共有产权住房政策解读

共有产权住房房源如何筹集？哪些人有资格申请？怎样进行后续监督管理？对于这些问题，《西安市共有产权住房建设管理实施细则（试行）》（以下简称细则）都作了明确规定。

什么是共有产权住房

细则明确，共有产权住房是指政府提供政策支持，限定建设标准、户型面积和销售价格，限制使用和处分权利，实行政府与购房人按份共有产权，面向在本市无自有住房且5年内无住房登记信息和交易记录的本市居民和各类人才供应的政策性商品住房。

适用范围

细则适用于本市新城区、莲湖区、碑林区、雁塔区、未央区、灞桥区、高新区、经开区、曲江新区、浐灞生态区、国际港务区、航天基地、航空基地。西咸新区、长安区、临潼区、阎良区、高陵区、鄠邑区、周至县、蓝田县参照执行。

房源筹集

共有产权住房的房源筹集渠道主要包括集中新建、统购社会房源、商品住房配建、单位自建等方式。

共有产权住房土地以出让方式供应，国土部门应综合考虑共有产权住房销售定价、规划条件、土地等级等因素，合理确定出让起始（底）价，采取限房价、竞地价的方式公开招、拍、挂，由土地竞得人按照约定条件开发建设，建成后由代持机构持有政府产权并运营管理。

集中新建的共有产权住房的销售均价，在土地出让之前，由市住房保障部门组织国土、规划、发改、建设、物价等部门，综合考虑项目区位、规划条件、建设标准、适当利润以及受众群体经济承受能力、片区房地产市场调控需求等因素合理确定。

单套共有产权住房的销售价格实行“一房一价”，可根据户型、朝向、楼层、区位等因素，按照增减代数和为零的原则，在销售限价±5%之内浮动。

申购条件

细则明确，一个家庭只能享受一次共有产权住房。

申请购买共有产权住房的家庭，应同时符合以下条件：

一是申请人应具有完全民事行为能力，申请家庭成员包括夫妻双方及未成年子女。单身家庭申请购买的，申请人应当年满22周岁。

二是申请人及其家庭成员在本市行政区域内无自有住房且5年内无住房登记信息和房屋交易记录。自有住房包括商品住房、房改房（单位职工住房）、公有住房、拆迁安置房、经济适用住房、限价商品住房等实际拥有产权、使用权或福利性质的住房。

三是申请人为本市户籍居民或取得本市居住证的非本市户籍居民或在西安市行政区域内在职在岗且经市委人才办、市人社局认定的“特殊人才”及A、B、C、D、E类人才。

四是其他需满足的条件。

申请家庭承租公共租赁住房、政府人才公寓后又购买共有产权住房的，应在购房合同网签前书面承诺腾退所租住房屋。

办理程序

（一）申请。申请人向市住房保障部门提出申请，申请资料齐全且符合规定的，予以受理。

（二）联审。市住房保障部门组织市人才、公安、人社、民政、工商、不动产登记等部门进行联审。

（三）终审。市住房保障部门根据联审反馈信息终审并公示，审核公示无异议的向申请人反馈审核通知单。

所需资料

申请共有产权住房应提供以下资料：

（一）西安市共有产权资格申请审核表。

（二）申请人及家庭成员身份证明、户籍证明、居住证、婚姻状况证明等。

（三）申请人及家庭成员住房情况声明。

属于各类人才的申请人应提供人才认定证明、在本市行政区域内在职在岗证明、服务单位的营业执照。

如何销售

共有产权住房由市住房保障部门按照轮候与公开摇号相结合的方式组织销售，建设单位不得自行组织销售。销售程序如下：

（一）市住房保障部门发布销售通告，内容包括房屋位置、房源数量、销售均价、产权份额、项目基本情况及登记时间、地点、方式等。

（二）申请人持资格审核表到规定地点或通过网络登记平台办理购房登记报名手续。登记报名数少于等于房源套数200%的，按登记实际人数摇号；登记报名人数多于房源套数200%的，按购房资格批准时间顺序进行排序，参加摇号人数控制在房源总套数的200%。

（三）市住房保障部门按规定程序组织公开摇号，确定选房顺序并予以公示。

（四）申请人按摇号顺序选房，放弃选购的，按顺序递补。

共有产权住房公开摇号选房后一定时期内仍有剩余房源的，经市住房保障部门批准，剩余房源可作为培育和发展租赁市场的长租公寓使用，也可由代持机构回购后作为政府人才公寓使用。

产权份额

共有产权住房的产权份额实行差异化管理，单个项目的购房人产权份额，由市住房保障部门按照项目销售均价占销售时间节点同地段、同品质商品住房市场评估价的比例确定，并向社会公开。市场评估价由代持机构委托具有一级资质的房地产评估机构评估，并由市住房保障部门会同市国土、规划、发改、建设、物价等部门审核后确定。

政府产权份额实行有偿使用，购房人按照市场评估租金的70%向代持机构缴纳租金。市场评估租金实行动态管理，由代持机构委托具有一级资质的房地产估价机构评估，经市住房保障部门审核确认后，适时向社会公示。

如何购买

购买共有产权住房的，购房人（夫妻双方）应与代持机构、开发建设单位共同签订购房合同。购房合同应明确购买的产权份额、租金标准、房屋使用维护、出租、转让限制等内容。

代持机构、购房人、开发建设单位应当按照国家和本市不动产登记有关规定申请办理不动产登记，房屋产权性质为“共有产权住房”，不动产权证和登记簿注记共有人、共有方式及共有份额等内容。

购买共有产权住房的，购房人可以按照政策性住房贷款有关规定申请住房公积金、商业银行等购房贷款。

共有产权住房购房人应当按规定缴纳住宅专项维修资金，并在购房合同中约定。共有产权住房的物业服务费，由购房人承担，并在购房合同中约定。

如何转让

购买共有产权住房不足5年的（以购房合同网签备案之日计算，以下同），购房人不得转让房屋产权份额，因特殊原因确需转让的，经市住房保障部门批准同意，由代持机构按照原购买价格回购，并继续作为共有产权住房使用。

购买共有产权住房满5年且取得不动产权证的，经代持机构同意，购房人可按届时市场价格转让所持房屋产权份额，代持机构拥有优先购买权，并继续作为共有产权住房使用。代持机构放弃优先购买权的，与购房人按产权份额分割销售收益，相关交易环节税费按产权份额各自负担。

购买共有产权住房满5年且取得不动产权证的，购房人可按届时市场价格，一次性购买政府持有的房屋产权份额。

共有产权住房购房人和代持机构，不得将拥有的产权份额分割转让给他人。

共有产权住房的购房人和同住人应当按照本市房屋管理有关规定和房屋销售合同约定使用房屋，不得擅自转让、出租、出借共有产权住房。

共有产权住房购房人和代持机构可依法将拥有的房屋产权份额用于抵押。其中，代持机构抵押融资只能专项用于本市保障性安居工程、政府高端人才公寓、长租公寓的建设、筹集和运营管理。

违规责任

项目开发建设单位违规向未取得购房资格的家庭和人员销售共有产权住房的，房屋执法监察部门公开通报企业不正当经营行为，责令解除合同、收回房屋并按照相关规定进行处罚。不能解除合同、收回房屋的，责令开发建设单位按照届时市场评估价的1.2倍补缴差价。不能解除合同、收回房屋且拒不补缴差价的，列入严重违法失信企业名单，取消其再次从事保障性住房、人才安居住房等政策性住房开发建设资格，提交资质许可机关在资质审查中重点审核，构成犯罪的，依法追究刑事责任。

申请共有产权住房购买资格必须由本人提出申请，任何社会机构或个人不得代理，如发现违规代理的，由住房保障部门移交公安机关查处。未经共有产权人同意，房地产经纪机构及其经纪人员不得代理共有产权住房的转让、出租等业务，如发现违规代理的，由市住房保障部门按照相关规定处罚。

申请人虚报、瞒报、提供虚假证明、伪造证明材料的，5年内不得申请保障性住房、人才安居房，并提请相关部门计入个人社会诚信体系档案。

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