搞清房屋面积公摊 保障自己合法权益

□于磊 李林

从市房管局测绘院了解，很多开发商利用购房人对测绘知识的不了解或者对商品房合同签订时知识面过窄的问题，利用合同与购房人进行约定，让购房者无形中为此多付出不少“预算外”的房款。

公共部位是否全部公摊

前年，刘先生在日照市某小区购买了一套期房，今年，眼看房屋建成要拿钥匙了，刘先生却被告知，得多交两平方米房款。开发公司解释的原因是，为了增加小区的舒适度，让居民有一个休闲娱乐的场所，小区内修建了一条长廊，长廊的面积也要作为住户的公摊面积计算在房款内。长廊也能算做公摊面积吗？虽然有疑问，但最后刘先生还是将钱补交了。然而在交款后，有人告诉他，根据规定，他不该为这个长廊买单。“我现在特别想搞清楚，这多出的两平方米面积是否合理，因为每年要为多出的面积支付取暖费、卫生费、物业管理费等。”刘先生说。

公共部位的公摊有明确规定

测绘院院长殷学儒介绍，公摊面积是指本楼使用的公共部位，而刘先生所说长廊是整个小区居民共用的。而且根据规定，除室外楼梯外，没有顶盖的建筑部位都不应该算作公摊面积。

注意开发商利用合同避开“3%”的规定，院长殷学儒还说，随着测绘科技的发展，房产测绘已经非常精确，如100平方米的住宅，按日照市目前执行的房产面积计算精度标准，允许的面积最大误差是0.26平方米。根据《商品房销售管理办法》规定，除买卖双方另有约定外，面积误差比绝对值在3%以内的，要据实结算房价款。超过3%，购房者有权要求退房。如不退房时，超出部分的房款由房地产开发企业承担，产权归买房人。但这样处理有个前提就是：双方买卖合同中关于“面积差异的处理方式”一栏要约定“合同面积”与“产权登记面积”误差比在3%以内，但现在很多开发商强加买房人签订“霸王”条款，必须按他们的“标准”合同文本签订，其中条款不得更改，开发商利用购房人的迫切心理及对合同条款的不甚了解，直接约定为“以有资质的测绘部门实测面积为依据，据实结算”，根据民事行为中约定大于法定的原则，若由于依法批准的设计、施工变更引起实际竣工面积增减，到时候测绘部门出具的面积一旦超过自己心理预期的3%以内，也将不受3%的限制，因此在签订合同时一定要注意这些关键条款。

各部门间的规范技术还不完全统一

殷学儒院长还介绍说，由于规划、设计、建筑预算、结算等部门采用的是《建筑工程建筑面积计算规范》，而房产测绘部门依相关规定采用的是《房产测量规范》，两者虽然皆为国家标准，但其中关于面积计算的标准不完全相同。由于外墙保温、阳台封闭、分摊计算规则等原因至使测绘部门出具的面积一般要大于规划面积，譬如按《建筑工程建筑面积计算规范》，规划、设计等部门在计算阳台面积时，无论是否封闭均按一半计算，而《房产测绘规范》规定，封闭的阳台按全面积计算面积，不封闭的阳台计算一半建筑面积。仅这一条计算标准对每户建筑面积的影响往往达到4-7平方米，如此大的面积差异很容易超过3%的标准。

最后殷学儒院长表示，购房人在交房时，可以按照房产证上的面积来核算自己是否多增加了公摊，一旦发现房产证没有的公摊，例如刘先生那样的，小区公共部分不应该公摊的，可以向测绘部门咨询，或者向房地产管理部门反应开发商的行为，以便及时查处。 

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