艰难的重塑之路——曲江二期置业现状剖析

曲江新区向来是高端客户置业的热点区域，从古时的皇家园林，到现如今的高端住宅集聚区，曲江一直备受“宠爱“。2009年之后，随着区域内生活配套的快速完善和丰富，大唐不夜城商业的成熟、周边高端项目逐步的入住，该区域宜居指数不断攀升。

2011年，《曲江新区扩区发展规划》获得通过，《规划》决定将曲江新区的面积从20.57平方公里扩大到40.97平方公里，增加一倍，将在原区基础上，自西向东、向南扩展。东边由雁翔路扩至长鸣路，南至雁塔区、长安区交界；北侧界址以西安交大、西安理工大学预留地南侧规划路至长鸣路为界。

至此，曲江新区二期开发建设正在马不停蹄地进行中，但是在整体经济大势疲软的大背景下，房地产业难现当年的辉煌，曲江二期承载着一期光环的余韵，却难再与一期当年的豪华奢侈相媲美。曾经高歌猛进的曲江二期，如今的房地产市场面临的局面也五味杂陈。

一线品牌房企扎堆曲江二期，区域竞争加剧

曲江二期云集了大量的一线房企和本地龙头，龙头房企“招保万金”齐聚曲江二期，除此之外，金辉、中海、天地源等国内及本地龙头房企也扎堆二期，地产大鳄齐聚二期，声势浩大，这些品牌房企大手笔的开发，在一定程度上提升了区域居住氛围和环境。但是相同的拿地时间节点，相似的项目入市时间，使得曲江二期在名企笼罩的背景下也暗自酝酿着一场血雨腥风的较量和竞争。

项目同质化特征明显，项目之间价格战愈演愈烈

二期的同质化现象较为明显，项目容积率指标普遍高起，因此高层产品成为区域绝对的主导，产品线雷同，从产品面积段设置上，曲江二期由于面对的是首置首改群体，户型设置普遍偏紧凑，二房面积区间主要集中在75-80㎡之间，紧凑型三房主要集中90-110㎡之间。

在这种同质化之下，降价似乎成了二期各个项目最为有利的营销手段，很多项目基本上贴着成本价在卖房。如天地源推出“每平方米5180元起”，保利春天里打出4899元/㎡，中海因降价引起业主维权的维权事件，从一期8300元/㎡均价直接降到二期7400元/㎡均价，同时精装标准还提高300元/㎡，曲江二期的价格底线一再被打破，项目价格战愈演愈烈。

 交通阻隔、配套匮乏、规划兑现慢是目前曲江二期的不利因素

交通”和“配套”是曲江二期目前最大的软肋。虽然主干道交通宽阔，但是连接一期等其他区域的路网欠发达；其次，原先规划城市公园、绿地、水系等变动让曲江二期失去了卖点，过于拥挤的规划难实现一期的高绿化，曲江二期的景观资源优势也难以与一期相媲美。最新的规划（2017-2020年）相较于目前焦灼的楼市来说，还处于远景规划中，兑现慢无疑成为曲江的另一大预期障碍。

区域规划远景利好，3-5年内大体量的综合体配套及产业导入将带动二期蓬勃

二期的规划定位相比较一期更加亲民，接地气。板块的发展主要依赖于文化商务区（CCBD）和雁翔路（QCIC）两大板块。这两个板块包含了整个曲江二期的发展核心，一个以商务区为主，另一个聚集文化产业。

后期超百万平方大型的城市综合体配套也将进一步落地。如占地920亩的金辉世界城项目，以及建筑面积约百万平方的曲江华著中城、中海城等项目，这些项目从物业形态到生活、商业、教育等各项配套方面更加全面，在满足本社区业主的需求的同时，也带动整个区域的发展和成熟。相信随着曲江二期开发的逐渐成熟，未来该区域将重塑自己的崛起之路。

本文观点来自:易道顾问

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