车位权属不清,根在哪

尽管相关法律政策对小区车位进行了约束,但现实的情况却是车位只售不租的情况几乎已成了目前新建小区的潜规则,而且售价越来越高。随着新小区人车分流理念的盛行,车位主要分布在地下,而关于地下车位的争议也越来越突出。市区内10万元以下的地下车位已经难觅踪影。而车位只卖不租,让业主屡屡抓狂。有评论称,相对于地面建筑而言,地下停车位是缺乏权证的“黑户口”；相对于地面停车位而言,地下停车位是缺乏定价的“黑洞”；相对于地表用地而言,地下停车位是缺乏法律依据的“黑客”……

小小地下车位

凭啥卖那么贵

“一个停车位四周没有墙也没有门,就在地上画了框,凭什么卖二十万,单价比地上的房子还要贵?”市民辛女士的抱怨代表了很大一部分业主的心声。

青岛渤海建设集团项目经理王镇亭向记者介绍,小区停车位尤其地下车位价格昂贵主要由市场因素决定,单从建设成本上来说,地下车位也要比相同面积的地上建筑高,它涉及到的建安环节有土方工程、承载、通风、排水、防渗、保温、车辆进出口通道、顶部和底部结构,以及后期消防、照明、智能化管理车库的闭路电视监控、出入感应卡系统等各个方面。

“举个最直观的例子,一栋20层高的楼房,地上房屋所用的钢筋含量大约在每平方米40公斤,而地下由于承重的原因,钢筋含量达到每平方米110至120公斤,光这块费用就比房屋高。”王镇亭介绍,除了单位成本之外,地下车位的实际建筑面积也要比地上建筑大,一个面积十余平方米的车位,算上坡道、墙柱、设备房等,其实际建筑面积会达到30到40平方米。

从事工程造价的谷丰工程师告诉记者,不考虑地价成本,青岛目前地下车位每平方米造价大约在3000至3500元之间,而一栋20层高的楼房地上建筑成本约为每平方米2000元,地上车位的成本最低,每平方米约200元。“这些都是不考虑地价情况下的理论成本,但也能直观地对比出地下建筑成本要明显高于地上建筑。”

不过谷丰工程师表示,对于很多小区来说,考虑车位建设成本没有实际意义,因为很多开发商都把这块的建设费用平摊到小区建设成本里了。

车位只卖不租

业主该怎么办

小区车位只卖不租已经是多数新开楼盘的潜规则,这也是业主们最为不满的地方。对于这种现象,山东文卓律师事务所律师张钢表示,这其实是开发商钻了现行法律的空子。“物权法里没有对业主获取车位的方式进行具体约束,开发商往往在售楼合同中对出售车位进行了约定,但多数业主可能并没注意或者不得不同意,等到申请车位时才发现,开发商在合同里已经注明了只售不租的条款。”

记者从市物业办了解到,针对小区车位只售不租的问题,《山东省物业管理条例》做出相关规定:车库应当优先满足业主、物业使用人停车需要。业主、物业使用人要求承租车库的,建设单位不得以只售不租为由拒绝,车库租赁费的标准按照有关部门发布的指导价格确定。

不过遗憾的是,目前《山东省物业管理条例》对开发建设单位车库只售不租的行为未设定处罚条款,即便业主向辖区政府、物业办投诉,开发商也不会获得实质性处罚。对此,物业办工作人员表示,业主可以通过法律途径解决此问题。

青岛也确有先例。

2015年初,城阳区法院审理了马某某与青岛万科银盛泰房地产开发有限公司车位纠纷一案。原告马某某称,2014年1月11日,原、被告签订《城市花园项目车位转让合同》,约定原告购买被告地下人防车库车位,合同签订后,原告支付了价款91000元,被告交付了车位,但原告后来得知人防车库所有权属于国家,根本无法取得所购车位的所有权,原告为此多次找被告协商处理此事,但遭到被告的拒绝。原告认为,被告出售地下人防车库属于欺诈行为,损害了国家利益,侵犯了消费者合法权益。

被告辩称与业主约定的是转让使用权而不是所有权,不存在欺诈情况。不过法院审理认为,原被告签订的《城市花园项目车位转让合同》并未约定转让的是车位使用权,仅约定车位使用年限按照国家相关法律法规执行,而现行法律法规并未规定车位使用年限,相反,该转让合同第五条第(一)项第2款对涉案车位有关产权登记事宜作了明确约定,足以证实被告向原告转让的是车位所有权。

最终,法院依法判决,双方所签合同无效,被告退还原告车位费91000元。

一审判决后被告不服向青岛市中院提起上诉,法院在审理过程中双方就本案纠纷达成和解,双方撤销各自起诉及上诉,法院最终依法撤销了一审判决。

车位权属登记

仍存立法缺失

有研究称,住宅小区的停车位问题,是目前我国物业管理中最具争议的问题之一。

张钢律师介绍,2007年10月1日开始实施的物权法、2009年10月1日开始实施的《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》,是评判停车位归属的主要法律依据。但是,很多业主、物业甚至个别主管部门对这些法律法规都没有吃透,加之法律条文过于概括,导致车位纠纷在很多小区屡屡上演。

广东省高级人民法院法官洪望强对小区车位、车库权属问题做过系统研究,他认为《物权法》的正式实施,标志了我国关于物权立法方面再次取得突破性的阶段进展,但是仅靠这二百四十七条和2009年的两部共计三十二条的司法解释来规制所有的物权,未免心有余而力不足。其中,在住宅小区车位、车库权属问题上,仍然不够详细、不够具体,使得此类纠纷在现实生活中还是难以做到有法可依。

洪望强认为,《物权法》第七十四条第二款规定车位、车库的所有权可以通过约定的表述是很不合适的。“正如物权法专家孟勤国教授所说,业主处于劣势地位,完全有可能在开发商的逼迫下接受不平等的合同。”

洪望强表示,权属不清的根源在于,购房人和开发商之间处于不平等的地位,开发商处于比较强势的地位,可以利用其自身的资源、财力等有利因素,进一步攫取更高的利润。而在这种地位不平等的前提下,法律规定的这种通过约定来确认车位、车库归属的方式合理性还有多少呢?

洪望强表示,现实生活中,开发商与购房者签订的购房合同在大多数情况下均为格式合同,也就是说,购房者要么不买,要么全盘接受开发商单方制定的所有条款。更何况,根据《合同法》第四十条的有关规定,该约定应属无效,这就更加使得小区车位、车库的权属认定不清,被强势开发商剥夺车位、车库的业主们只能通过诉讼的手段才能拿回本应属于自己的权益。

“建筑区内车位、车库应首先满足业主的需求”,这在《物权法》第七十四条有明确的规定。洪望强表示,有关“首先满足业主的需要”的规定充满了争议,因为规定过于原则化,对于其前提规定不清,且优先使用范围规定也不清,这也造成该条款在实行时遇到阻力。

首先,应如何理解“首先”。“很多新小区都有这种场景,可租赁车位供不应求,地下出售的车位却大片空置,这显然不是首先满足了业主需求。”洪望强说。

其次,如何理解“业主需要”。买受人在购买小区住宅的同时并非一定具有购买车位、车库的经济能力和现实需要,多数业主由于经济情况限制,不可能在买房的同时又买车位,在这种情况下,开发商必然会将剩余车库外售,当业主有经济能力购买车位的时候,还能否以应该满足“业主需要”来要求开发商建造新的车位?另外,如果业主在购买了车位后,因生活需要想再购买停车位,这种需要应否得到支持。对于“首先”、“业主需要”模糊字眼引发的疑问,《物权法》及司法解释并没有明确的回应。

《物权法》虽然规定当事人可通过出租、出售或者附赠等方式约定归属,在当事人没有约定归属方式的情况下,车位、车库的权属该如何认定呢?从《物权法》出台过程中可以看到,《物权法(草案)》第七稿之前都规定“没有约定或约定不明时,属于业主共有”,可是第七稿中关于“没有约定或约定不明时,属于业主共有”的字句却删除了,立法上的缺失使得实践中对权属纠纷的解决带来一定难度。

“其他场地”含义模糊。根据《物权法》第74条第3款,有两种停车位属于业主共有,一种是占用业主共有道路的停车位,另外一种是在其他场地用于停放汽车的车位。但是“其他场地”这种兜底性的字眼,究竟是建筑区划内还是建筑区划外,具体应该包括哪些场地,《物权法》没有进行明晰。

此外,关于车库、车位权属登记制度,我国目前属于立法缺失状态,无法保障车库、车位权利人的切身利益。对于不动产物权的变动,我国实行登记生效模式,不进行登记便不发生物权变动效力。但是目前,房地产权登记机关只给房屋等建筑物部分予以登记,办理《土地使用权证》、《房屋所有权证》或《房地产证》,对住宅小区车库、车位的权利归属不予以登记,也不记载于房地产权证上。无法进行权属登记,使小区车位、车库权属纠纷更加复杂,不利于车位、车库权利人的权益保障。

城市地下空间将

纳入不动产登记

由于物权法针对停车位的规定并不具体,实践中的争议持续出现,不论是学界还是实务界,一直在呼吁尽快出台物权法相关司法解释。

2016年3月1日,《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释(一)》开始施行,但其中并无关于停车位的规定,学界和实务界还要继续等待有关停车位的司法解释公布。

对于如何解决这个问题,清华大学法学院教授耿林在接受媒体采访时表示“挺难的”,因为,如何判断车库的造价是否进入房价,是个棘手的难题。“如果明确产权归业主,开发商在规划建设的时候可能就不会这么卖力了,业主入住后停车问题可能会更多。”耿林表示,参考其他国家、地区的经验,不同国家对这个问题做法不太一样。有关方面去国外考察,比如澳大利亚并不存在这样的问题,他们土地广袤又人口稀少,并不需要设立那么多的车位。

不过有关地下车位产权问题已经有了最新进展。近日,国家住建部发文表示,到2020年,我国至少一半城市要完成地下空间开发利用规划编制和审批,全国将初步建立较为完善的城市地下空间规划建设管理体系,并逐步纳入不动产统一登记管理。

业内人士认为,地下空间不动产登记是应该包括地上建筑物和地下空间等内容,之前没有详细提及,这次算是对未来城市化不动产登记的完整补充。有专家表示,地下车位等物业将纳入管理,令不动产登记更趋向科学性。

本报记者景毅

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