一线房价31月来首降 三四线楼市成交活跃 去库存需要精准调控房价调控正向三四线深入

春节期间，记者走访多地楼市发现，与多数一二线热点城市进入“休假模式”不同，不少三四线城市抓住返乡置业的时机去库存，楼盘销售较往年活跃。与此同时，另一些三四线城市由于过去盲目开发，库存压力依然较大。有专家认为，精准调控是未来去库存的方向。

信号已明显！一线房价31月来首次涨转降

2018年1月商品住宅销售价格稳中有降。从环比看，有七个城市新建商品住宅销售价格下降，降幅在0.1至0.4个百分点之间。从同比看，北京、天津、上海、南京、无锡等11个城市新建商品住宅销售价格低于上年同期水平，降幅在0.1至3.4个百分点之间。具体来看，深圳同比下调幅度最大，高达3.4%，无锡、福州分别同比下调2.7%、2.3%，南京同比下调2%，北京、成都分别同比下调1.2%和1.3%，杭州、郑州同比下调1%，合肥同比下调0.3%，上海同比下调0.2%，天津同比下调0.1%。

值得一提的是，这是时隔31个月后，70个大中城市中一线城市新建商品住宅销售价格同比转为下降。

此外，易居研究院数据显示，1月一二三线城市新建商品住宅价格指数同比增幅分别为－0.3%、4.9%和6.5%。相比2017年12月的0.6%、5.1%和6.9%，一线城市表现由正转负，二线城市和三线城市均表现为收窄。

易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，全国70个大中城市新建商品住宅价格指数同比增幅为－0.3%，结束长达31个月的持续性上涨。“一线城市的数据不光有惯性，也有影响力。”严跃进认为，一线城市作为领头羊，具有很强的信号意义。历史数据显示，往往是一线城市先跌，二线和三线跟着下跌。反弹亦然，一线城市终结下跌态势，然后二三线城市止跌反弹。

交易很活跃！

三四线城市支撑全国楼市

中原地产研究中心统计数据显示，自春节假期的前一周开始，热点市场就进入了“休假模式”。2月上旬，一线代表城市成交环比下降33％，二线代表城市环比下降18％。三四线代表城市成交量虽然环比下降9％，但同比上升35％。从网签数据来看，春节期间，一线、二线城市网签数据基本暂停，主要以三线、四线城市为主。

中国指数研究院发布的数据显示，春节假期监测的11个城市中，整体楼市成交量较去年春节增长53.6％。其中，6个同比增长的城市平均增幅超400％，主要以三四线城市为主。

春节期间，江苏连云港商品房销售面积2.7万平方米，同比增长约一成，其中成交面积的98％在县区；广西贵港市春节期间商品房成交300多套，同比增长52.47％。

中原地产首席分析师张大伟分析认为，2018年春节期间，大部分三四线城市的市场成交均比往年活跃，预计随着去库存政策继续深入、基础设施陆续完善等，今年全国楼市的主要支撑仍然来源于三四线城市。

过热现端倪！

大型房企转战三四线城市

目前，三四线城市土地市场过热已出现端倪。中国指数研究院数据显示，大型房企的拿地重点正在向三四线城市下沉，去年50家代表房企在三四线的拿地面积同比增加了145％。克而瑞数据显示，今年首月，销售金额前50房企的新增土地面积中，三四线城市占到了55％。

在业内看来，当前三四线城市房地产库存存在区域结构、产品结构上的分化。

一些三四线城市因过去盲目开发，去库存压力仍然较大。安徽金寨县房管局局长郝兵说，当地对在县城购房户实行购房补贴，但全县商品房库存依然高企，还面临着销售降速的困难。

一些三四线楼市从库存积压变成了房价上涨，转而控房价。在2016年前后，全国100多城市密集出台政策去库存，包括购房补贴、税费减免等多种形式。去年以来，包括江苏镇江、浙江嘉兴、安徽芜湖等三四线城市，取消了“购房补贴”政策；山东东营、聊城、潍坊、广西柳州、安徽芜湖等城市则加入限售、限价行列。

一些城市还在春节前后加紧调控。2月11日，海南三亚市发文要求加强商品房销售价格备案管理；13日，山东淄博市发布房地产调控政策，提出部分区域实施限房价、限转让。

瞄准三四线！

未来去库存需要精准调控

去年底的全国住房城乡建设工作会议要求，库存较多的部分三四线城市和县城要继续做好去库存工作。在今年省级地方两会上，甘肃、青海、辽宁等多省继续强化“去库存”，把去库存的重点转向三四线城市和县城。

国家统计局数据显示，去年底，全国商品房待售面积58923万平方米，比上年末下降15.3％，其中住宅待售面积比上年末降25.1％。易居研究院发布的《2017—2018年度全国房地产市场报告》显示，截至2017年末，全国商品房去化周期接近2012年低位水平。

易居研究院智库中心主任严跃进认为，去库存积极有效，但未真正到收尾阶段。“目前很多城市去库存周期明显收窄，2018年去库存依然要围绕一些三四线城市进行，尤其是中西部的三四线城市和一些县城库存规模依然较大。”

业内人士建议，要加强房地产市场分类调控，因城施策去库存。“去库存既要精准施策、有的放矢，更要防止‘按下葫芦浮起瓢\’。精准调控是未来去库存的方向。”张大伟认为，一些库存高企的三四线城市和县城，应从价格、政策等方面支持居民自住和进城人员购房需求。

“对于一些销售情况比较火的三四线城市，建议土地供应也要相对紧缩，防止再次出现供给严重大于需求的局面。”严跃进说。（综合新华社电）

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