·庭审解读·卖房者反悔为何裁定不违约

宋代友

以后行为否定之前不履行合同的意思表示，是否构成违约，应否承担双倍返还定金的合同责任？南陵县法院日前审理的一起案件给出答案。

去年10月12日，蔡某某与王某某签订《房屋买卖合同》，购买王某某所有的一套商品房。合同签订当日，蔡某某按合同约定支付给王某某1.5万元定金。一个星期后，王某某却明确向蔡某某表示房屋不卖了。 10月23日晚，蔡某某携带写有“税费由买卖双方各自承担”内容的合同到王某某家让其签署，但王某某不同意。 10月25日，双方共同到南陵县市民服务中心办理房屋交易手续，因税费承担问题发生分歧，未达成交易。

协商未果，蔡某某诉至法院，请求判决王某某双倍返还其购房定金3万元。王某某辩称，自己确实收到蔡某某的购房定金1.5万元，但现在仍然愿意将房屋卖给蔡某某。

《合同法》第115条规定：“当事人可以依照《担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。 ”定金罚则的适用条件为：合同合法有效；存在违约行为；合同主要或直接目的不能实现；违约行为与合同主要或直接目的不能实现之间具有因果关系。

法院审理认为，蔡某某与王某某签订的《房屋买卖合同》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，不损害他人合法权益，合法有效。虽然在履行该合同过程中，王某某曾明确向蔡某某表示不出卖房屋，但去年10月25日双方同去办理房屋交易手续，这说明王某某以自己的行为否定了之前不出卖房屋的意思表示，且庭审时王某某始终表示愿意将房屋出卖给蔡某某。因此，蔡某某主张的王某某反悔不愿意出卖房屋的违约行为并不存在，本案无法适用定金罚则。法院依法遂作出不支持蔡某某诉讼请求的裁定。

【法官评说】

本案纠纷的起因，实际上是双方对房屋交易税费承担问题达不成一致意见。 《合同法》第61条规定：“合同生效后，当事人对质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。 ”如果蔡某某仍要求继续交易，双方可就税费承担问题另行协商处理或按交易习惯确定。

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