中小城市物业管理面临的问题及对策 刘坤

近几年来，随着城市经济的持续快速发展，房地产业特别是住宅小区的开发建设发展迅猛，在很大程度上改善了广大群众的生活居住水平，对实施再就业工程和推进城市化水平等都起到了积极的促进作用。物业管理作为房地产业的深入和延伸，因涵盖内容丰富，关系百姓利益，所以备受人们关注。如何规范发展中小城市物业管理工作，更好地满足广大群众日益增长的物业管理需求，笔者就这一问题进行了一些调研。

随着社会发展，物业管理总体发展趋势是积极的、健康的，但也面临着诸多困难和问题。一是小区整体规划设计相对滞后，规模偏小。二是物业管理整体水平不高，企业亏损现象不容乐观。三是规划、建设、管理缺乏有效衔接。四是相关主体关系不顺，职责划分不清。五是法规建设滞后，不适应当前物业管理新形势的需要。

针对中小城市物业管理工作中面临的困难和问题，如何促进物业管理工作规范发展，我个人认为应考虑从以下几个方面抓好落实：

（一）强化组织领导，加大物业管理的推进力度。

物业管理作为一项新兴产业，是推进城市化进程，提高城市化管理水平的一项重要内容，一是建议由市政府成立物业管理委员会，建设、房管、公用事业、公安、工商、物价、供水、供电、供暖等相关部门为成员单位，下设物业管理办公室（可设在物业管理主管部门），由物业管理委员会统一组织、指导和协调全市物业管理工作。二是按照国务院《物业管理条例》的规定，建议市政府就供水、供电、供暖等公用事业单位收费到户问题召集有关部门进行协调，明确相关单位和物业服务公司的职责与义务，以及有偿委托服务关系，合理减轻物业服务公司负担。三是尽快建立健全物业管理政策法规体系。要加大物业管理法规政策的建设力度，从当前各地的物业管理现状出发，根据《物业管理条例》的规定，要尽快起草出台一系列物业管理方面的配套政策和规范性文件，明确影响或制约当前物业管理工作的各项重点问题及各方的责、权、利关系，为推进和完善物业管理提供法律保障。

（二）切实解决好物业管理的前期介入问题

物业管理的前期介入是搞好物业管理工作的先决条件，主要应抓好以下三个阶段一是在小区规划论证及报建阶段，物业管理主管部门要参与建设项目的可行性研究，审查规划是否体现物业管理的全部需求，为实施规范化物业管理创造良好条件。二是在小区开发建设阶段，实行物业管理全程参与制度。三是在小区综合验收阶段，颁发小区综合验收及物业投入使用许可证。由建设主管部门牵头，物业管理主管部门参与，按照有利于物业管理顺利开展的原则进行综合验收。经验收合格的，由物业主管部门发放物业投入使用许可证，并完成前期物业管理的移交工作，否则，房管部门不予办理确权发证手续。

（三）理顺关系，明确各方职责

一是调整公用事业部门的收费管理形式。按照国务院《物业管理条例》的有关规定，由目前的物业服务企业向业主代收相关费用，转变为由水、电、暖等各专业单位向最终用户收费。由物业服务企业代收的，需要签订委托服务合同，约定双方的权利与义务，并明确委托服务费用。

二是明确公安机关与物业服务公司的关系。公安机关要重心向下，强化片警和群防群治工作，加大住宅小区刑事和治安案件的侦破力度，指导物业服务公司搞好小区保安工作。物业服务公司则要认真落实与业主签订的安全保卫责任，加大巡防力度，协助公安机关抓好住宅小区安全工作。

三是明确居民委员会与物业服务公司的关系。要突出居民委员会行政管理的主体地位，让其逐步从市场和企业管理事务中分离出来，专司区域性精神文明建设、治安防范、计划生育等事务性工作。物业服务公司要切实担当起住宅小区“管家”的责任，在搞好服务的同时，积极接受居民委员会的指导，主动配合居民委员会开展工作，促进社区建设水平的提高。

四是明确物业服务公司与业主双方关系。要正确引导物业服务公司转变观念，摆正位置，由业主的“领导者、管理者或支配者”转为接受业主的委托，为业主服好务、管好家，并取得合理报酬的服务者。同时，引导业主转变过去那种福利型用房意识，自觉主动交付物业服务费，模范履行其应尽的义务。

（作者系陕西苍村双龙社区干部）

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