小区公共收益到底该谁支配西安枫林绿洲小区公布公共收益数百万，这钱咋用，业主、物业各有说法

小区地面停车位和小区电梯广告等公共部位收益到底归谁所有？2011年10月14日，枫林绿洲小区业委会经过与物业交涉，西安天地源物业服务管理有限责任公司（以下简称 “天地源物业公司”）公布了截至2011年6月30日，该公司代管4000多户业主260万元的小区公共收益及车位收益。

小区内会所到底归谁？

物业称归开发商并拿出房产证，业委会则要求公布小区原始规划图“小区里的会所正在装修成一个健身会所！”2011年10月9日，西安枫林绿洲小区上百业主，对物业公司将小区内公共场所租赁给外面公司经营一事表示不满，并向物业讨要说法。

针对枫林绿洲会所产权的归属问题，昨日下午3时，天地源物业公司综合部的一位工作人员表示，枫林绿洲会所的所有权归西安天地源房地产开发有限公司，产权证编号：105010405-10-12，根据《中华人民共和国物权法》第三十九条规定：所有权人对自己的动产或者不动产依法享有占有、使用、收益和处分的权利。天地源西安公司有权将会所对外租赁，其租赁为合法行为。

而对物业公司说法，枫林绿洲小区业主委员会负责人提出质疑，他认为，小区业主在购房时开发商已经把作为小区配套设施会所的土地及建造成本，摊到了整个小区全部的建筑面积上。如果天地源公司认为会所归其所有，就应该向全体业主公示整个小区的原始规划图、会所独立土地证及房屋产权证，拿出实测报告，证明会所土地购置及建安成本未摊到业主购房成本中，开发商及物业承诺10月14日给业主公布，但至今未出示有效资料。

小区公共收益到底是多少？

物业称是260万元，业委会称有很多账目需要公示

2011年10月14日，根据天地源物业公司公布的《致全体业主书》中“关于枫林绿洲小区公共收益及车位收益情况说明中”称，按照《物业管理条例》规定，小区公共收益归全体业主所有。截至2011年6月30日，小区公共收益及车位收益，累计260余万元。

昨日下午2时30分，枫林绿洲小区业主委员会负责人提供的一份《“我”的家园“我”做主》的公告中称，2009年11月小区业委会成立后，一直要求天地源公司向全体业主公开其对公共部位、公共设施经营收益情况的账目，但一直遭到拒绝。该负责人称，物业公司在2011年8月26日给小区业委会的《西安天地源物业服务管理有限责任公司关于枫林绿洲小区业主公共部位经营支出的说明函》，也只是大账，没有明细。该物业公司称其从2005年5月开始接管小区至今年6月份，共有部位有合同的经营性收益累计116.2万元，临时性收入3.13万元，地面车位租金344万元，总收入463.33万元，总支出186.5万元。

他认为，物业公司所提供的支出部分特别是“支付公众责任险的60.9万元”到现在未出示保险单和保险发票，“加转车位锁的支出19.1万元”应该属于开发商建设车位的成本，应该由开发商来承担。

小区收益主要有哪些？

地面停车租赁费的80%归全体业主所有

枫林绿洲小区公共收益及车位收益到底是怎么来的呢？

昨日下午3时，天地源物业公司综合部的一位工作人员说，目前该小区地面停车位共有1040个，车位租金180元/月·车，其中租赁费100元/月·车，租赁费的80%归全体业主所有。她称，除了地面停车租赁费外，还有小区电梯广告收益及其他公共部位临时性收益。在该公司提供的《致全体业主书》中称，除了物业收取小区公共部位收益外，枫林绿洲小区业委会通过自行经营小区公共部位、设施也获取了一定的收益。

枫林绿洲小区业主委员会负责人提供的一份《“我”的家园“我”做主》的公告中也明确，从业委会成立至今，共取得了公益性收入13.5万元。其中回收公司4.5万元，广告电梯门面广告费9万元，这些收入均在业委会的财务中挂账，而且每半年将收支明细在小区网站上和小区大门口的五个公示栏中公示。

小区公共收益怎样支配？

业委会称全体业主共同决定小区收益

枫林绿洲小区公共收益及车位收益到底怎样支出呢？

天地源物业公司公布的《致全体业主书》中称，公司自接管小区物业以来，根据《物业管理条例》和《前期物业服务合同》约定，对公共收益单独建账，主要用于专项维修基金、公共部位、公共设施设备及公众责任险的保险费和改善业主环境等相关内容。2009年小区业委会成立以后，物业已将前期收支情况向其说明。

针对这260万元如何处置的问题，《致全体业主书》中称，依据《物业管理条例》规定，小区公共收益及车位收益的管理应该由小区业主大会等合法程序决定。

针对物业的说法，枫林绿洲小区业主委员会负责人表示，根据《物权法》的规定，小区公共收益主要用于补充大修基金的不足、由全体业主共同决定其用途。作为小区业主大会选出来的业主委员会，是业主大会的执行机构，因此，小区公共收益应该由业委会监管而非物业公司。

房管局

小区公共收益归全体业主所有

昨日下午5时，西安市住房保障和房屋管理局相关负责人表示，《物权法》第七十四条规定：建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要，其归属由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。而且根据《物权法》公共地方的收入理应归全体业主所有。

该负责人表示，根据《物业管理条例》，公共地方的收入可以用于专项维修资金，也可以填补管理费不足，但都必须由全体业主的投票决定。

专家

其他小区业主维权可参照此做法

昨晚7时，西北政法大学经济法学院院长强力表示，《物权法》规定，占用业主共有道路停放汽车的车位，属业主共有。这就意味着，开发商、物业公司不能将车位收费所得据为己有；如果需要收费，在扣除必要管理费后的所得款应属于全体业主共有。

他分析，现在很多小区的绿地、道路等公共部位、公共设施属于业主共有，但几乎无人认为，“共有”的概念背后，还暗含着获得收益的权利。而现在不少物业公司会将这些收益拿来补贴物管费收入的不足，而并没有将其真正归还给业主。

针对枫林绿洲小区业主委员通过维权，物业公司公布入住小区以后的公共部位收益案例，强力表示，枫林绿洲小区业主委员的做法对于其他小区业主和业委会维权有着极强指导意义。

本报记者陈思存 实习记者 王思婷 

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