亲历　“一铺养三代”已成传说

最近青岛的商业地产市场很热闹,前有崂山区的金狮广场开业,后有新都心凯德mall引得全城沸腾,青岛作为一个二线城市,单从商场规模上来看,已经提前进入了一线大城市的水准。但青岛商业地产的数据却不容乐观,根据锐理数据提供的数字,截至2016年6月26日,青岛商业地产(商铺、写字楼)的去化周期在64.24个月,差不多要5年多才能卖完。在互联网经济的冲击下,青岛的商业地产去化难已经不是新鲜事,华丽的表象下,青岛的商业地产何去何从?本期的《黄金楼市》,一起来关注这个话题。

以租养铺,让我赚了第一桶金。”——记者还记得三年前某开发商的商街招商发布会上,开发商找出很多自己在台东商圈的业主,让他们讲述自己买铺发家致富的故事,现在不少意向业主脸上流露出艳羡的神色。在早些年的房地产市场上,“一铺养三代”的故事并不罕见。

市民李女士就是其中的一位,李女士家中做生意,早年赚钱之后就拿出资金专门投资商铺。10年前,李女士投资了台东商圈附近的一处二层商铺,面积近600平方米,售价500万元。500万元在当初可以算是天文数字,家里人都有些忐忑,但李女士认定这个地方能赚钱,就买下来做出租,“最开始一年租金35万元,现在每年58万元,这套商铺的评估价已经到了1900万元。”这次成功的投资,10年间已经让李女士收回了买这套商铺的成本。

但是并不是所有人都同李女士一般幸运。市民陈先生2011年左右在市南东部一商业项目买了一套小商铺,这个项目位于东部中心最繁华的区域,几乎所有人都和陈先生一样,认定这里能赚钱。刚交付时,陈先生自己经营奶茶店,但很快他发现每天的客流量极少,经营一年下来,人越来越少,后来干脆做出租。2015年上半年陈先生移民国外,至今这个商铺仍处于空置状态,“我问了一下当时一起买铺的业主,都干得不好,反正现在看当时花的钱也不多,就当花钱买教训了。”陈先生在微信上对记者说。

随着线上购物和智能手机的普及,传统的零售行业受到巨大冲击,进而影响到了商业项目的销售,而以体验式消费为主的大型商业项目纷纷落地青岛,导致很多中小商街项目受到了前后夹击。

数据岛城商业地产去化周期超5年

近日,一则“成都商业去化超过10年”的新闻在朋友圈引发关注,根据数据显示,2016年2、3、4月份各城市商业用房成交量平均值和可售库存面积估算,很多城市的去化周期都在4~10年时间,被统计的13个全国主要城市的商业地产平均去化周期超过7年。同时这则消息还指出,受到移动互联网的冲击,成都已有10000家实体店倒闭!人们很关心,青岛的商业地产去化周期如何?

根据锐理提供的数据,截至6月26日,岛城商业地产(含写字楼和商铺)的库存量为79610套,去化周期为64.24个月。其中市区和近郊去化周期最久的市南区,去化周期长达126.14个月,差不多10年,其次是城阳和西海岸,市区内去化周期最短的是市北区,只有53.29个月。从销售来看,2016年1月1日~6月26日,青岛商业地产(含写字楼和商铺)共销售了8602套,其中卖得最好的是西海岸,共销售2046套,其次是市北区的1817套。从新增供应上来看,1月1日~6月26日,岛城商业地产项目新增供应13364套,远大于销售量。其中供应最多的是西海岸,共新增4196套,其次是崂山区,共新增2574套。全市供应最少的是市南区,仅有86套。

分析商业地产为啥这么冷

商业地产项目遇冷,并不是青岛的个例,甚至青岛还不算差的。根据“成都商业去化超过10年”新闻的报道,深圳、成都、南京等城市的商业去化周期都在10年以上。商业地产为什么如此冷清,有各方面的成因。“商业办公去化周期长是全国范围内普遍存在的现象,并且一线城市也不例外,部分城市去化周期甚至超过20年,青岛去化周期算相对小一些的。经济不景气及电子商务的崛起对商业类产品有较大的冲击,但根本原因并不是这些,商业用地供应量供大于求是主因。”青岛锐理总经理马光明表示,网上购物和在线销售的出现,消费者可以从互联网上直接选购自己需要的商品,这种传统商业模式路子已经越来越窄,线下消费需求减少,进一步拉大了供求差距。“写字楼项目也是一样,主要受经济环境的影响,所以写字楼的销售压力相对还小一点。”

看点冷中有热,社区商铺仍是香饽饽

如果不是数据摆在眼前,可能很多人都不相信青岛的商业地产如此困难。6月26日新都心凯德mall开业典礼现场人山人海,距离开门时间还有两小时,门外就已经聚满了前来购物的市民,中午用餐时段,几乎所有餐饮店铺都是人满为患。不久前崂山区金狮广场开业时也是如此,你能说商业地产不景气?“未来体验式消费、一站式消费将成为线下消费的主流,这些大型的商场,基本都是开发商自持自己运营,满足了一站式消费、体验式消费的特点,这和我们说的卖商铺的商业地产不一样,彼此影响不大。”马光明说,所以如果有些商业项目抓住这些未来的趋势,还是能突围的。

同样火热的还有社区商铺,在李沧、新都心新建大型社区的周边,以餐饮和儿童教育为主的社区商铺十分红火。戴德梁行青岛公司总经理张春雨在接受记者采访时曾表示,在互联网电商的冲击之下,很多原来开店的人都不开店了,自己创业的人对于热门商圈商铺的租金承受能力很有限,往往撑不过几个月,租的人越来越少,买的人自然就不多了。售价高、回报低已经是不争的事实,在这样的情势下,租金低、面积相对较小的社区商铺自然崛起。冷中有“热”,也是目前开发商转变思路开发产品的契机。本报记者付明实

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