萧县法院适用民法典审结该院首例房屋买卖合同纠纷案件

1月6日，萧县人民法院适用民法典，审结一起房屋买卖合同纠纷案件，这是民法典生效后该院审结的第一起房屋买卖合同类案件。

2020年4月26日，经某中介公司居间介绍，大成、小梅（化名，二人系夫妻关系）欲购买小明（化名）位于萧县凤北新城某小区的房屋一处，双方就转让事宜签订了《房屋买卖合同书》，约定房产交易成交价为79.4万元。签订合同当日，大成、小梅支付给被告购房款45万元，剩余房款34.4万元在一手更名手续完成当日一次性支付给小明。小明承诺在2020年8月1日前完成此房一手更名手续，银行贷款由小明还清；小明还承诺完不成一手更名手续、一房多卖或不愿出售此房视为甲方违约，甲方应赔偿乙方违约金。后大成、小梅按约定支付了购房款45万元、中介费7900元。应小明要求，原告大成于2020年6月19日与被告小明签订《补充协议》，又支付给被告小明4万元。但被告小明未能按约定于2020年8月1日前将案涉房产进行一手更名手续，也没有按其承诺将原告支付的上述购房款偿还银行贷款，被告某中介公司亦推诿相应责任。原告认为，原告按约定履行了义务，被告小明行为已构成违约。原告有权解除案涉合同，被告小明依法应返还购房款，赔偿损失，承担违约责任。

法院经审理后认为，根据《中华人民共和国民法典》第五百八十三条、第五百八十四条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，造成对方损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益；但是，不得超过违约一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违约可能造成的损失。本案中，结合被告该中介公司庭审中自述的市场行情及对案涉房产的价值评估，二原告起诉时涉案房屋的价值与签订协议时的房屋价值确实存在较大差额，涉案房屋合同签订时单价为6200元左右，现今均价7500元左右，法院酌定以1200元/㎡计算房屋差价损失，即154416元，因该涉案房屋买卖合同尚未履行完毕，原告仅支付首付款49万元，若判决被告小明全部承担该部分房屋差价损失，明显显失公平，法院酌定被告小明对该部分房屋差价损失承担60%责任即92649.6元。另因小明违约，致使合同目的不能实现，法院判决解除双方的房屋买卖协议，返还二原告购房首付款；并根据合同约定和公平原则，酌定判决小明赔偿大成、小梅违约金7万元，合计赔偿损失162649.6元。

法官说法 

《中华人民共和国民法典》第五百八十五条规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。本案中，原告主张违约金，法院已根据市场行情酌定支持了其房屋差价损失，根据公平原则，故判决对其违约金酌定减少，支持7万元。 

孔祥娟

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