选择哪种方式要不要提前还 帮你算算房贷那些账

■记者 裴磊   

随着降息、首付两成政策刺激，全国房地产市场陆续复苏。最近正在看房的周喆军依然有他的困惑：“等额本金”和“等额本息”的还款方式真的会差十几万吗？提前还款值不值？为此，记者专门请教了业内专家。

等额本金更省 但不适合所有人

西安市银行业内人士张洋说，银行发放房贷确实有“等额本金”和“等额本息”两种计算方式。前一种是在还款期内把贷款数总额等分，每月的还款本金额固定，而利息越来越少。后一种则在还款期内，每月偿还同等数额的本金和利息。

以目前商业贷款基准利率贷款50万，30年偿还为例，等额本息利息总计为455308.1元；而等额本金的利息总计则只有368520.83元。这样算下来后一种要少还将近10万元。

但张洋表示：“不能只看总账。”原来，按50万贷30年计算，等额本息每月固定还款2653.63元。而等额本金虽则越还越少，但前四个月依次为3430.56元、3424.88元、3419.21元和3413.54元，直到第138期的月供才等同于等额本息的固定月供。“等额本金的还贷压力主要集中在前期。而一般人购房、装修等负担主要集中在年轻时，随着年纪增大，薪酬增加，负担减少。”因此，前期压力大的“等额本金”并不一定适合所有年轻人，“除非扣除所有负担外，你还能够负担得起前期高昂的还贷压力。”

公积金组合贷 让你少掏些利息

“其实有很多方式可以减轻年轻人背负的房贷压力。”张洋说，公积金贷款和组合贷都是很好的选择。

还是以50万贷30年为例，使用公积金选择等额本息贷款月均还款2176.03元，利息总额283371.37元；即便等额本金，首月还款也只有2743.06元，仅高出商贷等额本息不到100元，而利息总额则只需244427.08元。“公积金贷款要求较高，公积金金额要够贷款杠杆，楼盘要支持公积金贷款。”目前西安市并非所有楼盘都支持公积金贷款，所以张洋建议选择公积金贷款的购房者需要先询问清楚。

公积金贷款不足的购房者，西安市公积金中心则推出了组合贷业务，即公积金贷款不足部分由商业贷款补足。这样虽然利息高于纯公积金贷款，但要低于商业贷款。还是上述例子，公积金贷款30万商贷20万，等额本息月均还款2367.07元，等额本金首月还款3018.06元。

提前还款值不值  得看方式年限

张洋分析说，“等额本息贷款前期偿还的利息占比较大，已还款年限未超过贷款年限的一半，选择提前还款比较划算。”还是以50万贷30年等额本息为例，从2000年开始的房贷，目前一次还清需32万多，只能节省122348.41元利息支出；而从2012年开始的房贷，目前一次还清需46万多，则能节省358402.25元。

“这还不算当初签订合同时，银行有没有对提前还款收取一定费用。”张洋说，“目前房贷利率正处于历史低位，如果购房者有合适的投资渠道，三四十万的投资收益肯定远高于提前还款节省的利息。”

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