提早还房贷划不划算

“财迷小姐,你说提早还房贷吃亏吗?”到了年底,不少“房奴”手中又攒足了小金库,提早还贷被提上了议事日程。近来,“房奴”小周就为提早还房贷的事苦恼不已。

早在五年前,小周以年为期贷款万元在奎文区买了一套房子。近几年,小周事业发展得不错,合计着手头有了一部分闲钱就想把房贷提早还清。“欠着银行的钱,心里总是不得劲,但是提早还款不知道合适吗?”小周说,目前银行理财收益较低,年化收益率普遍在4%以内,而自己购买的房子执行的是4.9%基准房贷利率,对比一下貌似提早还贷更划算。

“提早还房贷最佳时间”“提早还房贷利息怎么算”“打死也不能提早还房贷”……财迷小姐在网上搜索了“提早还贷”词条,各种信息扑面而至,看来提早还贷的话题讨论已久。不难发现,很多“房奴”受制于传统观念的束缚,觉得欠银行的钱不舒服。当然还有一部分人,对于目前理财投资市场并不了解,没有找到合适的理财渠道。那么,提早还贷到底吃亏吗?

其实,不管是选择等额本息还是等额本金方式来还款,都是时间期限越短,需还的利息越低,这毫无疑问。至于“房奴”是否适合提早还贷,“财迷小姐”觉得还得具体问题具体分析。假如选择等额本金还款方式,以年为期限,头几年七成左右的还款为利息,如果手中有闲钱,可以选择提早还款方式；在第六年之后,利息和本金差不多能持平,如此以来就没有太大的必要提早还款。

从国内的经济大环境来看,“降息通道”趋势更为明显,短期内加息的可能性不大。用“房奴”们常用的一句话说,就是银行贷款买房,借的钱越多、时间越长就越好,不必急于提早还款,毕竟房贷利率很低,利率折扣优惠也很大。“财迷小姐”了解到,关于该不该提早还贷的事,不少业内人士早就做出了归纳。

用公积金贷款的,或者贷款时享有较大折扣的不必急于还贷。据悉,目前公积金五年期以上贷款利率为3.%,商业贷款基准利率为4.9%,再加上折扣,执行利率就更低了。如果手中有闲置资金不妨做一些理财。

等额本金还款期已过1/3的也不用急着还贷。等额本金是将贷款总额平分成本金,根据所剩本金计算还款利息。也就是说,越到后期,这种方式所剩的本金越少,所产生的利息也越少。如果你已经还款超过1/3了,就说明已还了将近一半的利息,后期所还的更多是本金,利息高低对还款额影响不大。

等额本息还款已到中期的也不必考虑提早还贷的事。等额本息是把按揭贷款的本金总额与利息总额相加,然后平均分摊到每个月中。也就是说,每月还款额中的本金比重逐月递增、利息比重逐月递减。到了还款中期,已经偿还了大部分的利息,因此提前还贷意义也不大。

当然,如果买房时,选择的是“商业贷款+公积金贷款”组合贷款的方式,建议先还商业贷款,因为相比公积金贷款,商业贷款的利息比较高。如果先将商业贷款的那部分还清了,那么对于个人和家庭来说,每月的房贷压力必定会减轻很多,而且利息也节省不少。

不管怎样,“财迷小姐”觉得,如果要选择提早还款,最好先到相关银行了解一下提早还款的具体政策。有些银行规定客户提早还款会有违约金,如某国有银行规定不满一年提前还款的,要收取提前还款额的5%；还有的银行对提早还款的金额也有所规定,如某股份制银行就有“对提前还款额有规定,至少为每月还款额的六倍,部分提前还款者可每年免费还款一次”的规定。

文/魏慧敏

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