房屋租赁期间 房主强赶租客违约担责 “正当律师说法”之128

◎周勋 老兵

一拍案情

2017年8月，程先生与吴女士签订房屋买卖合同，将位于重庆市渝北区的一套住宅以238万元的价格出售给吴女士，卖方收到购房款3日内交房。程先生告知吴女士，该房屋已于2017年2月出租给温女士，租期为三年。双方口头约定吴女士半年后接房。当年9月21日，吴女士缴齐购房款，程先生将房屋过户给吴女士。

但是，承租房屋的温女士明确表示希望继续执行租约。2018年2月，吴女士致函程先生，表示希望在当年3月1日接房，并要求程先生将房屋收回后再行交付。程先生遂告知吴女士其将于3月1日正式通知温女士处理个人物品，之后吴女士可以直接雇请装修队破门进行装修，如果温女士有异议可以对程先生提起诉讼。2月28日，程先生委托律师对温女士发出律师函，以温女士擅自改变房屋用途为由要求解除租赁合同。温女士则于3月14日亦委托律师向程先生发出律师函，驳斥了程先生的说法并要求继续履行租约。3月29日，吴女士对诉争房屋强行换锁，破坏室内原装修，并开始自行装修房屋。

2018年5月9日，温女士向渝北区人民法院提起诉讼，将程先生和吴女士告上法庭，要求解除合同，两被告支付违约金并赔偿其经济损失。法院判令吴女士向温女士支付违约金108960元。在执行过程中双方达成执行和解，吴女士向温女士支付了违约金6万元。

随后，吴女士于2019年2月27日向渝北法院提起诉讼，认为程先生教唆其强行换锁入室，属于共同侵权。程先生的教唆行为与自己承担违约责任之间存在直接因果关系，程先生明显存在严重过错，应对自己承担侵权赔偿责任。渝北法院一审驳回了吴女士的诉求，吴女士不服，上诉至重庆市第一中级人民法院。

二拍审判

重庆市第一中级人民认为：原告吴女士与被告程先生签订的房屋买卖合同中虽未表明诉争房屋系带租约出售，但双方在签订合同之前，程先生已将房屋租赁之事告知了吴女士，原告仍与被告签订房屋买卖合同，并于2018年9月21日办理了房屋过户手续，此后吴女士即成为诉争房屋的所有权人。法院在审理中还查明，2018年4月27日，吴女士向渝北法院提起诉讼，诉请程先生支付逾期交房违约金。在审理中双方达成调解，程先生支付了违约金3.6万余元。2019年2月26日，吴女士再次向渝北法院提起诉讼，诉请程先生将温女士2018年9月后支付的租金转交给自己。在审理中双方达成调解，程先生向吴女士支付了租金2.4万元。

三拍评议

四川正当律师事务所杨盼律师认为，《中华人民共和国合同法》第二百二十九条规定：租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条规定：租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。

本案是房屋租赁期间发生所有权变动，新老房东之间及与承租人之间发生的权利义务争议。老房东程先生除因未能履行房屋买卖合同中约定的如期交房义务，必须承担违约责任以外，诉争房屋自房屋过户后的租金收入也应当支付给新房东吴女士。按照权利和义务相对应原则，新房东吴女士也必须对自己在与承租人温女士之间的租赁合同中的违约及侵权行为承担相应的法律后果。重庆市两级人民所作处理是公正的。

（注明：案例来源中国法院网）

广 告

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