商品房、城改房、单位集资建房办证难“症结”各不相同

近期，华商报刊登了“房产证迟迟拿不到，‘症结\’在哪？”的报道后，引起了读者的强烈关注。其中有已入住了7、8年的正规商品房业主，有买了正规的城改房项目的业主，也有单位集资建房的业主，因为种种原因，直到现在他们都无法拿到房产证。影响办证的主要原因大多是办理初始登记出现问题，为此，记者采访了西安市住房保障和房屋管理局（以下简称“房管局”）产权产籍中心的相关工作人员。

三类情况导致房产证难办理

记者从房管局产权产籍中心了解到，单位没有初始登记，按照项目属性划分主要有以下三种情况：

1、商品房：项目建成后，没有通过五方主体验收（建设、勘察、设计、施工、监理五方单位）未取得《竣工验收备案表》的，会影响后期办证；

2、城改房、单位集资建房：建房时违反城市规划、建设等相关法律，这类性质的项目部分土地建设规划手续不全，先行开工的，大多后期办证会出现问题；

3、小产权房：集体土地上，在无土地手续情况下，私自违法建设的。

针对上述三种情况办证难的问题，华商报记者通过实地采访，将类属于不同房屋性质办证难的“症结”进行了归结，希望能给广大购房者提供帮助。

房产证难办的“症结”在哪里

商品房

验收不合格等 诸多因素影响办证

开发商五证齐全，但房屋建好后未经竣工综合验收或验收不合格的项目，也无法办理房屋产权证书。目前西安市实行的是竣工验收备案制度，开发商未取得竣工验收备案表以前，是不符合办理房屋产权初始登记条件的，也就是说无法办理房屋产权证书。

对在建工程设立了抵押权，在办理房产证之前该抵押权尚未解除的。此种情形是开发商在商品房建设过程中因资金缺乏，以在建工程作为抵押取得贷款，房屋建好后，开发商贷款尚未清偿，因为存在权利瑕疵，所以无法办理房产证。

开发商未缴纳相关税费，导致无法办理房产证。开发商未按照国家规定缴纳地税、营业税等情况下，也无法办理房屋产权证书。此外，若开发商因涉及诉讼或其他原因，该开发项目被有关部门查封、限制交易的，也无法办理房屋产权登记。

城改房

办证难的症结 主要是“土地确权”

正规的城改房项目，其规划、建设等相关手续是按照《西安市城中村改造项目管理工作程序》申请的，建成以后，实施改造的城中村人员依照法定程序转为城镇居民户口，其集体土地依照法定程序转为国有土地后，需在后期土地转让时缴纳相应的土地出让金后，即可正常办证。

如果开发商在土地性质还没变更时就已经将房屋出售，此类房屋就存在办证难的情况。不愿透露姓名的业内人士告诉记者，城中村项目办证难的症结主要是“土地确权”。城改房是在集体土地上进行开发的，在开发前只有“土地预批文”，根据项目进度依次办理其他证件。随后再进行土地流转，开发商通过招拍挂的形式将该地块买来，办理土地证。

陕西永嘉信律师事务所姬英凡律师表示，目前他们正在代理的西安市大兴新区某楼盘业主集体诉商品房纠纷案就是城改房纠纷的典型案例。开发商在土地性质未转变下就违法对外销售。该公司甚至在土地出让金的筹备上都发生困难，其未来取得预售许可证更是遥遥无期。该案经西安市未央区人民法院一审判决，确认购房人与开发商之间签订的合同无效，开发商应向业主返还购房款及利息。一审判决后开发商不服，现正在二审审理阶段。

小产权房

非法销售 根本办不到房产证

“小产权房”，通俗讲就是违法建筑，是不受法律保护的。部分开发企业利用城改房名义下的安置用地以“划拨方式供地”的性质，将村民房屋卖给集体组织以外的个人。从村民手中购买分配给他们的城改房，只能和村民签订房屋买卖合同，该合同无效，自然也无法取得房产证。

姬英凡律师提醒消费者，小产权房是不能购买的，而城中村改造项目只有在开发商缴纳了土地出让金后方可购买。华商报记者 姚远 

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