咸阳楼市年度回顾与前景展望

特约撰稿 孟渭泰

2011年是楼市调控年。咸阳楼市在持续调控中艰难度过。1月26日国务院颁布的“新国八条”，作为一年之初的首个楼市新政，为2011年度楼市的发展走势定调。此后不断释放利空信号，持续深度调控，对楼市冲击很大。央行两次加息，六次上调存款准备金，积极执行“限贷”政策，暂停发放第三套及以上住房贷款，对不能提供一年以上当地纳税证明或社保缴纳证明的非本地居民，暂停发放购房贷款，并严格执行首付款比例和贷款利率规定。

咸阳楼市先后遭遇限价、限贷等政策的“强攻”，以及经适房、保障房等供应链“大调”，一房一价，明码标价，调控浪潮接踵而来，势如暴风骤雨，调控政策持续有力，可谓重拳频出，掀起了新一轮楼市调控风暴。加之保障房“建设元年”其开工量持续加大，改变商品房一统天下格局，对楼市预期产生了深远影响。

1~3月份，受“新国八条”影响，楼市一度低迷；4~6月份，政策空档期出现，加之品牌房企主动出击，推动成交量有所回升；7~9月份，政策加码，深度调控，楼市再罩阴云，直至10月，传统的楼市销售旺季，并没有给低迷的房地产市场带来“惊喜”，而上浮首套房贷款利率，使楼市提前进入冬季。

3月25日，市住建局召开了咸阳市2011年新建住房价格控制目标（即“限价令”）通报会，会上宣布：咸阳市2011年新建住房价格增长幅度为13.4%以内，不高于当年咸阳市国民生产总值增长水平和城镇居民可支配收入增长水平（13.5%）。

遏制房价过快上涨，物价部门也登上了调控舞台。6月15日，市物价局、市住建局、市工商局等单位联合召开咸阳市商品房销售明码标价政策告诫会。传达国家发改委《商品房销售明码标价规定》和省物价局《商品房销售明码标价规定实施细则》，要求各房地产开发企业商品房销售必须明码标价，做到“真实准确，房源公开，一房一价，摆放醒目，价变表换”。对违反明码标价规定等价格违法行为追究法律责任

在限价、限贷、经适房、保障房等多重政策的影响下，市民购房行为更加谨慎，购房者大多“持币观望”。2011年咸阳楼市“金三银四消失，金九银十未现。”基本处于僵持状态，虽然跌宕起伏，但变化不大。

“三限”政策虽然是短期举措，早晚要取消的。但目前己成为制约房企发展的“金箍咒”。“限购”减量，“限价”减利，“限贷”“断粮”，使房企面临困境。受多重调控政策的影响,潜在的购房者无论从购房资格还是购买能力上都开始受到明显限制,这直接导致了成交量的回落。而楼市整体预期的变化,也使不少消费者在短期内购房的意愿直线下降。除了销量的大幅回落和库存的持续增加之外,悬在开发企业头上的另一把利剑――资金链,同样面临着前所未有的考验。成交低迷之下，楼市难逃“以价换量”宿命，当下，还是现金为王，落地为安，越早变现，对房企的长期运行战略布局更有利。在激烈的竞争压力下，开发商的楼盘定价更加理性，但成交量低迷的状态在短期内很难扭转。

房价受市场和价值两个因素综合影响。有泡沫绝非好事，房价太高，对消费者不利，市场难以接受；房价太低，偏离价值，对经济发展不利。由于持续深度调控，对楼市的影响是明显的。例如：售房优惠，调控政策，成本、费用增加，物价上涨，通货膨胀，这些都在使房价己经变相下降。

面对困境开发商频频推出打折促销等优惠政策，“折”、“抵”、“送”、“奖”，花样纷呈，纷纷打起“价格战”。其实，拼价格不如拼质量，倒不如选择在产品研发和服务方面多下工夫，特别是在深度调控大背景下，为购房者提供系统的品质生活，则更为人们所称道。在楼市低迷期，养精蓄锐，推动品牌升级，挖掘客户资源，承担更多责任。主打“亲情牌”也是开发商不错的选择。通过“老带新”的方式带来的客户，是最具购买力，也是最为有效的忠实客户。楼市调控期往往是购房的最佳时机。品质楼盘，品牌房企，在楼市低迷期更加凸显品牌效应，这也是品质楼盘逆市热销，品牌房企频受关注的根本原因。

过去的2011年，标志着楼市一个时代的结束。2012年楼市将翻开新的一页，开始进入健康发展的新纪元。在盈利模式上，由以往的土地增值变为产品增值，由以前的从资源中获利变为从产品中获利，从暴利时代迈入微利时代。以前那种依靠土地增值的粗放式开发模式和依赖投资增值的盈利模式不再适用，无论开发什么样的住房都不愁卖的时代一去不复返。在市场格局上，由卖方市场转变为买方市场。以西安为例，截至11月底，商品房存量已达1552万m2，达到近年库存统计以来的历史新高。业内人士指出，目前已经形成供大于求的市场格局，以价换量已成定局。再这样下去，对预售资金监管的作用会大大削减，取消商品房预售只是个时间问题，商品房销售即将进入现房销售阶段。在开发档次上，由初级阶段进入品牌时代。不是开发什么样的房子都不愁卖，只是盈利多少的问题。房地产行业较少亏损企业，大进少出，是一种不正常现象。因为土地增值掩盖了企业经营问题。楼市调整的目的，就是要淘汰一批无实力、低素质的开发商。让有限的土地资源实现合理配置，取得最佳效益。在产品开发上，由注重产品向完善配套转变。赋予开发商更多的社会责任。开发一个楼盘，提供一种生活方式。不仅体现在产品上，而更重要的是体现在配套上。开发商应该成为系统生活服务提供商，而不是单纯的卖房赚钱。就像汽车行业，做整车的一定是大型企业，成百上千的中小企业为其配套，形成产业链条。房地产行业最终也要形成这个格局。这样，才能使一批优秀的房地产开发企业脱颖而出，通过品牌，管理，性价比等来赢得市场机会。注重品牌建设，注重人文关怀的地产公司会越来越受到社会尊重。

从以上分析来看，2012年楼市上半年会持续走低，下半年或现楼市曙光。2012年房企出路何在，楼市走势如何？成为大家关注的热点问题。首先，要从思想上提高国家对楼市调整重要性的认识。2012年国家在楼市调整方面政策不变，力度不减。即坚持房地产调控政策不动摇，促进房价合理回归，促进房地产市场健康发展。国家调控楼市的目标已从抑制房价过快上涨向促进房价合理回归转变，旨在抑制住房的投资功能，回归住房的居住属性，稳定房价，让老百姓买得起房，实现“居者有其屋”。

其次，要对楼市充满信心。有信心不一定能赢，没有信心一定不赢。由于城镇化进程加快，刚性需求潜力巨大，生活水平不断提高，楼市前景不容置疑。关键是要作出好的产品，好的配套。以品质形成品牌，用品牌占领市场。好产品是不愁卖的。对市场有信心，认同发展前景；对产品有信心，认同品牌优势，这样，才能立于不败之地。影响当前楼市需求的主要因素是消费者的心理预期和信贷政策，所以树立购房者消费信心也是十分重要的。

第三，在行动上要积极应对。记得达尔文有句话：“最终能够生存下来的，不是那些最强壮的，也不是那些最聪明的，而是那些对外部反应最敏捷的。”如今楼市巨变，只有敏捷应对，主动出击，才能化险为夷，化危为机。只有养精蓄锐，提升品质，精准定位，实施差异化战略，才能度过难关，迎来曙光。

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