58.75亿元!今年度城阳第二批土地拍卖收官 白云片区住宅类开发进入收尾期

城市人居“头部”板块白云山片区。

今年度第二批次土地拍卖收官,城阳继续承担着土地供应“流量担当”。半岛全媒体记者高勇男

9月8日,今年度城阳第二批次土地拍卖收官。此次拍卖城阳继续承担着土地供应的“流量担当”,20宗地总占地面积853730㎡,规划总建面197.25万㎡,总价58.75亿,分别被万科、青特、卓越、保利、和达等房企以底价收入囊中。

土地供应决定着住宅开发,随着第二批土拍落下帷幕,城阳楼市也在发生着急剧变化。

原流亭机场片区“未来之城”人居发展大幕拉开,有5宗位于该片区的地块成交,最高限高150米,但限于政府规划的尚未落地,该片区的成熟期还有待长期观察。白云山片区热度持续,有4宗位于该片区的地块成交,有4宗紧邻该片区的地块成交。值得注意的是,白云山片区也在顺利完成二批次供地的同时,正式进入住宅类开发收尾期。

存量住宅用地有限,未来三年为集中交付期

纵观青岛主城区的发展,繁华一路向北延伸的同时,也衍生出多个新兴的居住板块,不论是曾经的新都心片区、世园会板块,还是如今风头正盛的白云山片区,无不在见证着城市的发展以及居住人口的变迁。白云山片区已成为未来传统主城区人口外溢的重要板块之一。

白云山片区的大致范围西起靖城路、东至烟沪线、北至祥阳路、南至瑞阳路。在2016年左右,白云山片区作为东部高端居住区开始初步形成,当时有诸如龙湖悠山郡、正阳府、青特小镇等楼盘。2019年1月,绿地国科在白云山片区拿地,以一座融健康、教育、科技、消费、宜居等产业体系于一体的300万平方米产业生态城开启了片区发展的加速上升期。众多地产大鳄博弈于此,目前该片区内的已交付、在建和计划将建项目总量超过15个。

在二批次土地成交中,青特收入白云山片区2宗新挂牌地块和一批次流拍的2宗地。从目前来看,该片区内仅剩虹子河水库北岸、绿地国科北侧和西侧的少量住宅地块待出售开发,其中大部分属于绿地国科的规划内建设用地,而虹子河水库北岸的待出售住宅用地预计仍为某大型文旅项目的建设用地。按照今年青岛新实行的住宅用地“两集中”同步公开出让制度,剩余存量住宅用地或将在今年第三批次和明年的前两批次供地中完成出售。

一般来说,房企的拿地建设周期在2~3年左右,也就是说,未来三年内白云山片区将进入集中交付期。

配套加速成熟,白云山片区房价将继续坚挺

今年7月份,卓易数据曾统计分析过青岛各区域板块的成交均价(依据2021年1月1日~7月25日住宅网签成交口径)。其中,城阳中心片区的成交均价在16360元/㎡,白云山片区在15435元/㎡,夏庄片区在16499元/㎡,流亭片区在14801元/㎡,城阳南在17339元/㎡,白沙河在17658元/㎡,惜福镇片区在12059元/㎡,棘洪滩片区在11033元/㎡。

影响房价的综合走势因素有很多,但归根结底还是教育、医疗、商业等配套兑现。

城阳中心片区成熟配套优势明显,但可供住宅开发地块接近“清零”；惜夏板块自然生态优势突出,但教育、医疗、商业配套落地较少；流亭白沙河片区自然生态优势较好,且有“未来之城”概念的市场刺激,但概念落地尚需较长时间。综合来看,白云山片区无论从规划、自然生态还是配套落地上,相对成熟度都是最高的。

在青岛市自然资源和规划局发布的控规中,白云山片区已被明确定位为高品质休闲生活区和产城融合示范区,是少有的“成片规划、整体打造”的城市板块。目前,沿着春阳路有蔚蓝创新天地、天安数码城、海尔细胞谷等项目,创业创新等产业项目与企业陆续进驻中,俨然即将变身成为“商务一条街”。同时,以绿地国科为代表的一批洋房、别墅项目扎堆入市,高端品质生活氛围日益浓厚。最关键的是,三甲医院、国科大直属附属医院列入城阳“十四五”规划,泰康之家医养项目入驻,国科(青岛)附属学校、国科(青岛)附属实验学校已于去年启动招生,青岛实验高中、九年一贯制白云山学校、荟城路小学(在建)、九年一贯制驯虎山学校(在建)、田旺路小学(在建)等扎堆。在白云山片区住宅类开发建设的收尾期,综合医疗、教育、养老等配套也正在加速成熟。

而商业方面,也是值得期待的。在城阳区“十四五”规划中,提出打造特色、时尚消费商圈,融入青岛国际消费中心城市建设,培育白云山片区等新的消费热点片区。

今年下半年到明年,白云山片区将再迎升级

城市规划中的土地使用规划与人密切关联,它包括城市发展规模、用地发展方向、建筑密度、容积率、绿化率等等。房地产业与城市发展关联度高,带动力强,为城市发展带来更大的活力,白云山片区的极速崛起就是最典型的例证。

作为城市人居“头部”板块,经历了大开发、大落地的白云山片区,于厚积薄发中,乘势主城时代,已经从新兴走向成熟,扛起了引领现代化主城区发展的重任。

而今年下半年到明年,作为绿地国科的配套项目,国科大直属附属医院的拿地与开工,国科大城阳双创基地的全面落成,以及泰康之家医养项的入市等将成为刺激该片区热度再升级的重要催化剂。此外,一旦位于虹子河水库北岸的某大型文旅项目顺利实现签约落地,还将进一步赋能提升该片区的人居价值。

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