内看来，中海国际社区的火爆主要得益于性价比较高。

在区域热销榜上黄岛新区夺得冠军也是得益于众多大盘的鼎力相助。像原胶南的东方影都、银盛泰系列和世茂诺沙湾等热销项目对区域成交的贡献也是非常明显的。其中青岛东方影都以972套的成交量位居2014年上半年岛城楼市销量榜第二名。去年底东方影都刚问世就曾创下全年青岛楼市商品房单月销量的最高纪录，今年东方影都仍然卖出了近千套的好业绩，受欢迎程度可见一斑。

同样，城阳楼市的火热也是和区域内众多楼盘的热销相关，像卓越·蔚蓝群岛上榜2014上半年销售套数和销售面积前五名。

土地市场

地价上涨预期向好

对于土地和新房的关系，有一个形象的比喻：土地是面粉，房子是面包。在业内看来，面包肯定要贵过面粉，由此地价的涨跌更能预测未来新房市场的价格趋势。

2014年上半年，全市共供应土地1394万平方米，成交1072万平方米，供应量同比上升5.0%，成交量上浮10.6%；从价格上看，上半年成交土地平均楼面地价为1313元/平方米，土地价格同比涨幅为16.2%；土地成交总额为142.5亿元，同比上涨30%。

不过从年中回顾，会发现岛城上半年土地市场的冷热并不均衡。上半年中，仅2月成交量就达66宗，占了总数的37%，创造2014上半年土地市场的最高纪录。而在3月份，热闹的市场则一下跌入谷底，全市仅八幅地块出让，市区土地零供应。这是自2013年1月以来，首次出现市区无地可供的现象，成交量同比下降50.0%，环比下降75.0%，成交面积环比下降78.4%。虽然3月份后，土地成交数量及面积皆有所回升，但因为市场遇冷，政府供地数量亦较往年有所下降，导致虽然土地成交在5月出现回暖，但仍不稳定。

业内人士分析认为，纵观上半年青岛各区土地成交量，市区上市与成交的土地量越来越少，而以即墨、胶州为首的周边区域成为土地市场主力军，可以预见未来岛城郊区楼市的火热。并且土地溢价率是反映开发商对市场未来前景是否看好的指标。从上半年成交市场来看，开发商对青岛房地产市场预期良好。根据统计，上半年，全市成交土地的平均溢价率为5.95%，相比去年的4.84%，提高1.11个百分点。

本版撰稿 记者 王晓磊

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