房产登记在他人名下，算谁的？

杨昭日，1966年8月生，中共党员，国防科工委指挥技术学院计算机应用专业及西北政法大学法律专业毕业，法学学士学位，工程师职称。曾任西安卫星测控中心工程师及某股份公司证劵部经理、董秘等职，现任陕西鸿顺律师事务所执业律师，党支部书记，咸阳市律师协会理事。

现实生活中，经常出现登记的不动产物权人与真正的权利人不一致的情况，主要有以下几类：

借用他人名义登记。在政府工作的李某，欲购某门面房，让妻子经营做生意。为避党政机关工作人员经商办企业之嫌，在付完房款后，与其友赵某订立协议，约定该房产权归李某，登记在赵某名下，产权证由李某保存。该房实际由李妻经营化妆用品。后双方关系趋淡，李要求登记为房屋产权人，赵不同意。

登记在一名共有人名下。如婚姻家庭中，房产往往登记在夫或妻一人名下，或大家庭中户主名下。

怠于变更。房屋买卖完成后，有的为嫌麻烦，嫌过户要交费，有的买方由于忙而拖延，有的则是卖方看到房价飙升，试图待价而沽、不愿意履行原买卖合同，怠于履行过户义务。还有登记有误等等情况，不一而足。上述情况下，房屋真正的权利人要求确认物权，就会出现登记权利人与实际权利人的矛盾，法院该如何处理？

实践中存在不同观点和做法。第一种认为，不动产物权以登记为准，未经登记不产生物权效力。李某等未登记为物权人，因此其请求确认其对不动产享有所有权，没有法律依据，应不予支持。第二种是，尽管该不动产登记在赵某等名下，但对其争议，应根据其协议或财产的实际状况，判决支持李某的诉讼请求，确认其产权。

究竟哪种说法和做法正确？第二种是正确的。

律师点评：

不动产物权登记产生的公示公信效力，是对社会公众产生的外部效力，即善意第三人有理由相信该登记而与登记的权利人进行交易，法律对善意第三人取得的权利应予以保护，即善意取得制度。但是，不动产物权登记的效力，仅是一种推定效力，即推定登记的权利人为该不动产的权利人，在该不动产物权不涉及善意第三人的情况下，当事人有相反证据证明其为真正的权利人时，可以推翻这种推定，从而维护事实上的“公正”。正是基于此法理，《物权法》第19条规定，“权利人，利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误的，可以申请更正登记。不动产登记簿记载的权利人书面同意更正或者有证据证明登记确有错误的，登记机构应当予以更正。不动产登记薄记载的权利人不同意更正的，利害关系人可以申请异议登记。登记机构予以异议登记的，申请人在异议登记之日起十五日内不起诉，异议登记失效。异议登记不当，造成权利人损害的，权利人可以向申请人请求损害赔偿”。第33条规定：“因物权的归属、内容发生争议的，利害关系人可以申请确认权利”。在上述情况中，如果当事人间有协议明确约定该不动产属于李某，或按民法，婚姻法等，该不动产属共有，或按合同出卖方应履行附属义务，则应支持权利人的诉讼请求，确认物权，而不必等登记变更后才能确权。有登记才能确权，而确权又必以登记为据的做法是不负责任的推脱。（C）（6）

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